Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)1029Ausgegeben am 29.01.2026

Eing. Dat. 29.01.2026

 

 

 

 

 

„Sanierung des Wiener Hof“, Langener Str. 23, 63073 Offenbach am Main

hier: Beauftragung der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG) und weiterer notwendiger Planungsbüros zur Vorbereitung der Bauausführung und der Durchführung der Baurealisierung

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2026-047 (Dez. I, Amt 80) vom 28.01.2026

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Der Sanierung der Liegenschaft Wiener Hof, Langener Straße 23 in Offenbach am Main / Bieber zum Zwecke der Aufrechterhaltung des Gastronomie- und  Veranstaltungsbetriebes mit einem Kostenansatz in Höhe von 3.800.000,00 €, auf Grundlage eines von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft (OPG) ermittelten Kostenrahmens, basierend auf einer Kostenschätzung des Architekturbüros Werner Faust und der BWI Ingenieur Consult GmbH vom 12.07.2024, und vom Revisionsamt vorgeprüften Kostenschätzung wird zugestimmt.

 

2.     Die Maßnahme umfasst eine grundhafte Sanierung des Gebäudes mit den Schwerpunkten Brandschutz (u.a. Errichtung eines 2. Rettungsweges), der statisch konstruktiven Ertüchtigung, die Erneuerung der haustechnischen Anlagen sowie die energetische Optimierung der Gebäudehülle.

 

3.     Die OPG wird nunmehr im Namen des Magistrats der Stadt Offenbach mit dem Projektmanagement (Projektleitung und Projektsteuerung) zur Vorbereitung der Bauausführung und der Durchführung der Baurealisierung beauftragt.

 

Das Honorar der OPG für das Projektmanagement richtet sich in Anlehnung an die Bestimmungen des aktuellen Rahmenvertrags vom 02.11.2020 zwischen dem Magistrat der Stadt Offenbach und der OPG für die Leistungsstufen I bis III und wird durch diesen Beschluss beauftragt. Das Honorar ist im Kostenansatz in Höhe von 3.800.000,00 € enthalten.

 

4.     Auf Grund der Dringlichkeit des Projekts soll auf die Herbeiführung weiterer Stadtverordnetenbeschlüsse (inkl. eines Projekt- und Vergabebeschlusses zur Durchführung der Baurealisierung) verzichtet werden. Stattdessen wird die OPG dem Magistrat der Stadt Offenbach einen quartalsweisen Projektstatusbericht zur Verfügung stellen und halbjährlich im Ausschuss für Umwelt, Stadtplanung und Verkehr berichten.

 

5.     Die OPG wird beauftragt, stellvertretend alle erforderlichen Beteiligungsprozesse, Planer- und Gutachtervergaben sowie Vergaben der Bauleistungen zur Vorbereitung der Bauausführung und zur Durchführung der Baurealisierung im Namen des Magistrats der Stadt Offenbach herbeizuführen. Die Beauftragungen, die Koordination und die Abrechnung von erbrachten Leistungen der Ingenieurbüros und Sonderfachleute sowie der ausführenden Firmen erfolgen durch die OPG im Namen und auf Rechnung des Magistrats der Stadt Offenbach. Dafür wird ein projektspezifisches Treuhandkonto geführt. Geprüfte Rechnungen einschließlich des Nachweises der Rechnungsbegleichung sind in Form von Mittelabrufen dem Amt für Wirtschaftsförderung und Liegenschaften, ohne dortige Prüfung lediglich zur Begleichung vorzulegen.

 

6.     Seitens der zu beauftragenden Planungsbüros und Gutachter werden die Leistungen zur Objektplanung Gebäude und Innenräume, Freianlagen, die Fachplanungsleistung Technische Ausrüstung sowie Brandschutz und Bauphysik, gemäß HOAI erbracht. Die hierfür erforderlichen Mittel werden ebenfalls auf dem projektspezifischen Treuhandkonto zur Verfügung gestellt.

 

7.     Die für die Vergabe und Ausführung der Bauleistungen erforderlichen Mittel werden der OPG ebenfalls auf dem projektspezifischen Treuhandkonto zur Verfügung gestellt.

 

8.     Die erforderlichen Mittel stehen vorbehaltlich der Haushaltsgenehmigung auf dem Produktkonto 10010300.0951000080, „Sanierung Wiener Hof (OPG)“, Investitionsnummer 1001030900802601, wie folgt zur Verfügung:

 

Haushaltsmittel 2026 und früher:        400.000,00 €

Haushaltsmittel 2027:                         1.800.000,00 €

Haushaltsmittel 2028:                         1.600.000,00 €

Gesamt:                                                 3.800.000,00 €

 

Die Finanzierung der Gesamtkosten in Höhe von 3.800.000, 00 € erfolgt aus Kreditmarktmitteln.

 

Bei einer etwaigen Budgetüberschreitung im Rahmen der vertiefenden Planung und der Ausschreibungsergebnisse ist darüber von der Stadtverordnetenversammlung in Form einer Ergänzungsvorlage zu entscheiden.

 

9.     Rechtzeitig vor Fertigstellung der Baumaßnahme erfolgt die Betreibersuche bzw. Neuvermietung wieder durch die Abt. Liegenschaften.

 

 

Begründung:

 

Das Gebäude Langener Straße 23 wird seit Jahren als Gastronomie- und Kulturort genutzt. Gemäß Magistratsbeschluss vom 29.11.2023 wurde bereits der Ertüchtigung des 1. und der Herstellung eines provisorischen 2. Rettungsweges zugestimmt. Anlass der jetzt erforderlichen Maßnahme sind erhebliche brandschutztechnische und insbesondere statische konstruktive Mängel.

 

Ziel der von der Stadt veranlassten und diesem Antrag zu Grunde liegenden Untersuchungen zum baulichen Zustand des Wiener Hofs und zu den erforderlichen Maßnahmen waren:

- ein Gesamtbild des baulichen Zustandes und der brandschutztechnischen Erfordernisse im Gebäude zu erhalten,

- die notwendigen Maßnahmen zur Behebung der festgestellten Mängel und zur Ertüchtigung des Gebäudes zu identifizieren,

- und die voraussichtlichen Kosten für eine Gesamtsanierung oder alternativ den Abriss und Neubau zu erheben.

Alternativ zu einer Gebäudesanierung wurde auch ein Neubau an gleicher Stelle untersucht. Die Ergebnisse im Folgenden.

Kostenschätzungen Sanierung:

An den Untersuchungen beteiligt waren ein Architekturbüro, ein Fachplanungsbüro für gebäudetechnische Anlagen, ein Ingenieurbüro für bautechnische Prüfungen und ein weiteres Ingenieurbüro für Tragwerksplanung, um eine weitere baufachliche Stellungnahme zu erhalten sowie ein Sachverständiger für Schadstoffe in Gebäuden.

 

Für die Gesamtsanierung des Wiener Hofs zwecks Aufrechterhaltung des Gastronomie- und Veranstaltungsbetriebs (inkl. Umsetzung neuer Brandschutzauflagen, statische Ertüchtigung, Erneuerung Wand-, Decken- und Bodenbeläge, Sanierung der kompletten haustechnischen Anlagen sowie energetische Sanierung gemäß gesetzlichen Vorgaben) ist mit Kosten von 3,8 Millionen Euro brutto zu rechnen. Diese grobe Kostenschätzung beinhaltet die Baunebenkosten und die anzunehmenden Baukostensteigerungen für zwei Jahre.

Grobkostenschätzung Ersatzneubau:

Diese Schätzung erfolgte auf Grundlage von Kostenkennwerten durch die OPG

Für Abriss und Neubau eines Gebäudes zur Aufrechterhaltung des Gastronomie- und Veranstaltungsbetriebs inklusive Mittagsversorgung der angrenzenden Mauerfeldschule (inkl. Vollunterkellerung für erforderliche weitere Flächen) ist mit Kosten von mindestens 5,4 Millionen Euro brutto zu rechnen. Diese grobe Kostenschätzung beinhaltet ebenfalls die Baunebenkosten und die anzunehmenden Baukostensteigerungen.

 

Übersicht und Ergebnis der erfolgten Untersuchungen:

In einer ersten gutachterlichen Stellungnahme vom 27.02.2024 zum statisch konstruktiven Zustand des Gebäudes durch ein Ingenieurbüro für bautechnische Prüfungen wurden erhebliche bauliche Mängel festgestellt und Zweifel an der Standsicherheit einzelner Bauteile geäußert. Auf dieser Grundlage wurden erste Sofortmaßnahmen (Abstützungen im Keller) ergriffen und im Nachgang auch die wiederholte Schließung des Veranstaltungssaals veranlasst, da die vorhandene Treppenanlage die Anforderungen an einen Rettungsweg augenscheinlich nicht erfüllen konnte.

 

Aufgrund der schlechten Bewertung der Bausubstanz wurde ergänzend zu diesem Gutachten, eine weitere baufachliche Stellungnahme eingeholt. Für diese Zweitmeinung zur Statik wurde ein weiteres Ingenieurbüro für Tragwerksplanung beauftragt. Dieses bestätigt in seinem Gutachten vom 07.10.2024 in den meisten Punkten die Auffassung des zuerst beauftragten Ingenieurbüros und zeigt bereits einige Lösungsansätze auf. Einzelne abweichende Auffassungen können erst im Rahmen einer vertiefenden Planung beurteilt werden.

 

Zu den baulichen Maßnahmen kommen noch die erforderlichen Maßnahmen zur Erfüllung der Brandschutzauflagen hinzu. Zum Jahreswechsel 2023/2024 wurden nur Interimsmaßnahmen umgesetzt in der Hoffnung, den Veranstaltungssaal bis zu einer Gebäudesanierung weiter betreiben zu können. Dieser musste aufgrund dann festgestellter statischer Mängel jedoch dauerhaft geschlossen werden.

 

Zu den bautechnischen Mängeln kommen noch zwingend erforderliche Sanierungsmaßnahmen der technischen Anlagen hinzu. Die wesentlichen sind:

 

- Erneuerung der veralteten und mehr nachgebesserten elektrotechnischen Anlage zur Vermeidung von Brandgefahren

- Erneuerung der Lüftungsanlage im Veranstaltungssaal da keine Fensterlüftung möglich ist Lufthygiene ist sicher zu stellen

- Erneuerung der Lüftungsanlage der Küche da kein ausreichender Luftwechsel möglich ist, unzumutbare Arbeitsbedingungen insbesondere bei warmen Außentemperaturen herrschen

- Austausch der veralteten Ölkesselanlage (gegebenenfalls durch eine Wärmepumpenanlage).

 

Eine grundhafte Sanierung des Gebäudes sollte aus wirtschaftlichen Gründen und fachlichen/baulichen Zusammenhängen nur als Gesamtmaßnahme umgesetzt werden. Der Weiterbetrieb der Gastronomie ist während der Umbaumaßnahmen nicht möglich.

 

Der Empfehlung des Revisionsamtes, eine detaillierte Kostenberechnung sowie eine Folgekostenberechnung zu erstellen, wird durch die OPG bereits in der Entwurfsplanungsphase Rechnung getragen.  Eine detaillierte Kostenberechnung sowie Folgekostenberechnung übersendet diese dem Revisionsamt zur Vorprüfung.

 

Die Einbringung der Magistratsvorlage *(in den Magistrat) erfolgt auf dem Wege des Nachtrags, da es noch Abstimmungsbedarf gab. Eine Abgabe im regulären Geschäftsgang war daher nicht möglich.

 

Anlagen:

-       Planungs- und Kostendaten mit Planunterlagen

-       Klimarelevanzprüfung

 

Hinweis: Der Antrag sowie die Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.