Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)1035Ausgegeben am 29.01.2026

Eing. Dat. 29.01.2026

 

 

 

 

 

Wohnungsbau-Turbo

hier: Einzelbeschluss zum Bauvorhaben auf dem Baufeld B4 im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 647 „Ehem. Güterbahnhof Offenbach“ sowie Vorbereitung Grundsatzbeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2026-053 (Dez. IV, Amt 60) vom 28.01.2026

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Für das Baufeld B4 (Am alten Güterbahnhof, Gemarkung Bürgel, Flur 7, Flurstücke 348/67, 348/80, 348/81,426) im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 647, welches von der WILMA Bau und Entwicklungsgesellschaft RM mbh erworben wurde und beplant wird, soll die neue Regelung zum Wohnungsbau-Turbo gemäß § 31 (3) Baugesetzbuch (BauGB) zugunsten der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum angewendet werden.

 

2.    Es werden dem Vorhabenträger Bedingungen zum Energiestandard rechtsverbindlich auferlegt. Hierzu wird die Verwaltung beauftragt, dies – sollten andere Möglichkeiten ausscheiden – im Rahmen eines Städtebaulichen Vertrags abzusichern.

 

3.    Das Amt für Planen und Bauen wird beauftragt, einen Grundsatzbeschluss zum Wohnungsbau-Turbo zu erarbeiten und der Stadtverordnetenversammlung zum Beschluss vorzulegen.

 

 

Begründung:

 

Seit dem 30. Oktober 2025 ist der sog. „Wohnungsbau-Turbo“ (Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung des Bundes, verkündet am 29. Oktober 2025 im BGBl. Nr. 527) in Kraft getreten, der diverse Anpassungen im Baugesetzbuch vorsieht, um den Wohnungsbau in Deutschland zu vereinfachen und zu beschleunigen. Hierzu wurde u. a. § 34 BauGB erweitert und einzelne Abweichungsmöglichkeiten für Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile geschaffen sowie Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten im beplanten Bereich nach § 31 BauGB und zusätzlich § 246e BauGB vorgesehen. Durch die Gesetzesänderung soll Wohnraum insbesondere im Innenbereich durch Nachverdichtung und Umnutzung geschaffen werden. Die neuen Regelungen reichen teilweise sehr weit und können die planungsrechtliche Zulässigkeit von Wohnbauvorhaben merklich verändern.

 

Der hier gegenständliche Einzelbeschluss zum Wohnungsbau-Turbo nach § 31 (3) BauGB ist ein Beispiel, wie die neuen Regelungen angewendet werden können und ist für eine (zeitnahe) Entwicklung des Wohnungsbaus auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs (Quartier 4.0) unabdingbar.

 

Zu 1:

Das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs (Quartier 4.0) wurde von Aurelis in Zusammenarbeit mit der Stadt entwickelt. Der Bebauungsplan Nr. 647 des Konversionsareals wurde am 15.12.2020 zur Rechtskraft gebracht. Mit dem Bau der Emmy-Noether-Schule wurde gerade begonnen, die ehemalige Güterhalle wird zurzeit teilweise umgenutzt.

 

Drei von vier Wohnbaugrundstücken im Quartier 4.0 (Baufelder B2 bis B4, Am alten Güterbahnhof) wurden von Aurelis vor einiger Zeit an die WILMA Bau und Entwicklungsgesellschaft RM mbh verkauft. Die Entwürfe für die Baufelder wurden zwischen 2021 und 2022 im Gestaltungsbeirat mehrfach beraten und die Planung positiv bewertet.

Aufgrund der sich veränderten Marktlage und hiermit verbundener wirtschaftlicher Rahmenbedingungen, hat sich der Projektentwickler WILMA dazu entschieden, eine Neukonzeption der bisherigen Planung - zunächst exemplarisch - für das Baufeld B4 zu verfolgen. Ohne Anpassung der Planung ist die Umsetzung des Wohnungsbaus aktuell wirtschaftlich nicht darstellbar.

Für die beiden Baufelder B2 und B3 bestehen bereits Baugenehmigungen bzw. sind die Bauanträge bereits sehr weit gediehen.

 

Infolge dessen wird eine behutsame Auflösung der bislang geplanten Blockrandbebauung (geschlossene U-Form) in drei einzelne Baukörper mit einem viergeschossigen Gebäude plus Staffelgeschoss entlang der Straße „Am alten Güterbahnhof“ und zwei Einzelbaukörpern im Inneren des Baufelds vorgesehen. In den hinteren beiden Gebäuden wurde ein zusätzliches Vollgeschoss integriert, womit ca. 950 qm zusätzliche Bruttogrundfläche (BGF (r)) geschaffen werden soll. Dies entspricht ca. 10 % der gesamten BGF (r) auf Baufeld B4. Aufgrund der Umplanung (schlankere Baukörper und nicht vollumfänglich ausgenutzte Staffelgeschosse) kommt es im Gesamtprojekt lediglich zu einer zusätzlichen BGF (r) von 160 qm (entspricht ca. 1,7 % der gesamten BGF (r)) auf Baufeld B4). Es findet nach Aussagen des Vorhabenträgers vor allem eine qualitativ und wohnungswirtschaftliche Umverteilung der Flächen statt, die nur vergleichsweise geringfügige Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erfordern.

 

Der Bebauungsplan Nr. 647 setzt – in Anlehnung an den städtebaulichen Rahmenplan – im Baufeld B4 u. a. maximal vier Vollgeschosse (siehe Textfestsetzung I 6.1), eine maximale Gebäudehöhe von 18,00 m (siehe Textfestsetzung I 6.2) sowie eine maximale Geschossflächenzahl von 1,8 (siehe Textfestsetzung I 4.1) fest.

Durch die Integration eines zusätzlichen Vollgeschosses im Rahmen der Neukonzeption wird die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse um ein Vollgeschoss, die maximal zulässige Gebäudehöhe um 0,60 m sowie die maximal zulässige Geschossflächenzahl um 0,1 überschritten.

 

Da diese Festsetzungen teilweise die Grundzüge der Planung berühren, kann hiervon nicht nach § 31 (2) BauGB befreit werden. Stattdessen erfordert dies eine Befreiung nach § 31 (3) BauGB, einer Regelung des sogenannten „Wohnungsbau-Turbo“.

Aufgrund von geringeren lichten Raumhöhen der beiden rückwärtigen Gebäude mit fünf Vollgeschossen ist das zusätzliche Geschoss gegenüber dem Gebäude entlang der öffentlichen Verkehrsfläche „Am alten Güterbahnhof“ mit vier Vollgeschossen, das nach wie vor den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht, kaum wahrnehmbar.

Durch die aufgelockerte Bauweise in Form von drei Einzelbaukörpern entstehen zudem im Inneren des Baufelds neue räumliche Qualitäten, die zu einer größeren Freiraum- und Aufenthaltsqualität beitragen.

 

Zu 2:

Die Anwendung von Regelungen des Wohnungsbau-Turbos – hier Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 (3) BauGB – kann die Gemeinde an Bedingungen knüpfen. Da diese Bedingungen im Rahmen des Grundsatzbeschlusses noch nicht konkretisiert wurden, wird für das gegenständliche Vorhaben Folgendes vereinbart (siehe Anlage 2):

-       Umsetzung des Energiestandards KFW 40 (anstelle des Mindeststandards KFW 55) für die beiden rückwärtigen Gebäude

-       Eine Qualifizierung nach QNG wird angestrebt

 

Die Verpflichtung soll bevorzugt im Rahmen der Baugenehmigung abgedeckt werden. Sollte dies nicht möglich sein, ist alternativ ein Städtebaulicher Vertrag mit dem benannten Inhalt mit dem Vorhabenträger abzuschließen.

 

Zu 3:

Die Entscheidung über die Anwendung der neuen Regelungen zum Wohnungsbau-Turbo obliegt der Gemeinde. Sie reichen teilweise sehr weit und können die planungsrechtliche Zulässigkeit von Wohnbauvorhaben merklich verändern. Aus diesem Grund soll seitens der Verwaltung – federführend durch das Amt für Planen und Bauen – ein Grundsatzbeschluss zum Wohnungsbau-Turbo erarbeitet werden, der zeitnah der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt werden soll.

Dieser Grundsatzbeschluss soll Leitlinien definieren, unter welchen Voraussetzungen und Bedingungen von den neuen Regelungen zum Wohnungsbau-Turbo Gebrauch gemacht werden kann.

 

Hinweis:

Anlagen:

1. Entwurfsplanung zum Baufeld B4 nach Wohnungsbau-Turbo, Stand: 10.12.2025 (nichtöffentlich)

2. Bedingungen für den Wohnungsbau-Turbo, Stand: 22.12.2025 (nichtöffentlich)

3. Klimarelevanzprüfung

 

Hinweis: Der Antrag sowie die öffentliche Anlage werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentlichen Anlagen erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.