Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0313Ausgegeben am 07.07.2022
Eing. Dat. 07.07.2022
Sanierung und Erweiterung Geschwister-Scholl-Schule, Erich-Ollenhauer-Straße 1, 63073 Offenbach a. M.
hier: Ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss und Bereitstellung zusätzlicher Mittel
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2022-223 (Dez. IV, Amt 60) vom 06.07.2022
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel für das Projekt „Sanierung und Erweiterung Geschwister-Scholl-Schule“ wird zugestimmt.
Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung von 29.500.000,00 € um 10.000.000,00 € auf nunmehr 39.500.000,00 €.
Die erforderlichen Mittel stehen bei dem Produktkonto 03060100.0951000060, „Geschwister-Scholl-Schule, Sanierung und Erweiterung - SP", Investitionsnummer 0306010900601201, wie folgt zur Verfügung:
Haushaltsmittel 2021 und früher: 7.030.281,00 €
Haushaltsmittel 2022: 6.500.000,00 €
Haushaltsmittel 2023: 11.000.000,00 €
Haushaltsmittel 2024: 10.300.000,00 €
Haushaltsmittel 2025: 4.669.719,00 €
Gesamt: 39.500.000,00 €
Die Erhöhung der Gesamtkosten von 29.500.000,00 € auf 39.500.000,00 € sowie die erforderlichen Mittelanpassungen erfolgen im Rahmen der Haushaltsplanung 2023 ff.
2. Die Finanzierung erfolgt aus Kreditmarktmitteln und ist nun wie folgt angepasst und vorgesehen:
Für den Erweiterungsneubau wurde ein Direktkredit der KfW nach der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG) in der Effizienzklasse EG 40 in Höhe von 7.752.000,00 € beantragt und bewilligt, mit einem Tilgungszuschuss in Höhe von 1.750.000,00 €.
Zuwendungsbetrag: 1.750.000,00 €
Kreditmarktmittel: 37.750.000,00 €
Gesamt: 39.500.000,00 €
3. Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten erhöhen sich von 3.187.055,89 € um 585.984,77 € auf insgesamt 3.773.040,66 €. Diese sind in den folgenden Jahren zu veranschlagen. Die Unterhaltungskosten, die Bestandteil der o. g. geprüften Folgekostenberechnung sind, sind nicht im derzeitigen Rahmendienstleistungsvertrag-Budget (RDLV) enthalten und erhöhen deshalb den RDLV für zukünftige Jahre von 838.855,89 € um 340.759,77 € auf 1.179.615,66 € / p. a.
4. Die treuhänderische Abwicklung der Maßnahme ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag wurde der OPG bereits übertragen. Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.
5. Der Anpassung der Honorare für die Planungs- und Beratungsleistungen sowie an den erweiterten Umfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufen I bis III wird zugestimmt. Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf anzupassen.
Begründung:
1. Anlass
Die Stadtverordnetenversammlung hat mit Beschluss vom 06.02.2020, 2016-21/DS-I-A0741, der Sanierung und Erweiterung der Geschwister-Scholl-Schule mit Gesamtkosten in Höhe von 29.500.000,00 € zugestimmt.
Das Projekt wird in mehreren Bauabschnitten bei laufendem Schulbetrieb realisiert und befindet sich in der baulichen Umsetzung.
Aktueller Ausführungsstand und Terminplanung:
- Die Interimsanlage zur Freimachung der Bestandsgebäude wurde errichtet und ist im Betrieb.
- Die Heizzentrale mit Holzpellet- sowie Gasspitzenlastkesseln wurde errichtet und ist im Betrieb.
- Schusterbau und Zwischenbau sind abgebrochen.
- Erschließungsarbeiten, Erdbau- und Gründungsarbeiten Erweiterungsneubau sind erfolgt und die Rohbauarbeiten wurden begonnen. Weitere Bauleistungen für den Neubau wurden ausgeschrieben. Bezugsbereitschaft im dritten Quartal 2023.
- Anschließend Sanierung Atriumbau, Fertigstellung im ersten Quartal 2024.
- Anschließend Sanierung Atriumbau, Fertigstellung im vierten Quartal 2024.
Gemäß der Angaben der mit der Projektsteuerung sowie der treuhänderischen Abwicklung beauftragten Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG) werden für den erfolgreichen Abschluss des Gesamtprojekts nun zusätzliche Mittel in Höhe von 10.000.000,00 € benötigt.
2. Begründung des Bedarfs
2.1 Erhöhungen aus bisher unvermeidlichen Mehrungen bestehender Projektinhalte und hinzugetretene bereits erbrachte Leistungen
2.1.1 Erhöhung bestehender Aufträge bei der Abwicklung
Zusätzliche Kosten aus Risiken des Baugrunds sind entstanden durch unerwartete Leitungsfunde, Abweichungen von Bestandsplänen, wechselnde Bodenverhältnisse sowie Fundamentreste, welche die Bauarbeiten im Erdreich erschwerten und verteuerten. Im Verhältnis zu den Ergebnissen der im Vorfeld durchgeführten Schadstofferkundungen mussten beim Abbruch der Altbauten in größerem Umfang Schadstoffe entfernt werden. Weitere Erweiterungen bestehender Aufträge resultieren aus nachträglich zusätzlich festgestellten Bedarfen für Elektro- und Datenleitungen.
2.1.2 Hinzutretende Leistungen (bereits ausgeführt)
Zusätzliche, zunächst nicht vorgesehene Aufträge mussten erteilt werden für Mehraufwand bei der öffentlichen Erschließung (ENO, ZWO), Abbrucharbeiten, Schadstoffprobesanierungen, Rückbau und Versetzen des Kunstwerks auf dem Schulhof sowie für Maßnahmen im Zuge des Bestandserhalts der nicht zu sanierenden Gebäude, was u. a. aus dem Fehlen von Bestandsdokumentationen herrührte. Des Weiteren wurde es wegen der Pandemie erforderlich, die Klassenräume in der großen Interimscontaineranlage mit Handwaschbecken auszustatten, was auch den Anschluss an Trinkwasser, Entwässerung und sowie die zugehörigen Erdarbeiten zur Folge hatte.
2.2 Erhöhte Mietkosten für Verlängerung der Standzeit der Interimsanlage
Gegenüber der zum Projektbeschluss kalkulierten Mietdauer von zwei Jahren für die Interimsanlage wird ein zusätzliches Jahr einkalkuliert. Die Gesamtbauzeit und folglich die Standzeit des Interims hat sich bereits durch den größeren Zeitaufwand bei Schadstoffsanierung und Rückbau des Schusterbaus verlängert. Zudem konnte für die Medienverlegung erst nach mehreren erfolglosen Beschaffungsverfahren mit sechs Monaten Verzögerung eine Firma gefunden werden.
2.3 Erhöhung der Marktpreise für bereits vergebene Bauleistungen
Im Zuge der Beschaffungsverfahren mussten Leistungen zu höheren Kosten beschafft werden als geplant. Um das Projekt nicht zu stoppen oder zu verzögern, wurden diese Leistungen aus dem sogenannten „Unvorhergesehenen“ gedeckt. Eine Deckung aus dem Unvorhergesehenen war in der Vergangenheit durchaus üblich, kann aber bei den aktuellen Preissteigerungen nicht bis zum Ende des Projekts durchgehalten werden. Daher sind zusätzliche Mittel zur Deckung der Erhöhung der Marktpreise für Leistungen erforderlich, welche im Projektbeschluss enthalten waren - wie die Rohbauleistungen für den Neubau sowie die erforderlichen Leitungsverlegungen bzw. Umverlegungen - und die deutlich über dem Wert der Kostenberechnung vergeben werden mussten.
2.4 Erweiterung der Projektinhalte
Im Zuge der bisherigen baulichen Umsetzung hat sich die Notwendigkeit für zusätzliche Bauleistungen ergeben, welche zum Zeitpunkt des Projekt- und Vergabebeschlusses nicht vorhersehbar waren.
2.4.1 Honorare aus Erhöhungen bereits entstandener sowie vorgesehener zusätzlicher Projektinhalte
Entsprechend den erweiterten Projektinhalten entstehen begründete Mehransprüche bei den Baunebenkosten für die Bearbeitung durch die Architekten, Ingenieure und Berater.
2.4.2 Vergrößerung der Bearbeitungsfläche in den Außenanlagen / Erhöhung des Aufwands für die Außenanlagen
Die zum Projektbeschluss geplante Umfassungsfläche für die Bearbeitung der Außenanlagen musste im Zuge der detaillierten Fortschreibung der Planung vergrößert werden. Der Umfang der Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit der Schule und die Wiederherstellung von Flächen und Objekten in den Freianlagen ist höher, als vorauszusehen war.
2.4.3 Rückbau von Schadstoffen in größerem Umfang, als zum Projekt- und Vergabebeschluss festgestellt werden konnte
2.4.4
Bereits vor Projektbeginn, zuletzt im Dezember 2017, wurden im Auftrag der Gebäudemanagement GmbH Offenbach (GBM) an der Geschwister-Scholl-Schule vom TÜV Gebäudeuntersuchungen hinsichtlich schadstoffhaltiger Bauteile und Verwendungen durchgeführt und bewertet sowie die gewonnenen Daten in das Schadstoffkataster der GBM eingepflegt. Es wurden keine Schadstoffe festgestellt, die kurz- oder mittelfristigen Handlungsbedarf erforderten. Vor Projektbeschluss wurde ein weiteres Gutachten auf das Vorhandensein von Schadstoffen durch den TÜV erstellt, da es neue allgemeine Erkenntnisse über Schadstoffe in Baustoffen gab. Dieses Gutachten ergab ebenfalls keine Auffälligkeiten. Üblicherweise werden sogenannte „Verdachtsflächen“ beprobt. Dies bedeutet, dass je nach Baujahr und Bauart erfahrungsgemäß bestimmte Baumaterialien für eine vermutete Schadstoffhaltigkeit „unter Verdacht“ stehen. Das nach Projektbeschluss beauftragte Büro für Umweltanalytik CDM vertiefte die Untersuchungen zunächst für die abzubrechenden Bereiche, da für die Vorbereitung der Vertragsunterlagen für die Abbruchfirma eine genaue Ermittlung der Schadstoffe zu erstellen war. Hierbei ergaben sich deutliche Befunde, die bei den vorausgegangenen Erkundungen nicht erkannt worden waren. Um auch für die noch zu sanierenden Bereiche Kostensicherheit zu erlangen, wurde auch dort nacherkundet. Für erhöhten Rückbauaufwand im Atriumbau und im Fachklassentrakt werden nun zusätzliche Mittel eingestellt.
2.5 Risikoanpassung für Baupreisindex und Unvorhergesehenes
2.5.1 Anpassung Baupreisindex
In der Kostenberechnung mit Stand 10/2019 für den Projektbeschluss 02/2020 wurde in den Kostengruppen 200 bis 600 mit einer Steigerung von 4,5 % p. a. auf zwei Jahre gerechnet. Die bisherigen Vergaben haben bereits Erhöhungen von 22 % mit sich gebracht. Nach aktuellem bundesweitem Baukostenindex ist nun mit einer Zuwachsrate von ca. 7 % bis 8 % pro Jahr zu rechnen. Die Vergaben für den Erweiterungsneubau haben erst begonnen und die Beschaffungen für die zwei Sanierungsabschnitte werden erst ab Ende 2022 bis Anfang 2023 erfolgen. Von 19,343 Mio. € zu vergebende Leistungen für die bauliche Ausführung einschließlich der Ausstattung sind bereits Aufträge im Wert von 8,591 Mio. € erteilt worden, was 44 % entspricht. Es stehen somit nur noch 12,630 Mio. € für die im Projektbeschluss enthaltenen Maßnahmen für die Vergabe zur Verfügung, zuzüglich der Inhalte aus den Erweiterungen der Projektinhalte. Daher empfiehlt die OPG eine Anpassung für Baupreissteigerungen von den im Projektbeschluss enthaltenen
4,5 % auf nun 7 %. Für die beiden Sanierungsabschnitte sollte der Zinseszins auf vier Jahre ausgelegt werden. Im Projektbeschluss waren 2,308 Mio. € für Preissteigerungen eingerechnet, die auf 3,378 Mio. € erhöht werden sollen (für den Erweiterungsneubau, außer Rohbauleistungen, sowie für die Sanierungen).
2.5.2 Anpassung Unvorhergesehenes
Vom Budget für das Unvorhergesehene sind bereits 77 % verbraucht, was für den bislang erreichten Bautenstand weit überproportional hoch ist. Zur Risikoanpassung sollen daher die Ansätze für Unvorhergesehenes für den Bauabschnitt Neubau von
5 % auf 10 % sowie für die Bauabschnitte der Sanierung von 10 % auf 20 % erhöht werden. Das Unvorhergesehene sichert kostenmäßig Risiken und Notwendigkeiten ab, die nicht genau absehbar sind, jedoch erfahrungsgemäß in der Restbauzeit eintreten können.
2.6 Erweiterung der Projektinhalte
2.6.1 Erweiterung des Umfangs der Ausstattung zur Möblierung von Bestandsflächen, deren Nutzung nicht geändert wird
In der Kostenberechnung zum Projektbeschluss sind Mittel für die Neuausstattung der Flächen im Neubau sowie für die Neuausstattung der naturwissenschaftlichen Fachräume enthalten. Aufgrund des Zustands der Bestandsmöblierung und der veränderten Ausstattungsstandards wurde bereits ein erstes Angebot für die neue Komplettmöblierung vom Atriumbau und Fachklassentrakt eingeholt. Die Firma, mit welcher seitens des Stadtschulamts ein Rahmenvertrag besteht, hat zudem wegen der bekannten erheblichen Materialpreissteigerungen für Holz eine drastische Preiserhöhung in der Zukunft nicht ausgeschlossen. Gleichzeitig wird das Angebot erfahrungsgemäß reduzierende Anpassungen erfahren, wenn die Einrichtungsplanung gemeinsam mit dem Stadtschulamt abgeschlossen ist. Der Betrag soll zur Sicherheit in voller Höhe eingestellt werden.
2.6.2 Integration dezentraler Lüftungsgeräte
Zur Sicherstellung einer gleichbleibend guten Raumluftqualität, unter Vermeidung von Störungen des Unterrichts durch das nach der bisherigen Planung erforderliche häufige Fensterlüften sowie durch den dabei eindringenden Außenlärm, wird das Lüftungskonzept für die Bauteile D (Neubau) und A (Altbau Atriumbau) geändert.
Bisherige Planung
Die am 06.02.2020 von der Stadtverordnetenversammlung zur baulichen Umsetzung beschlossene Planung für die Geschwister-Scholl-Schule sieht folgendes Konzept mit weitgehendem Verzicht auf raumlufttechnische Anlagen vor: Sowohl der Atriumbau als auch der neue Anbau werden natürlich belüftet, mit regelmäßigem Fensterlüften während der Unterrichtszeit sowie einem Nachtlüftungskonzept für den sommerlichen Wärmeschutz unter geringem Einsatz von Lüftungsgeräten. In den Fenster- und Fassadenflächen sind zu diesem Zweck gegen Witterung und Einbruch geschützte Lüftungselemente geplant. Der bestehende Atriumbau ist mit den vorhandenen Oberlichtern baulich bereits so gestaltet, dass für die im Obergeschoss liegenden Klassenräume eine sehr gute Frischluftdurchströmung erreicht wird. Im Erdgeschoss sind die thermisch geringer belasteten und teilweise durch das vorspringende Obergeschoss verschatteten Verwaltungsräume sowie die Bibliothek untergebracht. Im Neubau wird zusätzlich über Lüftungsschächte mit Dachventilatoren für die Durchströmung zur Nachtauskühlung gesorgt. In beiden Gebäudeteilen sind dezentrale Lüftungsanlagen für die Be- und Entlüftung von innenliegenden Räumen und Sanitärbereichen vorgesehen. Damit folgte man den vorangegangenen Projektbeschlüssen für die Mathildenschule und die Edith-Stein-Schule. Mechanische Be- und Entlüftungsanlagen sollten nur dort eingesetzt werden, wo sie aufgrund der baulichen Gegebenheiten zwingend erforderlich sind. Der Nachweis über die Gewährleistung einer ausreichenden Raumluftqualität gemäß den geltenden Regeln mithilfe kostengünstiger Lösungen wurde auch für die Geschwister-Scholl-Schule erbracht. Im Zuge der Planung zum Projekt- und Vergabebeschuss wurde die Raumluftsituation für alle drei Gebäude, welche Gegenstand der Planung sind, untersucht und planerisch bearbeitet, jedoch nicht hinsichtlich des Infektionsschutzes, weil Planung und Beschluss vor der pandemischen Lage erfolgten. Das Fachklassengebäude aus den 1980er-Jahren ist bereits mit einer zentralen Lüftungsanlage ausgestattet, die im Rahmen der Maßnahme modernisiert wird.
Geänderte Planung
Integration dezentraler Lüftungsgeräte in die Fassaden. Dies betrifft größere Aufenthaltsräume mit einer größeren Anzahl gleichzeitig anwesender Nutzender,
d. h. Klassenräume, Differenzierungsräume, Bibliothek und Lehrerzimmer. Die als offene Lernbereiche konzipierten „offenen Mitten“ im Zentrum der Klassencluster sollen an die bereits für die Sanitärräume eingeplanten Lüftungsgeräte angeschlossen werden, welche zu diesem Zweck entsprechend größer dimensioniert werden. Das Lüftungskonzept für das Fachklassengebäude bleibt unverändert.
Einsparpotenzial
Aufgrund der bereits in der Planung zum Projekt- und Vergabebeschluss sparsam gesetzten Standards ergeben sich keine Einsparmöglichkeiten.
Förderung
Für den Erweiterungsneubau wurde im September 2021 bei der KfW ein Förderkredit in Höhe von 7.751.726,00 € aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude Kommunen – Nichtwohngebäude – (BEG) beantragt und mit Schreiben der KfW vom 01.11.2021 zugesagt. Der bewilligte maximale Tilgungszuschuss beträgt 1.735.461,00 €. Der Neubau wird als Effizienzgebäude 40 EE (Erneuerbare Energien) errichtet. Die Erfüllung der Förderrichtlinien kann ohne zusätzliche bauliche bzw. technische Maßnahmen gegenüber der Planung zum Projekt- und Vergabebeschluss erreicht werden.
Die vom Revisionsamt geprüften jährlichen Folgekosten für die Gesamtmaßnahme belaufen sich insgesamt auf 3.773.040,66 €.
Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 29.500.000,00 € erhöhen sich somit auf 39.500.000,00 €.
Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen sowie die Folgekostenberechnung zur Einsichtnahme aus.
Anlage:
Auszug aus der Stadtkarte
Hinweis: Der Antrag sowie die Anlage werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.