Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)0993Ausgegeben am 01.12.2025

Eing. Dat. 20.11.2025

 

 

 

 

 

Stadtwerke Offenbach Holding GmbH (SOH) / Station Mitte GmbH Offenbach (SMO)

hier: Anpassung der Gesamtfinanzierungssumme für das Projekt „Station Mitte“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2025-379 (Dez. I und III, Amt 20, SOH) vom 19.11.2025

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

Der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 21.03.2024,

2021-26/DS-I(A)0675/Antrag Magistratsvorlage Nr. 2024 - 102 „Station Mitte: Erwerbskosten, Finanzierung Ankauf, erwartete finanzielle Auswirkungen auf den städtischen Haushalt“ wird wie folgt angepasst und ergänzt:

 

1. Gesamtfinanzierung und erwartete finanzielle Auswirkungen auf den städtischen Haushalt

 

Es wird zur Kenntnis genommen, dass für den Erwerb und Umbau der ehemaligen Galeria/Kaufhof-Immobilie zur Realisierung der „Station Mitte“ Gesamtkosten in Höhe von 41,04 Mio. € veranschlagt und damit 6,04 Mio. € mehr als ursprünglich vorgesehen werden.

 

Daraus erfolgt eine Erhöhung des Mietaufwands (ohne Nebenkosten) für die Stadtbibliothek von ursprünglich jährlich 2,1 Mio. € auf 2,45 Mio. €.

 

Die Finanzierung erfolgt durch Fremdkapitalaufnahme durch die Station Mitte GmbH Offenbach (SMO). Die Gesellschaft soll dazu im Rahmen des zu schließenden Mietvertrags mit der Stadt Offenbach eine Ermächtigung zur Forfaitierung der Mietforderungen erhalten. Dazu sollen die Mietzahlungen der Stadt Offenbach unter Einredeverzicht gestellt werden.

 

2. Bauzwischenfinanzierung

 

Der Vergabe eines weiteren endfälligen (30.06.27) ungesicherten Darlehens der Stadt Offenbach an die Station Mitte GmbH Offenbach in Höhe von bis zu 28 Mio. € zu den aktuell marktüblichen Konditionen wird zugestimmt (analog des Schuldscheins i. H. v. 12,5 Mio. € aus dem o. g. Beschluss aus 2024). Das Darlehen dient dem Umbau des Gebäudes durch die Station Mitte GmbH Offenbach. Die Bereitstellung des ungesicherten Darlehens in Höhe von bis zu 28 Mio. € ist keine Investition und erfolgt aus ungebundener Liquidität der Stadt Offenbach am Main. Demnach ist eine Kreditaufnahme und damit einhergehende Fremdfinanzierung aufgrund der Kurzfristigkeit und des Rückflusses der Mittel an die Stadt Offenbach nicht geboten. Der Betrag ist Teil der späteren Gesamtfinanzierung auf Seiten der Station Mitte GmbH Offenbach.

 

 

Begründung:

 

Mit Grundsatzbeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 02.01.2024, 2021-26/DS-I(A)0647 „Station Mitte / Realisierung am Standort ehem. Galeria/Kaufhof-Immobilie und Gründung „Station Mitte GmbH Offenbach“ durch Erwerb der Geschäftsanteile der 46R-Vermögensverwaltungs-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)“ wurde der Realisierung der „Station Mitte“ am Standort der ehem. Galeria/Kaufhof-Immobilie dem Grunde nach zugestimmt.

 

Zudem wurde nach Ziffer 5 des Beschlusses der Magistrat beauftragt, für die Entwicklung bzw. den Umbau der Galeria/Kaufhof-Immobilie eine konkrete Kostenaufstellung vorzunehmen und der Stadtverordnetenversammlung samt Finanzierungsvorschlag vor Vergabe der Umbaumaßnahmen erneut zur Beschlussfassung vorzulegen.

 

Mit Magistratsbeschluss vom 06.03.2024, Nr. 2024-102, „Station Mitte: Erwerbskosten, Finanzierung Ankauf, Erwartete finanzielle Auswirkungen auf den städtischen Haushalt“ wurde den Stadtverordneten eine Kostenaufstellung nebst Finanzierungsvorschlag vorgelegt. Dieser Vorlage wurde mit Stadtverordnetenbeschluss vom 21.03.2024, 2021-26/DS-I(A)0675, zugestimmt.

 

Es ist vorgesehen, dass im ehemaligen Kaufhofgebäude ein innovatives Lern-, Kultur- und Begegnungszentrum mit der Stadtbibliothek als Herzstück entstehen soll. Die verschiedenen Bereiche der Bibliothek erstrecken sich vom Untergeschoss bis in das 3. Obergeschoss und sind über eine zentrale Treppe miteinander verbunden. Die Bibliotheksverwaltung ist im 4. Obergeschoss untergebracht. Im Erdgeschoss ist zusätzlich eine Gewerbefläche vorgesehen. Ein kleines Café mit direkter Anbindung an die Bibliothek sowie eine Gaststätte mit Dachterrasse im 5. Obergeschoss ergänzen das Angebot.

Aufgrund der Statik des Gebäudes ist eine Umsetzung des ursprünglich angedachten Veranstaltungssaal auf dem Dach der Station Mitte wirtschaftlich und bautechnisch nicht möglich. Aktualisierte statistische Unterlagen haben aufgezeigt, dass die Tragstruktur des historischen Gebäudeteils statisch vollständig ausgereizt ist und auch bei dem neueren Gebäudeteil umfassende statische Ertüchtigungen und aufwändige Sicherheitsnachrüstungen notwendig gewesen wären.

 

In Ziffer 3 des genannten Beschlusses wurden die Stadtverordneten davon in Kenntnis gesetzt, dass nach damaligen Planungsstand von Erwerbskosten in Höhe von 13 Mio. € und Umbaukosten in Höhe ca. 22 Mio. €, mithin von insgesamt 35 Mio. €, ausgegangen worden ist.

 

Allerdings ist aufgrund unvorhersehbarer Entwicklungen, die insbesondere auf planerische Änderungen und neue Erkenntnisse zurückzuführen sind, nunmehr von einer Gesamtsumme (Kauf der Immobilie, Abbruch, Planungskosten, Gutachten, interne Kosten, Generalübernehmerkosten etc.) in Höhe von 41,04 Mio. € auszugehen.

 

Dies ist darauf zurückzuführen, dass im Zuge der Rückbauarbeiten Teile der historischen Sandsteinfassade hinter der bestehenden Vorhangfassade entdeckt und freigelegt worden sind. Diese Baustruktur war in den ursprünglichen Planungen nicht berücksichtigt und machte eine vollständige Neubewertung der gestalterischen und technischen Konzeption der Außenhülle erforderlich. Daraufhin wurde im November 2024 die äußere Blechfassade teilweise entfernt und die historische Fassade des Altbaus genauer untersucht.

 

Um den städtebaulichen und gestalterischen Wert der historischen Fassade zu erhalten, mussten zusätzliche Planungs- und Gutachterleistungen beauftragt werden. Darüber hinaus war die Integration der historischen Fassade in die neu zu errichtende Außenfassade technisch zu lösen und mit Wertungskriterien in das bereits laufende Vergabeverfahren zu integrieren.

 

Die hierfür notwendigen zusätzlichen Planungs- und Ausführungsleistungen waren im ursprünglichen Leistungsumfang nicht enthalten und führen zu Mehrkosten von ca. 1,3 Mio. €.

 

Weiterhin wurden im Zuge der Rückbauarbeiten ergänzende Untersuchungen zur vorhandenen Gebäudestruktur durchgeführt. Dabei zeigte sich, dass der bestehende konstruktive Brandschutz nicht in allen Bereichen den aufgrund der vorgesehenen Nutzungsänderung vom Warenhaus zur Bibliothek geltenden Anforderungen entspricht.

 

Aus den Untersuchungsergebnissen ergab sich, dass Teile der tragenden und aussteifenden Bauteile brandschutztechnisch zu ertüchtigen sind, um die heutigen brandschutzrechtlichen Vorgaben zu erfüllen.

 

Die dafür erforderlichen zusätzlichen Planungs- und Ausführungsleistungen führen zu Mehrkosten von ca. 1 Mio. €, die unmittelbar aus den unvorhergesehenen Erkenntnissen im Bestand und der geänderten Nutzung resultieren.

 

Aufgrund einer unerwarteten Störung in der Mittelspannungsanlage musste das ehemalige Kaufhofgebäude vom 20kV-Netz getrennt werden. Die Anlage ist altersbedingt abgängig und vor einer Wiederzuschaltung zu erneuern.

 

Die Mittelspannungsanlage ist für die zentrale Stromversorgung des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung und kann aufgrund des Schadens weder betriebssicher weitergenutzt noch wirtschaftlich instandgesetzt werden. Aufgrund des Anlagenalters hat der Energieversorger ENO zudem einen Komplettaustausch gefordert, um die Versorgungs- und Betriebssicherheit dauerhaft zu gewährleisten. Zur Einhaltung der aktuellen technischen und sicherheitsrelevanten Anforderungen ist daher die Errichtung einer neuen Mittelspannungsschaltanlage erforderlich.

Die damit verbundenen zusätzlichen Planungs-, Montage-, Interims- und Inbetriebnahmekosten führen zu Mehrkosten in Höhe von ca. 0,5 Mio. €, die unmittelbar aus der unvorhergesehenen Schadenssituation und der Forderung des Energieversorgers resultieren.

 

Wie oben dargelegt haben sich im laufenden Vergabeverfahren neue Erkenntnisse ergeben, die eine Überarbeitung der bisherigen Planungen erforderlich machten. So musste insbesondere die historische Fassade nachträglich in die weitere Planung und in die Vergabeunterlagen einbezogen werden. Zudem haben die Bauteiluntersuchungen einen Anpassungsbedarf im Brandschutz aufgezeigt. Die Auswertung der Ergebnisse, die Abstimmung mit den Gutachtern sowie die Einarbeitung in das laufende Vergabeverfahren führten zu einem zusätzlichen Zeitbedarf.

 

Durch die hieraus resultierende Verzögerung des Baustarts um ca. ein Jahr entstehen Mehrkosten von ca. 1,83 Mio. €, insbesondere für den zwischenzeitlich gestiegenen Baukostenindex und der Erhöhung der Risikoposition. Hinzu kommen zusätzliche Planungskosten von ca. 500 T€, die durch die notwendige Überarbeitung und Fortschreibung der Planungsunterlagen ausgelöst wurden.

 

Im Gegenzug zu den unvorhersehbaren gestiegenen Kosten konnten bereits Fördermittel in Höhe von 792 T€ für den Erwerb der Immobilie akquiriert werden. In der Umsetzungsphase wird für die energetische Sanierung der Gebäudehülle mit weiteren Fördermitteln mit einer voraussichtlichen Höhe von 2.238 T€ gerechnet.

 

Wie bereits am 21.03.2024 beschlossen, werden die Gesamtkosten des Projekts vollständig mit Fremdkapital finanziert. Aufgrund der bereits erhaltenen Fördermittel (792 T€) reduziert sich der benötigte Darlehensbetrag auf maximal 40,248 Mio. €.

Sollten alle avisierten Fördermittel wie erwartet realisiert werden können, reduziert sich der Betrag für das Projekt entsprechend auf 38,010 Mio. €.

 

Durch Bereitstellung eines weiteren ungesicherten Darlehens in Höhe von bis zu 28 Mio. € der Stadt Offenbach wird der Umbau zwischenfinanziert und nach Aufnahme der langfristigen Fremdfinanzierung durch die SMO wieder zurückgezahlt. Grundlage für die Finanzierung soll der 30-jährige Mietvertrag und die darin geregelten Mietforderungen darstellen.

 

Der Mietaufwand ohne Nebenkosten ist mit jährlich 2,45 Mio. € veranschlagt. Jedoch wird der Gesamtmietaufwand – also inklusive Nebenkosten – für die Stadtbibliothek in der Mittelfristplanung so angelegt, dass die im Haushalt der Stadt Offenbach veranschlagten 3,6 Mio. € nicht überschritten werden.

 

Der Aufsichtsrat der Station Mitte GmbH Offenbach wurde mit dem Thema befasst und hat in seiner Sitzung am 17.11.2025 eine entsprechende Beschlussempfehlung zur Umsetzung des Projektvorhabens abgegeben.

 

Kommunalverfassungsrechtlich ist nach §§ 9 i.V.m. 50 HGO die Zuständigkeit der Stadtverordnetenversammlung gegeben.

 

Die Vorlage wird im Wege des Nachtrages *(in den Magistrat) eingereicht, da die finalen Angebote aus dem Vergabeverfahren erst wenige Tage vor der Magistratssitzung vorlagen und eine valide Aussage zu den erwartbaren Kosten daher vorher nicht möglich war.

 

Anlage:

Klimarelevanzprüfung

 

Hinweis: Der Antrag sowie die Anlage werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.