Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2026 - 2031
2026-31/DS-I(A)0079Ausgegeben am 13.08.2026
Eing. Dat. 13.08.2026
Umbau, Revitalisierung und Nutzungsänderung an der stadteigenen Liegenschaft Stadthof 16 (Rathaus-Pavillon), Offenbach am Main
hier: Ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss und Bereitstellung zusätzlicher Mittel (Änderung des Projektbeschlusses vom 21.03.2024, * 2021-26/DS-I(A)0668)
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2026-233 (Dez. I, Amt 80) vom 12.08.2026
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Dem Umbau sowie der Revitalisierung und Nutzungsänderung der Liegenschaft Stadthof 16 (Rathaus-Pavillon) auf Grundlage des von Amt 80 in Zusammenarbeit mit der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG) und Dritten erstellten Variantenvergleichs für die empfohlene Variante 1 „Weiterbau Rathaus-Pavillon (RHP)“ gemäß Anlage 1 mit Gesamtkosten in Höhe von max. 5.501.000 € brutto einschließlich Planungskosten und treuhänderische Abwicklung durch die OPG in Stufe III wird zugestimmt. Der Projektbeschluss vom 21.03.2024 wird hierdurch geändert und der Kostenrahmen aufgrund zusätzlich erforderlicher Mittel um 1.701.000 € erweitert.
2. Im Zuge des Projektfortschrittes hat sich herausgestellt, dass die Umbaumaßnahmen am Rathaus-Pavillon entgegen des Projektbeschlusses über eine Sanierung hinausgehen und stattdessen Herstellungskosten begründen. Die zusätzlichen erforderlichen Mittel in Höhe von 1.701.000 Euro werden daher im Zuge der Haushaltsplanung 2027 durch Amt 80 investiv auf auf dem Produktkonto 10010300.0951000080 „Hochbau“ auf der Investitionsmaßnahme 1001030900802101 wie folgt veranschlagt:
Zusätzliche Haushaltsmittel 2027 1.274.000 €
Zusätzliche Haushaltsmittel 2028 427.000 €
Summe 1.701.000 €
Die Mittel stehen vorbehaltlich der Haushaltsgenehmigung 2027 durch das Regierungspräsidium zur Verfügung.
3. Die in den Jahren 2021 bis 2026 bereits über das Produktkonto 10010300.6161000280 „Instandhaltung Gewerbe-Objekte“ geleisteten Zahlungen im Zusammenhang mit dem Rathaus-Pavillon werden im Zuge des Jahresabschlusses 2026 ebenfalls auf das investive Produktkonto 10010300.0951000080 umgebucht.
4. Der Magistrat bleibt beauftragt, parallel zur baulichen Umsetzung der unter
Punkt 1 genannten Maßnahmen einen potenziellen zukünftigen Betreiber zu finden. Hierfür stehen im Deckungskreis 0543 insgesamt 20.000,00 € in 2026 zur Verfügung.
Ein finaler Vorschlag zum Abschluss eines Vertrags mit einem Betreiber, in dem die Konditionen der Überlassung geregelt werden, wird Gegenstand einer gesonderten Vorlage im Rahmen des weiteren Umsetzungsprozesses. Hierin folgt auch eine Folgekostenberechnung.
5. In Abänderung des Projektbeschlusses vom 21.03.2024 soll einem zukünftigen Betreiber kein Baukostenzuschuss mehr gewährt, sondern der Innenausbau durch die Stadt Offenbach am Main parallel zu den Bautätigkeiten geplant und nach Fertigstellung des Grundausbaus direkt ausgebaut werden. Die für den Baukostenzuschuss geplanten Mittel werden entsprechend umgewidmet.
6. Der Anpassung der Honorare für die Planungs-, Beratungs- und Projektmanagementleistungen an den zwischenzeitlich festgestellten Kostenumfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufe III - IV wird zugestimmt. Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf mit höheren anrechenbaren Kosten für die Umnutzungs- und Sanierungsmaßnahmen und Nutzungsänderung anzupassen.
* redaktionell geändert
Begründung:
Hinsichtlich der Ausgangslage wird auf die Anlagen und Begründung zum bisherigen Beschluss 2021-26/DS-I(A)0668 vom 21.03.2024 Bezug genommen, ohne diese an dieser Stelle im Detail zu wiederholen. In Ausführung des Beschlusses wurde die Variante „Multispace mit mobiler Küche ohne Dachsteiger“ (im Folgenden „Multispace“) beplant.
Aufgrund verschiedener Problemstellungen waren Anpassungen im Projekt vorzunehmen. Dies waren insbesondere:
· bauliche Unwägbarkeiten infolge von vorher nicht erkennbaren und nicht dokumentierten Aufbauten auf der Tiefgarage,
· statische Mängel am Sockelbereich des Bestandsgebäudes,
· unerwartete Preissteigerungen bei den Bauvergaben.
Basierend auf dem o.a. Beschluss, der inkl. eines Zuschusses zum Mieterausbau ein Volumen in Höhe von 3.797.826,77 € vorsah, muss das Budget um 1.701.000,00 € erweitert werden.
In Variante 1 „Weiterbau RHP“ bildet sich der „Multispace“, neben den Ausführungen in Anlage 1 „Tabelle Variantenvergleich“ insbesondere mit der Änderung ab, dass die ursprüngliche Planung der Küche entfällt und durch einen kleinen Veranstaltungsraum ersetzt wird. Die Fläche des Gastraums ist optimiert worden und wird zu einer flexiblen Gastro- und Veranstaltungsfläche ausgebaut.
Das optimierte Konzept berücksichtigt die wesentlichen Aspekte der vorliegenden Planung, sodass diese mit geringfügigen Anpassungen weiter umgesetzt werden kann. Die geringfügigen Planungsanpassungen lassen sich parallel zu den Bautätigkeiten umsetzten, sodass diese vor Ort weiterlaufen können.
Ziele der Maßnahme:
Bei der Umsetzung der Maßnahme gelten weiterhin die übergeordneten Ziele des ursprünglichen Projektbeschlusses:
· Energetische Sanierung des Bestandsgebäudes,
· Revitalisierung der Fläche,
· Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes (vormals Polizeiladen),
· Barrierefreiheit,
· Effektiver Brandschutz (insb. Entfluchtung).
Auch hinsichtlich des Betriebskonzeptes bleiben die übergeordneten Ziele des ursprünglichen Projektbeschlusses bestehen. Auf den Vergleich in Anlage 6 wird verwiesen.
Durch den Wegfall der Küche können nicht nur Kosten eingespart werden, sondern wird auch dem Wandel in der Gastronomie Rechnung getragen – neben Herausforderungen in den Bereichen (Fach-)Personal, gestiegenen Energie- und Lebensmittelpreisen, verändert sich auch das Konsumverhalten sowie, dass ein verstärkter Bedaf für Events und neuen Anlässen für die Gastronomie spürbar wird. Die Umsetzung der Planung für den Rathaus-Pavillon passt sich einerseits an die neuen Rahmenbedingungen auch im gastronomischen Betrieb an, aber sie sichert insbesondere eine zukunftsfähige Nutzung ab. (Vgl. Anlage 6, u.a. Folie 22).
Bestand bleibt die flexible bauliche Gestaltung für eine multifunktionale Nutzung mit Gastronomie und Soziokultur durch einen Betreibenden. Durch den Bau inklusive Innenausbau wird gezielt in die dauerhafte und nachhaltige Infrastruktur sowie in zukunftsfähige Nutzungsmöglichkeiten des Objekts investiert, zudem wird einem zukünftigen Betreiber oder einer Betreiberin ein schneller wirtschaftlicher Betrieb ermöglicht. Hauptsächlich werden die Flächen in folgender Nutzungsart ausgebaut:
· Großer, flexibel nutzbarer Gastraum:
Wirtschaftliche Nutzung mit Gastronomie und verschiedensten Veranstaltungen durch eine anpassungsfähige, räumliche Infrastruktur.
· Kleiner, separater Veranstaltungsraum:
Soziokulturelle, öffentliche und teil wirtschaftliche Nutzung für Veranstaltungen. Ein hohes Nutzungskontingent wird vertraglich für kostenfreie, gemeinwohlorientierte und städtische Nutzungen vorbehalten.
Alle Nutzungen im Rathaus-Pavillon erfolgen unter der Regie eines zentralen Betreibers oder einer zentralen Betreiberin. Ziel ist ein ganzheitliches hybrides Beriebskonzept mit einer gastronomischen und soziokulturellen Nutzung.
Die Betreibersuche läuft parallel zur Fertigstellung des Grundausbaus. Idealerweise soll der Zuschlag zum Ende dieser Umbauphase erteilt werden, sodass ohne Zeitverzögerung der Innenausbau unter Beteiligung des zukünftigen Betreibers umgesetzt werden kann. Die geplanten Mittel für die Umsetzung der Betreiberfindung schließen Beratungsleistungen während des Interessensbekundungsverfahrens sowie Kommunikationsmaßnahmen ein, die so breitflächig wie möglich angelegt werden sollen und so einen großen Rahmen potentieller Interessenten und Interessentinnen erreichen.
Sollte sich zunächst kein geeigneter Betreiber oder eine Betreiberin finden, wird der Rathaus-Pavillon inkl. Innenausbau fertig gestellt. Die Agentur Mitte würde ihn dann mit temporären Zwischennutzungen bespielen oder mit bestehenden Zukunftsprojekten verknüpfen.
Die erforderlichen Haushaltsmittel für dieses Projekt (Stufe III) setzen sich wie folgt zusammen:
Haushaltsmittel 2023 519.000,00 €
Haushaltsmittel 2024 2.778.405,56 €
Haushaltsmittel 2025 109.000,00 €
Summe 3.406.405,56 €
SOMIT GESAMT:
OPG Projektmanagement Stufe I und II 91.421,21 €
Planungsleistung Stufe II 300.000,00 €
Haushaltsmittel aus Instandhaltung „Gewerbe-Objekte“ 3.406.405,56 €
Summe 3.797.826,77 €
Baukosten: 2.961.362 €
Baunebenkosten: 1.450.132 €
Herstellkosten: 4.411.494 €
Zzgl. Risikovorsorge (15%) 661.724 €
Gesamtkosten (gerundet) 5.074.000 €
Baukosten Innenausbau 265.000 €
Baunebenkosten Innenausbau (34%): 91.000 €
Zzgl. Risikovorsorge (20%) 71.000 €
Gesamtkosten inkl. Innenausbau 5.501.000 €
Ursprgl. beschlossenes Budget (gerundet): 3.800.000 €
(inkl. Mieterausbauzuschuss)
Benötigtes Budget: 5.501.000 €
Somit Unterdeckung: 1.701.000 €
Kosten der OPG sind in den Baunebenkosten enthalten. Die Kostenangaben beruhen auf der preisbildenden Annahme, dass nach einer Beschlussfassung im August Anfang September 2026 das Projekt fortgeführt werden kann. Im bisherigen Beschluss war ein Zuschuss für die Kosten des Betreiberausbaus (innen) umfasst. Da nun die Planung und bauliche Umsetzung durch das Projekt erfolgen soll, werden Baunebenkosten für die erforderlichen Planungen angesetzt.
Prüfung durch das Revisionsamt
Aufgrund der hohen Projektdringlichkeit und der personellen Unterbesetzung im technischen Prüfbereich des Revisionsamts war eine kurzfristige Prüfung der Mehrkosten nicht möglich. Die Abschlussdokumentation der Maßnahme wird dem Revisionsamt jedoch zur Schlussprüfung vorgelegt.
Die Einbringung der Magistratsvorlage * (in den Magistrat) erfolgt auf dem Wege des Nachtrags, da zur regulären Abgabefrist noch Abstimmungsbedarf bestand. Eine Abgabe im regulären Geschäftsgang war daher nicht möglich.
* redaktionell geändert
Anlagen:
Anlage 1 - Tabelle Variantenvergleich (nicht öffentlich)
Anlage 2 - Kostengegenüberstellung (nicht öffentlich)
Anlage 3 - Kostenermittlung Abbruch (nicht öffentlich)
Anlage 4 - Rahmenterminplan
Anlage 5 - Plan Kostenansätze Abbruch (nicht öffentlich)
Anlage 6 - Rathaus-Pavillon Präsentation (OPG und Agentur Mitte)
Anlage 7 - Klimarelevanzprüfung
Hinweis: Der Antrag sowie die öffentlichen Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentlichen Anlagen erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.