Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)0472Ausgegeben am 23.02.2023

Eing. Dat. 23.02.2023

 

 

 

 

 

Sanierungs- und Umbaumaßnahmen an der stadteigenen Liegenschaft Herrnstraße 82 (Hauptgebäude Büsing-Palais), Offenbach am Main

hier: Projekt- und Vergabebeschluss

Antrag Magistratsvorlagen Nr. 2023-048 (Dez. I, Amt 80) vom 22.02.2023

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.  Der Sanierung der Liegenschaft Herrnstraße 82 (Hauptgebäude Büsing-Palais) zur Behebung brandschutztechnischer Mängel, zum Umbau der Lüftungsanlage sowie der Trinkwasser- und Löschwasseranlage gemäß der von der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH als Projektsteuerer erstellten und vom Revisionsamt geprüften detaillierten Kostenermittlung, abschließend mit insgesamt 8,63 Mio. EUR einschließlich Planungskosten und Projektsteuerungsleistungen wird zugestimmt.

2.  Die noch erforderlichen Haushaltsmittel für dieses Projekt stehen vorbehaltlich der Haushaltsgenehmigung 2023 beim Produktkonto 10010300.6161000080 - Instandhaltung Gebäude Büsing-Palais- wie folgt zur Verfügung:
Haushaltsmittel 2022 & früher: 4.461.000 EUR (vorbehaltlich der Rückstellungsbildung nach Haushaltsjahr 2023)

Haushaltsmittel 2023: 0 EUR
Haushaltsmittel 2024: 2.500.000 EUR
Haushaltsmittel 2025: 1.669.000 EUR

Die Haushaltsmittel 2025 werden im Zuge der Haushaltsplanung 2024 neu eingeplant und stehen vorbehaltlich der Genehmigung des Haushaltes 2024 zur Verfügung.

Für die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen wurde bereits ein Förderantrag gestellt. Die tatsächliche Höhe der Fördersumme ist abhänging von den angefallenen Kosten, welche erst nach Ausführung und Abrechnung ermittelt werden können. Im Falle einer Zusage werden die Fördermittel auf einem neu anzuelgenden Ertragskonto im Produkt 10010300 vereinnahmt.

 

3.  Die durch den erforderlichen Rückbau der Unterflurhydranten entstehenden Mehrkosten bei den beiden großen Stadtfesten (Lichterfest und Mainuferfest) im Büsing-Park i.H.v. rund 1.200 EUR pro Fest zzgl. einmaliger Kosten des THW werden künftig auf einem neuen Produktkonto beim Amt für Öffentlichkeitsarbeit zur Verfügung gestellt.

4.  Die Abwicklung der Maßnahme wird von der OPG ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag treuhänderisch übernommen.

5.  Der Anpassung der Honorare für die Planungs-, Beratungs- und Projektsteuerungsleistungen an den zwischenzeitlich festgestellten Kostenumfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufen I + II wird zugestimmt.
Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf mit höheren anrechenbaren Kosten für die Sanierungsmaßnahme anzupassen.

 

 

Begründung:

 

Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 27.01.2022 den Grundsatzbeschluss für die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen gefasst.

 

Das Kopfgebäude des Büsing-Palais wird vom Sheraton-Hotel als Kongress- und Tagungszentrum genutzt. Die Instandhaltungen an Dach und Fach des Objektes obliegen der Stadt Offenbach in ihrer Eigenschaft als Vermieterin.

 

Anlass der Maßnahme sind unterschiedliche brandschutztechnische Mängel im Büsing-Palais, die im Zuge diverser Brandverhütungsschauen und Sachverständigenprüfungen in den vergangenen Jahren festgestellt wurden. Diese bekannten, teilweise wesentlichen und sicherheitsrelevanten Mängel müssen dringend bearbeitet und behoben werden.

 

Die Unterlagen für die Einreichung des Bauantrags wurden entsprechend des Grundsatzbeschlusses bereits erarbeitet (Leistungsphase 4 HOAI) und voraussichtlich Anfang 2023 eingereicht. Die weiterführende Ausführungsplanung (Leistungsphase 5 HOAI) wird, um den vom Hotel gewünschten Ausführungszeitraum einzuhalten, bereits vor Beschlussfassung weitergeführt.

 

Erhebliche Mängel wurden an den Lüftungsanlagen, der Feuerlöschanlage sowie an baulichen und konstruktiven Elementen festgestellt. Ein weiterer gravierender Mangel ist die fehlende Trennung der Trink- und Löschwasseranlage.

 

Die Neuauslegung des Trinkwassernetzes sowie die dezentrale Erwärmung des Warmwassers am Abnahmeort minimeren die Energieaufwände für Trinkwassererwärmung und -zirkulation sowie die Spülmengen für Kaltwasser auf einen Bruchteil und für Warmwasser sogar auf null.

 

In allen Bereichen der Schadstoffsanierung werden die alten Leuchten gegen neue LED-Leuchten getauscht. Somit wird in diesem Bereich eine erhebliche Energieeinsparung realisiert.

 

Hinsichtlich der Lüftungsanlagen zeigen Erfahrungswerte, dass neue Anlagen gegenüber Altanlagen einen um mind. 70% reduzierten Energieverbrauch haben. Dies geschieht vor allem über die in neuen Anlagen eingebaute Wärmerückgewinnung, effizientere Antriebe sowie Neuauslegung der Anlagen auf die spezifische Nutzungssituation (Luftmengenreduktion). Hierdurch konnte begleitend im Rahmen des Bundesförderprogramms für effiziente Gebäude (BEG) ein Förderantrag gestellt werden.

 

Zum Zeitpunkt der Wiedererrichtung des Büsing-Palais war ein Brandschutzkonzept nicht gefordert. Auflagen aus der Baugenehmigung zum Brandschutz wurden zum Teil nicht erfüllt. Im Zuge der Mängelbeseitigung war deshalb eine Neubewertung der baulichen Flucht- und Rettungswege vorzunehmen.

 

Konstruktive und brandschutzrelevante Bauteile, die nach heutigen Vorschriften brandschutztechnisch nicht mehr ausreichend sind, mussten ebenfalls neu bewertet werden.

 

Im Rahmen der Prüfungen wurden in enger Abstimmung mit den zuständigen Behörden sowie den Fachplanern, hier v.a. Brandschutz und Haustechnik, Varianten zur Mängelbeseitigung unter Berücksichtigung wirtschaftlicher und baulicher Konsequenzen erarbeitet.

 

Seitens der beauftragten Planungsbüros wurden unter Projektsteuerung durch die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH insgesamt drei Varianten erarbeitet, eine Minimal- und Maximalvariante sowie die als Variante 3 bezeichnete mittlere, differenzierte Variante. Für diese mittlere Variante wurde der Magistrat beauftragt, die Planungs- und Kostendaten zu erstellen und der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.

 

Im Planungsverlauf ergaben sich aus planerischer Notwendigkeit heraus folgende Inhalte, um die das Projekt ergänzt wurde: Zwei Lüftungsanlagen, die in der beschlossenen Variante 3 für eine Sanierung vorgesehen waren, werden nun doch ausgetauscht. Die Kosten übersteigen die Sanierungskosten für diese Anlagen nur unerheblich. Die Behinderten-WC-Anlagen im nördlichen Flügel werden umgebaut, so dass sie den aktuellen Standards entsprechen. Dies ist möglich, da die Sanitärräume durch die Trinkwassersanierung sowieso umfänglich bearbeitet werden.

 

Die gegenüber der Kostenschätzung gestiegenen Kosten ergeben sich insbesondere aufgrund der drastisch erhöhten Baukosten- bzw. Materialpreissteigerungen, sowie aus den nun veranschlagten Kosten für die Schadstoffentsorgung. Der Baubeginn ist nach aktuellem Zeitplan für das 4. Quartal 2023 vorgesehen. Das Büsing-Palais soll danach nach Abstimmung mit dem Nutzungsberechtigten und dem Hotel sowie den tangierten Dienststellen für rd. 12 Monate geschlossen werden.

 

Das Hotel hatte in Gesprächen die Forderung nach Ersatzräumen erhoben. Für die ganze Zeit der Schließung ist dies finanziell und organisatorisch nicht darstellbar. Inwieweit ggf. bei einzelnen Veranstaltungen Ersatzflächen in der Umgebung zur Verfügung gestellt werden können, wird geprüft. Wir sind dazu im Austausch mit Hotelbesitzer und –betreiber, eine geeignete Ersatzfläche konnte bisher noch nicht gefunden werden. Ebenso ist derzeit nicht absehbar, ob dadurch weitere Kosten durch Schadensersatzforderungen auf die Stadt zukommen. Die Haushaltsansätze für die Pachteinnahmen wurden für die Jahre 2023 und 2024 reduziert. Eine Beteiligung seitens des Nutzungsberechtigten an den entstehenden Kosten wurde bisher abgelehnt. Hier laufen aber noch Gespräche hinsichtlich der Anpassung der Vertragsgrundlagen.

 

Im Rahmen der Sanierung soll ferner geprüft werden, ob die vor Jahren aus statischen Gründen entfernte und eingelagerte Traverse für die Bühnenbeleuchtung wieder angebracht oder ersetzt werden kann. Hierfür erforderliche Haushaltsmittel werden vom Amt für Kulturmanagement beantragt. Die erforderliche statische Prüfung kann erst erfolgen, wenn das Tragwerk freigelegt wurde (4. Quartal 2023).

 

Die erforderlichen Haushaltsmittel stehen bei Produktkonto 10010300.6161000080 - Instandhaltung Gebäude Büsing-Palais - in den Jahren 2023 ff. zur Verfügung.

 

Gemäß Prüfbericht des Revisionsamtes vom 23.01.2023 entspricht die Kostenberechnung DIN 276, das Gesamtkonzept ist grundsätzlich schlüssig.

 

Anlagen:

Anlage 1 - Lageplan

Anlage 2 - Erläuterungsbericht Brandschutz (nichtöffentlich)

Anlage 3 - Kostentabellen (nichtöffentlich

Anlage 4 - Klimarelevanzprüfung

 

Hinweis: Der Antrag und die öffentlichen Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentlichen Anlagen erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.