Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2011 - 2016
2011-16/DS-I(A)0366Ausgegeben am 18.04.2013
Eing. Dat. 18.04.2013
Erschließung Bürgel-Ost
hier: Projektbeschluss über die öffentlich-rechtliche Erschließung des Baugebietes Bürgel-Ost (B-Plan 580)
Antrag Magistratsvorlage Nr. 151/13 (Dez. I, Amt 60) vom 17.04.2013
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Die Erschließung des Baugebietes Bürgel-Ost (B-Plan 580) erfolgt öffentlich -rechtlich auf Basis der Satzungen der Stadt Offenbach.
2. Den Erschließungskosten „Erschließung Bürgel-Ost“ auf der Grundlage der von der Entwicklung Erschließung Gebäudemanagement GmbH (EEG) und Ing.-Büro Pöyry Deutschland GmbH, Friedberg, in Zusammenarbeit mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement und dem ESO Eigenbetrieb erstellten und vom Revisionsamt geprüften detaillierten Kostenberechnung, abschließend mit 7.815.000,00 € einschließlich Planungskosten, davon 2.615.000,00 € für die Entwässerung und 5.200.000,00 € für die sonstigen Erschließungsmaßnahmen, wird zugestimmt.
3.1 Die erforderlichen Mittel werden bewilligt und dem Produktkonto 12010100.0500000160, Investitionsnummer 1201010500601201, Bezeichnung „Erschließung Bürgel-Ost (12.01.01)“, wie folgt bereitgestellt:
Haushaltsmittel bis 2012: 461.000,00 €
Haushaltsmittel 2013: 600.000,00 €
Haushaltsmittel 2014: 2.700.000,00 €
Haushaltsmittel 2015: 1.800.000,00 €
Haushaltsmittel 2016: 954.000,00 €
Haushaltsmittel 2017ff: 1.300.000,00 €
Gesamt: 7.815.000,00 €
3.2 Gesamtkosten einschließlich Anteil der Entwässerung des Baugebietes an
der weiterführenden Entwässerung Kanal Mainzer Ring:
7.815.000,00 €
650.000,00 €
8.465.000.00 €
Die o.g. 650.000,00 € sind bereits über „Mainzer Ring“, Produktkonto
12010100.0952002560, Investitionsnummer 1201010900601205 finanziert.
4. Die Finanzierung der Gesamtmaßnahme stellt sich damit wie folgt dar:
Kanalbeitrag: 1.052.000,00 €
Erschließungsbeitrag Entwässerung: 1.738.000,00 €
Erschließungsbeitrag ohne Entwässerung: 3.258.000,00 €
Kreditmarktmittel (Erstattung ESO): 475.000,00 €
Kreditmarktmittel: 1.292.000,00 €
Gesamt: 7.815.000,00 €
Die Differenz zwischen den Kosten der Entwässerung und dem Kanalbeitrag sowie dem Erschließungsbeitrag in Höhe von 475.000,00 € werden vom ESO Eigenbetrieb nach Schlussrechnungsprüfung erstattet. Entsprechende Mittel sind zu gegebener Zeit im Wirtschaftsplan einzustellen.
5. Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten in Höhe von 292.370,50 € sind in den folgenden Jahren zu veranschlagen.
6. Die Unterhaltungskosten (Pflegeleistung …..), die Bestandteil der o.g. geprüften Folgekosten sind, erhöhen sich durch die Maßnahme/n um 14.527,00 €/pa.
Die entsprechenden Mittel sind bei dem Produktkonto 12010100.6165000220 „Instandhaltung Straßen und Wege, Gemeindestraßen“ in den Folgehaushaltsjahren (ggfs. auch im NT) zusätzlich bereitzustellen.
7. Mit der Maßnahme darf erst begonnen werden, wenn die erforderliche Geneh-migung der Aufsichtsbehörde zur Kreditaufnahme vorliegt.
8. Der Stadtverordnetenbeschluss DS I (A) 421 vom 07.05.2009
„Kostenbeteiligung der Stadt Offenbach an privatrechtlicher Erschließung“
wird aufgehoben.
Begründung:
Mit Beschluss vom 08. Dezember 2005, DS I (A) 915, haben die Stadtverordneten dem Abschluss eines Maßnahmenträgervertrages mit der EEG bezüglich der privatrechtlichen Erschließung des Baugebietes Bürgel-Ost zugestimmt. Im Rahmen dieses Vertrages wurde von der EEG unter Einschaltung eines externen Ingenieurbüros die Entwurfsplanung für die Erschließung des Baugebietes in Abstimmung mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement sowie hinsichtlich der Entwässerung im Mischsystem in Abstimmung mit dem ESO EB erstellt.
Die Bemühungen der EEG, die Eigentümer in Bürgel-Ost für eine privatrechtliche Erschließung zu gewinnen, haben nicht zu dem erhofften Ergebnis geführt, da in vielen Gesprächen mit den Eigentümern die Höhe der Kosten für das nicht Unterschreiben der privatrechtlichen Verträge als Hauptursache benannt wurde. Daraufhin wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 07. Mai 2009,
DS I (A) 421, eine Kostenbeteiligung der Stadt Offenbach am Main an der privatrechtlichen Erschließung beschlossen. Trotz dieser Kostendeckelung verliefen die weiteren Verhandlungen der EEG mit den Privateigentümern nicht mit dem erhofften Erfolg.
Mit Urteil vom 01.12.2010 hat das Bundesverwaltungsgericht eine in der Praxis bislang nicht nur in Offenbach am Main verbreitete und von namhaften Stimmen in der Literatur für rechtmäßig gehaltene Variante des Erschließungsvertrages gemäß
§ 124 BauGB als unzulässige Umgehung des Erschließungsbeitragsrechtes angesehen. Danach ist eine von der Gemeinde ganz oder mehrheitlich beherrschte sog. Eigengesellschaft kein Dritter im Sinne des § 124, Abs. 1, BauGB, auf den die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag übertragen kann. Nach intensiver Prüfung durch das Rechtsamt sowie durch externe Rechtsberatung kann aufgrund der
ähnlichen Vertragskonstellation das gewählte privatrechtliche Erschließungsmodell nach dem Urteil des Verwaltungsgerichtes aus rechtlichen Gründen nicht mehr weiterverfolgt werden.
Alternativ zu der privatrechtlichen Erschließung durch die städtische Gesellschaft EEG wäre eine rechtskonforme privatrechtliche Erschließung gemäß § 124 BauGB
durch Übertragung der Erschließung auf einen, von der Stadt unabhängigen Dritten (sonstige Erschließungsträger) zwar möglich, jedoch müssten die Vertragsverhandlungen mit allen Eigentümern durch den neuen Erschließungsträger neu geführt werden. Es ist davon auszugehen, dass neben denjenigen, die bisher weder den privatrechtlichen Vertrag noch die Absichtserklärung unterschrieben haben, weitere von einer privatrechtlichen Erschließung Abstand nehmen würden.
Nach der Neufassung des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG 2010) ist nach § 55 Niederschlagswasser grundsätzlich nicht in die Schmutzwasserkanalisation einzuleiten, d. h. es ist vorzugsweise ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder, sofern dies technisch möglich ist, direkt über eine eigene Regenwasserkanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer einzuleiten. Aufgrund dieser neuen Gesetzeslage wurden im Auftrag des ESO Eigenbetriebs die technischen Möglichkeiten der nun gesetzlich geforderten Umsetzung der Entwässerung im Trennsystem geprüft. Aufgrund der Bodenverhältnisse ist das Versickern von Regenwasser nicht möglich. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass eine Entwässerung im Trennsystem mittels eines neuen Regenwasserkanals innerhalb des noch auszubauenden Mainzer Ringes mit Abschlag von Regenwasser in den Kuhmühlgraben technisch möglich ist. Hierfür entfällt ein für das Baugebiet und Teile des Mainzer Ringes (2. BA) bisher geplantes Regenrückhaltebecken. Aufgrund dieser technischen Umplanung kommt es zu einer geänderten Kostenverteilung für die Ableitung des Regenwassers (neuer Regenwasserkanal im noch nicht ausgebauten Mainzer Ring anstatt Regenrückhaltebecken) zwischen den dem Baugebiet zuzuordnenden Erschließungskosten für die Entwässerung sowie den Entwässerungskosten für den Mainzer Ring, 2. BA. Die Anwendung der Erschließungsbeitragssatzung, der Satzung über die Grundstücksentwässerung und der Satzung über die Beitrags- und Gebührenordnung (Kanalbeitrag mit Kanalbenutzungsgebühr) der Stadt Offenbach führt dazu, dass bei öffentlich rechtlicher Erschließung unter Berücksichtigung der Entwässerung im Trennsystem durch die Rückflüsse in Form von Erschließungsbeiträgen die Kostenanteile der Stadt Offenbach am Main etwas geringer liegen werden, als bei der privatrechtlichen Erschließung unter Berücksichtigung der mit den Eigentümern verhandelten und von den Stadtverordneten beschlossenen Kostendeckelung.
Es wird daher empfohlen, die Erschließung des Baugebietes Bürgel-Ost öffentlich rechtlich auf Basis o.g. Satzungen der Stadt Offenbach am Main durchzuführen.
Damit ist auch der Stadtverordnetenbeschluss vom 07.05.2009, DS I (A) 421, bezüglich einer Kostenbeteiligung der Stadt Offenbach am Main an der privatrechtlichen Erschließung aufzuheben.
Die o.g. Gesamtkosten (siehe 3.2 im Tenor) beinhalten die Kosten für die Entwässerung sowie für die sonstigen Erschließungsanlagen wie Straßen, Wege, Grünanlagen, Beleuchtung, etc. Die Kosten für die Entwässerung beinhalten die Erstellung der Entwässerungsanlagen im Baugebiet im Trennsystem, die anteiligen Kosten für einen neuen Regenwasserkanal innerhalb des noch auszubauenden Mainzer Ringes, über den das im Baugebiet gesammelte Regenwasser in den Kuhmühlgraben abgeschlagen wird. Dies wurde mit Stadtverordnetenbeschluss DS I (A) 0194 am 21.06.2012 beschlossen.
Gemäß § 9 des Maßnahmenträgervertrages hat die EEG bei Scheitern der privatrechtlichen Erschließung Anspruch auf Vergütung für die bereits erbrachten Leistungen. Diese Kosten, hier insbesondere Kosten für die Entwurfserstellung, die Projektleitung und Projektsteuerung sowie Betreuung der Eigentümer in Höhe von insgesamt 379.500,00 € sind in den Gesamtkosten enthalten.
Für die Maßnahme wurde von der EEG und dem Ing.-Büro Pöyry Deutschland GmbH, Friedberg, in Zusammenarbeit mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement sowie dem ESO Eigenbetrieb eine detaillierte Kostenberechnung erstellt, die vom Revisionsamt geprüft mit Gesamtkosten in Höhe von 7.815.000,00 € abschließt.
Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgt entsprechend dem Antragstenor. Die Maßnahme ist sowohl kanalbeitrags- als auch erschließungsbeitragspflichtig. Die vom Revisionsamt geprüften jährlichen Folgekosten für die Gesamtmaßnahme belaufen sich auf insgesamt 292.370,50 €.
Beurteilung der Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima
Die Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima werden vom Amt für Umwelt, Energie und Klimaschutz wie folgt eingeschätzt:
Untere Naturschutzbehörde
1) Ausgleichsflächen
a) Die im B-Plan festgesetzten Streuobstflächen werden in der vorliegenden Planung durch Pflanzungen mit Wildobstgehölzen ersetzt. Diesbzgl. bestehen keine Bedenken. Die Wieseneinsaat soll mit einer standortangepassten, artenreichen Saatgutmischung erfolgen.
Begründung: Gemäß BNatSchG § 40 (4) Nr. 4 sollen Saatgut und Gehölze vorzugsweise nur innerhalb ihrer Vorkommensgebiete ausgebracht werden; ab 2020 ist diese Regelung verbindlich. Soweit verfügbar, ist daher zertifiziertes Regiosaat- bzw. Pflanzgut zu verwenden.
b) Die konkrete Auswahl von Saatgut und Gehölzen ist gemäß der Ausgleichskonzeption der Stadt Offenbach mit dem Amt für Umwelt, Energie und Klimaschutz abzustimmen.
c) Das Flurstück Gem. Bürgel, Flur 4 Nr. 141/2 ist kurzfristig zu erwerben, um die Ausgleichsmaßnahme zeitnah vollständig umsetzen zu können.
d) Sofern rechtlich möglich, sollen die Kosten für die dauerhafte Unterhaltung der Ausgleichsflächen (30 Jahre gemäß Kompensationsverordnung des Landes Hessen) im Rahmen des Erstattungsbeitrages umgelegt werden.
2) Artenschutz
a) Zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände und ggf. strafrechtlicher Konsequenzen (Umweltschadensgesetz) ist eine aktuelle Erhebung des planungsrechtlich relevanten Arteninventars durchzuführen und zu prüfen, ob zusätzliche Artenschutzmaßnahmen erforderlich sind.
Begründung: Aufgrund der bereits vor einigen Jahren erfolgten Räumung des Gebietes und der einsetzenden Sukzession haben sich die Biotopstrukturen grundsätzlich verändert. Das Gebiet ist derzeit im Wesentlichen durch Ruderalflächen mit aufkommendem Baum- und Strauchbewuchs gekennzeichnet. Dies kann dazu geführt haben, dass sich das Artenspektrum gegenüber dem im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens begutachteten Zustand deutlich verändert hat und sich andere streng geschützte Arten wie z.B. Eidechsen oder an (halb-)offene Habitate gebundene Vogelarten angesiedelt haben.
Die Beseitigung von Strauch- und Baumvegetation im Zuge der Erschließungsarbeiten muss außerhalb der Schutzzeiten nach §39 BNatSchG erfolgen
Untere Wasserbehörde
Gegen die vorgelegte Magistratsvorlage bestehen aus wasserrechtlicher Sicht keine Bedenken.
Hinweis:
Sollten im Zuge der Kanalverlegungsarbeiten bauzeitliche Grundwasserhaltungen erforderlich werden, so sind diese bei der zuständigen oberen Wasserbehörde zu beantragen.
Altlasten / Bodenschutz
1) Die Altlastensituation ist im Zuge des Bebauungsplanverfahrens gut untersucht worden, die Altlasten- und Bodenschutzbehörde war in die Untersuchung eingebunden. Zur weiteren Abwicklung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen verweisen wir auf ein Schreiben der Stadtplanung vom 30.01.2006 an das Regierungspräsidium Darmstadt – Abteilung Umwelt Frankfurt. Darin wurde zugesichert, dass belastete Flächen im Zuge der Baumaßnahmen bzw. Erschließungsmaßnahmen saniert werden. Wir empfehlen daher, zeitnah mit dem RP Darmstadt als zuständiger Altlasten-/Bodenschutzbehörde in Kontakt zu treten und das konkrete Vorgehen in Zusammenarbeit mit einem Ingenieurbüro abzustimmen. Die Kosten für Sanierung und Entsorgung sind bei den Erschließungskosten zu berücksichtigen.
2) Für die spätere Freiflächengestaltung im Bereich der Spielflächen ist nur Bodenmaterial zu verwenden, das den entsprechenden Anforderungen der Bundesbodenschutzverordnung genügt.
Immissionsschutz
Gegen die vorgelegte Magistratsvorlage bestehen aus immissionsschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken.
Klimaschutz / Energie
Gegen die oben näher bezeichnete Magistratsvorlage bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
Folgendes ist im Rahmen der Umsetzung der Erschließung zu beachten:
Straßenbeleuchtung:
Aus den vorliegenden Unterlagen geht nicht hervor, ob und ggf. welche Entscheidung hinsichtlich der Lichttechnik getroffen wurde. Aus Klimaschutzgründen sind LED-Leuchten zu empfehlen.
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die Planungsunterlagen, die Folgekostenberechnung sowie eine detaillierte Kostenberechnung zur Einsichtnahme aus.
Anlage:
Auszug aus der Stadtkarte