Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0709Ausgegeben am 23.05.2024
Eing. Dat. 23.05.2024
Bebauungsplan Nr. 658 „Gewerbegebiet Sprendlinger Landstraße“
hier: Aufstellungsbeschluss
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2024-194 (Dez. IV, Amt 60) vom 22.05.2024
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
Für das Gebiet des Geltungsbereichs in der Gemarkung Offenbach, Flur 8, 10 und 11, zwischen Taunusring / Odenwaldring im Norden, dem Wohngebiet „Lauterborn“ sowie der Kleingartenanlage „Am Röhrgraben“ im Osten, dem Waldrand im Süden und der Kleingartenanlage am Buchrain sowie dem Wohngebiet „Buchrain“ im Westen beidseits der Sprendlinger Landstraße ist ein Bebauungsplan aufzustellen.
Der Geltungsbereich gemäß § 9 Abs. 7 Baugesetzbuch (BauGB) wird wie folgt umgrenzt.
· Im Norden: die nördlichen Grenzen der Flurstücke 147/11 und 344/5, die westliche und nördliche Grenze des Flurstücks 344/6, die nördliche Grenze des Flurstücks 130/15, die westliche, nördliche und östliche Grenze der Straßenparzelle (Sprendlinger Landstraße) Flurstück 298/15, die südlichen Grenzen der Straßenparzellen (Backstraße, Schumannstraße, Johann-Strauß-Weg) Flurstücke 316/6, 356/4 und 357, teilweise, alle Flur 8.
· Im Osten: die westliche Grenze des Flurstücks 188, Flur 11, teilweise, die nördliche und westliche Grenze des Flurstücks 103/2, Flur 8, die östliche Grenze der Straßenparzellen (Merianstraße), Flurstück 312/2, Flur 8, und Flurstück 186, Flur 11, die westliche Grenze des Flurstücks 183, Flur 11, die nördliche Grenze der Straßenparzelle (Kurt-Tucholsky-Straße) Flurstück 180, Flur 11, teilweise, die westliche und südliche Grenze der Straßenparzelle (Schumannstraße) Flurstück 167, Flur 11, die nördliche und östliche Grenze der Straßenparzelle (Bert-Brecht-Straße) Flurstück 92/3, Flur 10, die westliche Grenze des Flurstücks 93, Flur 11, die östliche Grenze des Flurstücks 87/2, Flur 10, die westliche Grenze des Flurstücks 94, Flur 11.
· Im Süden: die nördliche Grenze der Wegeparzelle (Ebsenweg) Flurstück 84, die östliche Grenze der Straßenparzelle (Schumannstraße) Flurstück 85/6, teilweise, die nördlichen Grenzen der Flurstücke 32/13 und 31/6, die östliche Grenze der Straßenparzelle (Sprendlinger Landstraße) Flurstück 80/11, teilweise, die südliche Grenze des Flurstücks 26/7, alle Flur 10.
· Im Westen: die östlichen Grenzen des Flurstücks 1/4, Flur 30, Flurstück 124, teilweise, und Flurstück 128, beide Flur 9, die nördliche Grenze des Flurstücks 89/2, Flur 10, teilweise, die östliche Grenze des Flurstücks 335/2, Flur 8, die südliche, teilweise, und östliche Grenze der Straßenparzelle (Merianstraße) Flurstück 319/14, Flur 8, die östlichen Grenzen der Flurstücke 145/1, 321/2 und 148/36, Flur 8, sowie die östliche Grenze der Straßenparzelle (Manchotstraße) Flurstück 355/6, Flur 8, teilweise.
Die Umgrenzung des Geltungsbereichs ist in beigefügtem Übersichtsplan (Anlage 1) dargestellt.
Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind insbesondere:
· Steuerung der Art der baulichen Nutzung im gesamten Gewerbegebiet Sprendlinger Landstraße
· Sicherung und Stärkung des Standorts für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungen
· Umsetzung von Zielen des Vergnügungsstättenkonzepts
· Umsetzung von Zielen des Rechenzentrenkonzepts
Begründung:
Das bestehende Gewerbegebiet liegt im Südwesten von Offenbach südlich der Bundesstraße 43 (Taunusring / Odenwaldring) sowie westlich des Wohngebiets „Lauterborn“ beidseitig der Sprendlinger Landstraße. Im ca. 53 ha großen Gewerbegebiet sind vorrangig produzierende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe ansässig, vereinzelt auch Einzelhandelsnutzungen sowie Anlagen für kulturelle, kirchliche und sportliche Zwecke.
Das Gebiet ist in Teilen bereits mit den rechtsverbindlichen und qualifizierten Bebauungsplänen Nr. 117, Nr. 640 und Nr. 643 beplant (siehe Anlage 2). Lediglich Teilbereiche, für die in den rechtsverbindlichen Bebauungsplänen öffentliche Grünflächen oder Mischgebiete festgesetzt wurden, werden durch den Bebauungsplan Nr. 658 nicht überplant, da kein Änderungsbedarf besteht.
Der Bebauungsplan Nr. 117 „für das Gebiet zwischen Schumannstraße, Bert-Brecht-Straße, Röhrgraben und der künftigen Südumgehung“ ist seit dem 23.06.1975 rechtsverbindlich. Zielsetzung des Bebauungsplans war u. a. die Ausweisung von Bauland (hier Gewerbegebiet) an der Ostseite der Schumannstraße und südlich des Bert-Brecht-Wegs sowie die Sicherstellung der Erschließung in diesem Bereich (hier Verlängerung der Schumannstraße).
Mit dem Bebauungsplan Nr. 640 „Gewerbegebiet Sprendlinger Landstraße / Merianstraße / Bert-Brecht-Straße“ vom 26.05.2014 sollte der bestehende Gewerbestandort nach Nutzungsaufgabe eines dort bis 2013 ansässigen großflächigen Betriebs städtebaulich geordnet und die Gewerbenutzung gesichert werden. Nutzungen, die mit der Weiterentwicklung des Gewerbestandorts nicht vereinbar waren, wurden ausgeschlossen oder eingeschränkt. Dies galt insbesondere für Betriebe des Einzelhandels.
Der Bebauungsplan Nr. 643 „Gewerbegebiet Sprendlinger Landstraße Nord“ mit Rechtskraft vom 19.12.2023 führt die Zielsetzungen des Bebauungsplans Nr. 640 für den nördlichen Teilbereich des Gewerbegebiets in der Sprendlinger Landstraße fort.
Die sonstigen Flächen sind bisher planungsrechtlich im Wesentlichen nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen und als faktisches Gewerbegebiet in Verbindung mit § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) einzuordnen. Einzelne Flächen sind nach § 35 BauGB als Außenbereich zu beurteilen und werden dementsprechend nicht als Bauflächen festgesetzt. Das Altenpflegeheim in der Schumannstraße 172 wird als solches planungsrechtlich gesichert.
An das überörtliche Verkehrsnetz ist das Plangebiet über die Sprendlinger Landstraße angebunden, die weiter südlich in die L 3313 übergeht und zum Offenbacher Autobahnkreuz (A 3 / A 661) führt sowie im Norden an den Taunusring und die B 43 anbindet, die zur A 661 (Anschlussstelle Offenbach-Taunusring) führt.
Das bestehende Gewerbegebiet mit teilweise sehr großflächigen Gebäuden soll als wichtiger Standort für jegliche Art von gewerblichen Nutzungen erhalten, weiterentwickelt und planungsrechtlich gesichert werden. Hierzu sollen die Nutzungen im Plangebiet feingesteuert werden.
In den vergangenen Jahren wurden von der Stadtverordnetenversammlung zwei Städtebauliche Entwicklungskonzepte auf Grundlage von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen, deren Zielsetzungen Einfluss auf eine mögliche Steuerung der Art der baulichen Nutzung im Plangebiet haben und bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zwingend zu berücksichtigen sind. Sie sind damit wichtige Bestandteile der Steuerung von Vergnügungsstätten und Rechenzentren im gesamten Stadtgebiet von Offenbach.
Das Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Offenbach (VSK) wurde am 15.05.2014 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach beschlossen. Dieses sieht die Steuerung von Vergnügungsstätten, insbesondere der Unterart Spiel, im Einzelfall auch der Unterart Freizeit und Erotik, im gesamten Stadtgebiet vor. Diese Nutzungen werden nach dem VSK in Abhängigkeit von den städtebaulichen Entwicklungszielen in einigen Gebieten vollständig ausgeschlossen, deren potentielle Ansiedlung in anderen Bereichen des Stadtgebiets planungsrechtlich feingesteuert.
Für das Gewerbegebiet Sprendlinger Landstraße empfiehlt das VSK im südöstlichen Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 658 (zwischen der Bert-Brecht-Straße im Norden, der östlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans Nr. 117 im Osten, dem Ortsrand im Süden und der Sprendlinger Landstraße im Westen) die ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten der Unterart Spiel, für den restlichen Geltungsbereich deren Ausschluss.
Während die Bebauungspläne Nr. 640 und Nr. 643 die Zielsetzungen des VSK bereits berücksichtigen konnten, ist der deutlich ältere Bebauungsplan Nr. 117 daran anzupassen und entsprechend zu ändern. Aufgrund des Zeitpunkts der Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 117 ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO) aus dem Jahr 1968 anzuwenden. Die BauNVO von 1968 kennt die Kategorie der Vergnügungsstätten (noch) nicht. Diese fallen unter Gewerbebetriebe aller Art gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (1968) und sind demnach im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 117 momentan allgemein zulässig. Für die Teilbereiche, die nach aktueller planungsrechtlicher Grundlage nach § 34 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO (1990) einzuschätzen sind, sind Vergnügungsstätten aller Art im gesamten Gebiet ausnahmsweise zulässig.
Das von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach beschlossene Rechenzentrenkonzept vom 01.02.2024 (Nr. 2021-26/DS-I(A)0625) hat potentielle Standorte für unternehmensunabhängige Rechenzentren im Stadtgebiet von Offenbach auf deren Eignung geprüft. Bei unternehmensunabhängigen, aktuell sogenannten Hyperscale- (externer Betreiber, großflächig, vorzugsweise für große datenbasierte Unternehmen) und Colocation- (Betreiber bietet Flächen zur Miete an) Rechenzentren besteht aus Sicht des Konzepts Steuerungsbedarf, da es sich bei diesen Typen in der Regel um mittlere bis größere solitäre Bauten handelt, die in die Gewerbegebiete städtebaulich zu integrieren sind.
Das Gewerbegebiet „Sprendlinger Landstraße“ ist insbesondere aufgrund der Nutzungszusammensetzung in Verbindung mit den Entwicklungszielen für dieses Gebiet, der städtebaulichen Situation (insbesondere das Maß der baulichen Nutzung), der bedingten, energetischen Nachhaltigkeit sowie der grundsätzlich sehr guten Lage und verkehrlichen Anbindung des Gesamtgebiets für Gewerbebetriebe, die darauf zwingend angewiesen sind, nicht als möglicher Rechenzentrumstandort geeignet. Unternehmensunabhängige Rechenzentren sollen im Bebauungsplan Nr. 658 demnach ausgeschlossen werden.
Da der Bebauungsplan hauptsächlich Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung enthalten und keine Aussagen zum Maß der baulichen Nutzung treffen wird, handelt es sich voraussichtlich nicht um einen „qualifizierten“, sondern um einen „einfachen“ Bebauungsplan. Mit dem Bebauungsplan Nr. 658 werden demnach die rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 117, Nr. 640 und Nr. 643 insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung feingesteuert (jeweils erste Änderung). Die übrigen Festsetzungen der Bebauungspläne bleiben bestehen. Für die Flächen, die bisher nach § 34 BauGB planungsrechtlich beurteilt werden, ist neben dem Bebauungsplan Nr. 658 auf Grundlage des § 30 Abs. 3 BauGB somit auch zukünftig § 34 BauGB (insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung) heranzuziehen.
Anlagen:
Anlage 1: Übersichtsplan mit Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 658
Anlage 2: Übersichtsplan mit Umgrenzung der rechtskräftigen Bebauungspläne
Nr. 117, Nr. 640 und Nr. 643
Anlage 3: Klimarelevanzprüfung
Hinweis: Der Antrag sowie die Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.