Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0720Ausgegeben am 20.06.2024
Eing. Dat. 20.06.2024
Errichtung einer Raummodulanlage am Standort Schillerschule zur Interimsunterbringung der Kindertagesstätte Johannes-Morhart-Straße (16) während einer Sanierung mit anschließender dauerhafter Folgenutzung der Anlage im Erdgeschoss durch die Schillerschule
hier: Ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss und Bereitstellung zusätzlicher Mittel
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2024-228 (Dez. IV, Amt 60) vom 19.06.2024
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel zur Errichtung einer Raummodulanlage für fünf Kindergartengruppen zur Interimsunterbringung während der Sanierung der Kindertagesstätte Johannes-Morhart-Straße am Standort Schillerschule mit anschließender dauerhafter Folgenutzung der Anlage durch die Schillerschule, wird zugestimmt.
Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung von 1.910.000,00 € um 240.000,00 € auf nunmehr 2.150.000,00 €.
Die ursprüngliche Mittelbereitstellung verändert sich wie folgt:
Produktkonto 01010800.6161000260
„Gebäudesanierung, -Unterhaltung und -reparatur“
PN V 6019 von Rückstellung in Höhe von
998.350,00 € um + 202.900,00 € auf 1.201.250,00 €
Produktkonto 01010800.6120000060
„Allgemeine Planungsleistungen“,
PN V 6019 von Rückstellung in Höhe von
354.350,00 € um 0,00 € auf 354.350,00 €
Die beiden o. g. Produktkonten befinden sich in einem Deckungskreis.
Produktkonto 01010800.6700000160
„Mieten und Nutzungsentgelte“
Haushaltsmittel 2020 und früher von
333.450,00 € um + 37.100,00 € auf 370.550,00 €
Produktkonto 03130100.0550000060
„Ankauf von Klassenraummodulen“,
Investitionsnummer 0313010500601701
Haushaltsmittel 2020 von
223.850,00 € um 0,00 € auf 223.850,00 €
Gesamt: 1.910.000,00 € + 240.000,00 € auf 2.150.000,00 €
2. Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten reduzieren sich von 295.989,47 € um 218.975,50 € auf 77.013,97 €, da die Folgekostenberechnung auf investive Maßnahmen bezogen ist und die Mittel aus dem Ergebnishaushalt nicht berücksichtigt werden. Die Unterhaltungskosten in Höhe von 48.453,47 €, die Bestandteil der o. g. geprüften Folgekostenberechnung sind, bleiben unverändert.
3. Die treuhänderische Abwicklung der Maßnahme ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag wurde der OPG bereits übertragen. Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.
Begründung:
1. Anlass und Ausgangslage
Die Stadtverordnetenversammlung hat mit Projekt- und Vergabebeschluss vom 23.05.2019 (Nr. 2016-21/DS-I(A)0579) und dem Ergänzungsbeschluss vom 05.11.2020 (Nr. 2016-21/DS-I(A)0859) der Errichtung einer Modulanlage am Standort Schillerschule zur Interimsunterbringung der Kindertagesstatte Johannes-Morhart-Straße (16) mit anschließendem Ankauf des Erdgeschosses zur dauerhaften Folgenutzung durch die Schillerschule mit Gesamtkosten in Höhe von
1.910.000.00 € zugestimmt.
Für die Dauer der Sanierung des Bestandsgebäudes der Kindertagesstätte Johannes-Morhart-Straße (16) von ca. 1,5 Jahren sind die fünf Kindergartengruppen aus dem Kita Bestandsgebäude in ein zweigeschossiges Interimsgebäude ausgelagert worden. Dieses wurde auf dem nördlichen Teil des Schulhofs der Schillerschule in der Bettinastraße errichtet. Nach dem Rückzug der ausgelagerten Kindertagesstätte aus dem Interimsgebäude in das Bestandsgebäude in der Johannes-Morhart-Straße ist das Obergeschoss des Interimsgebäudes an der Bettinastraße zurückgebaut und abtransportiert worden. Das Erdgeschoss soll am Standort an der Schillerschule für eine dauerhafte Nutzung durch die Schule verbleiben. Hierfür ist der Modulbau gemäß bauordnungsrechtlicher Vorgaben für eine dauerhafte Nutzung nachträglich mit einer vorgehängten Fassade optisch sowie energetisch mit einer zusätzlichen Dach- und Fassadendämmung zu versehen. Die Ausführung ist im 3. und 4. Quartal 2024 geplant. Der Modulbau war zunächst für die Dauer der Interimsnutzung durch die Kita 16 angemietet. Nach Rückbau des Obergeschosses wurden die verbleibenden Module des Erdgeschosses von der Stadt gekauft (Miet-Kauf-Modell).
2. Derzeitiger Projekt- und Ausführungsstand
Die Sanierung des Bestandsgebäudes in der Johannes-Morhart-Straße ist abgeschlossen, der Rückumzug der Kindertagesstätte aus dem Interimsgebäude fand Ende April / Anfang Mai 2021 mit ca. zweimonatiger Verzögerung statt. Der Rückbau und Abtransport des Obergeschosses des Modulbaus ist direkt im Anschluss Anfang Mai 2021 erfolgt. Bezüglich des Umbaus zur Schulnutzung bestanden Vertragsstreitigkeiten mit dem Auftragnehmer hier wurden zusätzliche Vergütungsansprüche angemeldet. Der Umbau zur Schulnutzung verzögerte sich aus diesem Grund und konnte dann im Oktober 2021 abgeschlossen werden.
3. Begründung des Bedarfs
Mit der seit März 2020 bestehenden Corona-Pandemie und der durch den seit Februar 2022 andauernden Krieg in der Ukraine ausgelösten Energiekrise kommen zu der seit Jahren angespannten Marktlage am Bau erschwerende Bedingungen hinzu, welche zu einer ungewöhnlich hohen Baupreisentwicklung führten.
3.1 Mietzeitverlängerung
Durch die Verzögerungen bei der Sanierung des Bestandsgebäudes der Kindertagesstätte Johannes-Morhart-Straße (16) aufgrund zusätzlicher, nicht vorhersehbarer Abdichtungsmaßnahmen musste die Kindertagesstätte zwei Monate länger als zunächst geplant in dem gemieteten zweigeschossigen Interimsgebäude am Standort Bettinastraße untergebracht werden. Die Mietkosten für zwei zusätzliche Monate belaufen sich auf 37.100,00 €.
3.2 Zusätzliche Kosten im Zuge des Umbaus zur Schulnutzung
Für den Umbau von einer Kindertagesstätte zur Schulnutzung sind bau- und nutzungsbegleitend zusätzliche Maßnahmen erforderlich, weswegen der Modulbau baulich sowie technisch angepasst und einzelne Bauteile zu ertüchtigen sind. Die zusätzliche Vergütung wurde seitens der Stadt Offenbach, vertreten durch die treuhänderisch tätige OPG, und der Firma Adapteo als Auftragnehmerin vertragskonform (hinsichtlich des Preisniveaus) einvernehmlich ausgehandelt.
Zwischen beiden Parteien gab es unterschiedliche Vergütungsstandpunkte hinsichtlich:
· Der Auslegung des Leistungssolls von Auftragnehmerin und Auftraggeberin in der vorangegangenen Funktionalausschreibung zur Bauerrichtungsleistung (Nutzung Kindertagesstätte)
· Der Restwertanpassung beim Kauf der Containeranlage nach 20 Monaten, anstatt der geplanten und ausgeschriebenen 18 Monate
· Der Zusätzlichen für die Schulnutzung zwingend erforderlichen Leistungen, die im Angebot, d. h. im Leistungsumfang, der Containerfirma nicht enthalten waren
· Der Auslegung des Leistungssolls von Auftragnehmerin und Auftraggeberin in der vorangegangenen Funktionalausschreibung zur Umbauleistung (Schulnutzung)
Die unterschiedlichen Vergütungsstandpunkte wurden, zur sorgfältigen Sicherstellung der Interessen der Stadt Offenbach, mit juristischer Beratung und Begleitung verhandelt. Hierbei wurden auch die realistischen Chancen auf eine juristische Durchsetzbarkeit der Forderungen vor Gericht bewertet. Die einzelnen Positionen der Vergleichsvereinbarung können der Anlage entnommen werden.
In Punkt I der positionsweisen Aufstellung wird zudem unterschieden nach verauslagten Kosten, d. h. tatsächlich seitens der Stadt entstandenem Schaden, und durch die OPG ermittelten Minderungen, denen faktisch kein monetärer bzw. monetär zu beziffernder Schaden entgegensteht, sondern lediglich geringe qualitative Abweichungen gegenüber der beauftragten Leistung gemäß dem Leistungsverzeichnis. Im Rahmen der Verhandlungsstrategie wurde die Höhe der Minderungen relativ hoch angesetzt, um einen möglichst großen Verhandlungsspielraum zu erzielen. Die tatsächliche juristische Durchsetzbarkeit in voller Höhe wurde im Vorfeld als äußerst gering eingeschätzt.
Das Ergebnis der Verhandlungen ist in einer von beiden Parteien unterzeichneten Vergleichsvereinbarung festgehalten, die eine Abgeltung sämtlicher Forderungen beider Parteien mit der Zahlung von 20.000,00 € und die vereinbarten, erforderlichen Leistungen zum Schulumbau durch die Firma Adapteo beinhaltet.
3.4 Zusätzliche Kosten für die Dach- und Fassadenertüchtigung
Die voraussichtlichen Kosten für die Dach- und Fassadenertüchtigung liegen bedingt durch die überdurchschnittlich hohe Preissteigerung für Bauleistungen und Baumaterialien über der Kostenberechnung. Die von der OPG prognostizierten zusätzlichen Herstellungskosten für die Dach- und Fassadenertüchtigung betragen 183.900,00 €. Die erforderlichen Leistungen wurden im Jahr 2022 ausgeschrieben. Das Vergabeverfahren wurde wegen deutlicher Kostenüberschreitungen aufgehoben. Die Planung wurde daraufhin optimiert und die Leistung nochmals in 2022 ausgeschrieben. Das Submissionsergebnis lag mit nur zwei Angeboten um
300 % und 400%, über der Kostenberechnung. Das Vergabeverfahren wurde abermals wegen unwirtschaftlicher Angebote aufgehoben. Daher wurde vereinbart, dass die Leistungen vorübergehend zurückgestellt werden. Inzwischen sind die Preise für Bauholz gesunken, und es ist eine Tendenz zum Rückgang der Preissteigerung bei Bauleistungen erkennbar. Daher ist geplant das Vergabeverfahren in der zweiten Jahreshälfte 2024 zu wiederholen.
4. Zusammenfassung
Beschlusssumme bisher: 1.910.000,00 €
Mietzeitverlängerung 37.100,00 € Zusätzliche Kosten im Zuge des Umbaus zur Schulnutzung 20.000,00 €
Zusätzliche Kosten für Dach- und Fassadenertüchtigung 182.900,00 €
Beschlusssumme neu 2.150.000,00 €
Die Kostenerhöhungen sind nach dem Zeitpunkt der Kostenberechnung aufgetreten. Daher haben die gestiegenen Kosten keinen Einfluss auf die anrechenbaren Kosten für die Honorarermittlung. Die Honorare für Projektsteuerung und Planung ändern sich nicht.
Im Erläuterungsbericht der OPG werden die Kostenveränderungen im Einzelnen unter Punkt 3 erläutert.
5. Einsparpotentiale
Die geplanten Leistungen sind erforderlich, um die Containeranlage von einer temporären Nutzung als Kitagebäude einer dauerhaften Schulnutzung zuzuführen.
Im Zuge der Ausführungsplanung und Vorbereitung der Vergabe wurden alle Maßnahmen zur Kostenreduzierung überprüft. Aufgrund des bereits eng gesetzten Standard- und Kostenrahmens für die Planungs- und Kostendaten zum Projektbeschluss ergeben sich keine Einsparmöglichkeiten ohne, aus fachlicher Sicht vertretbare Qualitätseinbußen für eine nachhaltige Betriebsfähigkeit und Nutzbarkeit des Gebäudes, hinzunehmen. Auf die zusätzliche noch auszuführende Holzverkleidung der Container soll aufgrund der dauerhaften Nutzung, nach Abstimmung mit dem Dezernat IV, am Schulstandort Schillerschule nicht verzichtet werden.
Die vom Revisionsamt geprüften jährlichen Folgekosten für die Gesamtmaßnahme belaufen sich auf 77.013,97 €.
Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 1.910.000,00 € erhöhen sich somit auf 2.150.000,00 €:
Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.
Dieses Projekt ist Bestandteil des im Masterplan 2030 benannten Schlüsselprojekts: neue Baugebiete.
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen sowie die Folgekostenberechnung zur Einsichtnahme aus.
Anlagen:
1. Auszug aus der Stadtkarte
2. Klimarelevanzprüfung
Hinweis: Antrag und Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.