03.02.2000

(BV)

Gibt es noch die Möglichkeit einer rückwärtigen Bebauung (freistehend) wie an drei Stellen schon vorhanden?

Warum kann nicht im Einverständnis mit dem Nachbarn im rückwärtigen Bereich ein Einzelhaus errichtet werden?

Eine freistehende rückwärtige Bebauung ist für das Gebiet untypisch und würde den Gebietscharakter nachhaltig verändern. Darüber hinaus würde eine solche Bebauung zu einer nicht vertretbaren Bodenversiegelung durch Zuwegungen und Stellplätze / Garagen führen. Dem Gebot des § 1a BauGB, dass mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen und Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß begrenzt werden sollen, wäre nicht mehr Rechnung getragen. Schließlich hat sich die Siedlervereinigung Tempelsee zur Wahrung des Gebietscharakters mehrheitlich gegen eine Bebauung in zweiter Reihe ausgesprochen.

Um dem Bedürfnis nach mehr Wohnraum Rechnung zu tragen, ist die in der Bebauungsplanung vorgesehene Bebauung so ausgelegt, dass 2 Wohneinheiten je Grundstück mit einer Brutto-Geschoßfläche von 240 bis 260 m² möglich sind. Dies entspricht durchschnittlich der Wohnfläche eines Zweifamilienhauses sowie einem Zuwachs der BGF gegenüber den ursprünglichen Haustypen um ca. 100 bis 200 %.

Abwägungsergebnis:

Dem Wunsch nach mehr Wohnraum ist in der Bebauungsplanung Rechnung getragen. Eine freistehende rückwärtige Bebauung wird nicht ermöglicht.

03.02.2000

(BV)

Wie groß ist der seitliche Gebäudeabstand zur Nachbargrenze?

Der seitliche Grenzabstand der Baufenster beträgt im Bereich Erfaweg 3,0 m, im Bereich Tauberweg und Lohrweg ca. 6,0 m. Der gesetzlich geregelte Grenzabstand beträgt in allen Fällen mindestens 3,0 m (§ 6 HBO).

Abwägungsergebnis:

Mit der Frage sind keine Anregungen verbunden. Eine Abwägung ist nicht erforderlich.

03.02.2000

(BV)

Im Tauberweg ist keine Gasleitung vorgesehen, warum?

Nach Auskunft des Versorgungsträgers sind alle Straßen im Planungsgebiet mit Gas versorgt, mit Ausnahme des Tauberweges. Dort bestehe zur Zeit kein Interesse an einer Gasversorgung; bei Bedarf kann eine Leitung im Straßenraum jederzeit verlegt werden.

Abwägungsergebnis:

Die mit der Frage verbundene Anregung betrifft keine innerhalb der Bebauungsplanung zu treffende Regelung. Sie ist somit nicht Gegenstand der Abwägung.

03.02.2000

(BV)

Ist der Siedlungscharakter nicht schon gestört durch die vorhandene rückwärtige Bebauung?

Bei der Größe des Plangebietes kann bei den drei freistehenden Gebäuden im rückwärtigen Grundstücksbereich noch nicht vom Verlust des Gebietscharakters gesprochen werden. Um gerade diesen Gebietscharakter künftig zu wahren, wurde eine Bebauung in zweiter Reihe ausgeschlossen.

Abwägungsergebnis:

Eine freistehende rückwärtige Bebauung wird nicht ermöglicht.

03.02.2000

(BV)

Wie ist die Dachneigung und wie groß dürfen Dachgauben sein?

Die Dachneigung der Hauptgebäude beträgt 30° im Bereich Lohrweg und Tauberweg und 50° im Bereich Erfaweg. Damit sind die Dachneigungen der ursprünglichen Siedlungshäuser übernommen worden. Bei Erweiterungen und Anbauten sind die Dachneigungen anzupassen.

Im Bereich Erfaweg sind entlang der Straßenflucht nur Schleppgauben mit einer Gesamtbreite von 50 % der vorgelagerten Trauflänge zulässig, im rückwärtigen Bereich und den seitlichen Erweiterungen sind Schlepp- und Spitzgauben als Einzelgauben zulässig bis zu einer Gesamtbreite von max. 50 % der vorgelagerten Trauflänge.

Im Bereich Tauberweg und Lohrweg sind Schlepp- und Spitzgauben mit einer Einzelbreite von max. 2,50 m und einer Gesamtbreite von max. 50 % der vorgelagerten Trauflänge zulässig.

Abwägungsergebnis:

Mit der Frage sind keine Anregungen verbunden. Eine Abwägung ist nicht erforderlich.

03.02.2000

(BV)

Wo im Gebiet sind Spitzgauben vorhanden (wegen des Gebietscharakters)? Spitzgauben sollten ausgeschlossen werden!

Erkenntnisse aus dem Bebauungsplanverfahren „Tempelsee Nord“ haben uns veranlasst, einerseits so wenige Festsetzungen aufzunehmen, dass ein möglichst großer Freiraum bleibt aber andererseits so viele Festsetzungen zu treffen, dass kein Wildwuchs entstehen kann. Im Erfaweg sind Spitzgauben nur dort zulässig, wo sie vom öffentlichen Straßenraum aus nicht direkt sichtbar sind und im Straßenbild nicht in Erscheinung treten, um so den Charakter der Straßenabwicklung zu bewahren.

Im Bereich Tauberweg und Lohrweg sind neben Schleppgauben auch Spitzgauben zur Straßenseite hin zulässig. Hier passen sie sich in Form und Dachneigung dem äußeren Erscheinungsbild des ursprünglichen Siedlungshauses an. In jedem Fall bleibt der Siedlungscharakter in seinem äußeren Erscheinungsbild erhalten.

Abwägungsergebnis:

Der mit der Frage beabsichtigten Anregung auf ein generelles Verbot von Spitzgauben wird nicht gefolgt.

03.02.2000

(BV)

Inwieweit müssten die Bewohner / Anlieger bei einer Verbreiterung der Straße mit Anliegerkosten rechnen?

Eine Verbreiterung der Straßen ist nicht vorgesehen, somit fallen auch keine Kosten an. Der ESO weist zwar auf die Problematik der schmalen Straßen hin, fordert aber lediglich eine ausreichende Zahl an Stellplätzen auf den privaten Grundstücken. Dem ist in der Bebauungsplanung Rechnung getragen worden.

Abwägungsergebnis:

Die Frage betrifft keine innerhalb der Bebauungsplanung zu treffende Regelung. Sie ist somit nicht Gegenstand der Abwägung.

03.02.2000

(BV)

Können die Erkenntnisse aus dem hier vorliegenden Plan auf den B-Plan nördlich des Brunnenweges übertragen werden?

Die Bebauung nördlich des Brunnenweges ist durch eigene Baukörperformen geprägt und weist damit einen eigenständigen Gebietscharakter auf. Eine Übertragung der Erweiterungsmöglichkeiten und / oder der textlichen Festsetzungen aus dem B-Plan 589 ist damit nicht möglich.

Abwägungsergebnis:

Die mit der Frage verbundenen Anregungen betreffen nicht den B-Plan 589 und sind daher nicht Gegenstand der Abwägung.

03.02.2000

(BV)

Müssen beide Eigentümer eines Doppelhauses die Minimalerweiterung bauen – Verlängerung des Hauptbaukörpers in der Tiefe um 2,50 m?

Bei der Minimalerweiterung ist eine Verlängerung des ursprünglichen Siedlungsgebäudes nach hinten um 2,50 m vorgesehen. Es gibt keinen Zwang diese Erweiterung bauen zu müssen, somit ist es auch nicht zwingend, dass beide gleichzeitig bauen. Bei einer Grenzbebauung greifen die diesbezüglichen Regelungen der Hessischen Bauordnung (HBO). Sie dienen dem Schutz nachbarlicher Belange.

Abwägungsergebnis:

Die Frage betrifft keine innerhalb der Bebauungsplanung zu treffende Regelung. Sie ist somit nicht Gegenstand der Abwägung.

03.02.2000

(BV)

Warum kann das Hauptgebäude nach hinten nur um 2,50 m erweitert werden?

Warum nicht mehr? Warum keine Maximalerweiterung, z.B. in einer Gesamttiefe von 16,0 m und der im Plan vorgesehen Gesamtbreite?

Gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Eine Maximalbebauung müsste zwar die Abstandsregelungen nach HBO einhalten, würde jedoch an der Grundstücksgrenze bzw. im vorgegebenen Mindestabstand tiefe Bauriegel ermöglichen. Dadurch würden sich Einschränkungen bei der Belichtung und Besonnung der Nachbargrundstücke ergeben und zudem der planerisch notwendig erachtete „Sozialabstand“ zum Nachbarn unterschritten.

Abwägungsergebnis:

Dem Wunsch nach einer tieferen Bebauungsmöglichkeit kann nicht zugestimmt werden.

03.02.2000

(BV)

Warum muss der Fußweg (Sulzbachweg) ausgebaut werden und wie breit ist der Weg?

Ist der Weg mit randseitiger Bepflanzung nicht zu dunkel?

Wer zahlt die Herstellungskosten?

Wer ist für die Reinigung zuständig und wer zahlt diese?

Eine Quervernetzung mit Fuß- und Radwegen führt zu einer höheren Durchlässigkeit und einer besseren Erreichbarkeit innerhalb des Gebiets. Querverbindungen haben sich im nördlichen Tempelsee bewährt. Zudem kann über den mit 3,0 m Breite für Fußgänger und Radfahrer ausreichend dimensionierten Weg der darunter liegende Kanal besser erreicht werden.

Eine randseitige Bepflanzung, die zu einer Unübersichtlichkeit des Weges führen könnte, ist nicht vorgesehen.

Die Befestigung und der Ausbau des Weges soll aus dem Erlös des Flächenverkaufs der Restflächen finanziert werden.

Die Stadt als Unterhaltspflichtige wird vertreten durch den ESO. Die Kosten einer Reinigung und Unterhaltung werden auf die Anlieger umgelegt, sofern hier eine Notwendigkeit zur Reinigung festgestellt wird.

Abwägungsergebnis:

Die mit den Fragen verbundenen Anregungen sind zum Teil im Entwurf zum Bebauungsplan berücksichtigt, zum andern Teil nicht Gegenstand der Abwägung.

Amt 80 Wirtschaftsförderung und Liegenschaften

25.02.2000

Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.

Zur Grundstückssituation teilen wir mit, dass die städtischen Wege- und Grabenparzellen Nr. 34, 35 und 36 an die dortigen Grundstückseigentümer zur Arrondierung der Hausgärten verpachtet sind. Die jeweiligen Pachtverhältnisse sind jederzeit kündbar.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis bezüglich der Grundstückssituation wird zur Kenntnis genommen.

Hinsichtlich der Grenzabstandsunterschreitung zwischen den vorhandenen Wohngebäuden und dem angrenzenden Wald schließen wird uns der Stellungnahme des Hess. Forstamtes Neu Isenburg an.

Abwägungsergebnis:

Bezüglich des Waldabstandes wird auf die Abwägung zur Stellungnahme des Hess. Forstamtes Neu-Isenburg verwiesen.

Amt 63 Bauaufsichtsamt

21.02.2000

Zeichnerische Festsetzungen

Baufenster

Die rückwärtigen Baufenster sind generell zu eng gefasst. Baufenstertiefen von 6,0 m oder 2,5 m bieten […] nicht den erforderlichen Entwicklungsspielraum, sondern ermöglichen lediglich eine Standarderweiterung des ursprünglichen Siedlungstyps. Individuelle, an die besonderen baulichen Verhältnisse angepasste Erweiterungen wären nur über Befreiungen möglich. Dies steht im Widerspruch zur formulierten Planungsabsicht. Das Hauptziel des B-Planes einer siedlungsverträglichen Erweiterbarkeit kann nicht über den Umweg der Befreiung gesichert werden, die besonderen Härtefällen vorbehalten bleiben muss. In der Begründung findet sich kein Hinweis auf die knappe Bemessung der Baufenster. Gestalterische Gründe können u.E. jedoch nicht angeführt werden. Etwas weiter gefasste rückwärtige Baufenster lassen den durch den öffentlichen Raum geprägten Siedlungscharakter unberührt.

Für den Bereich Erfaweg wird eine Verbreiterung der senkrecht zur Hauptfirstrichtung gelegenen Erweiterungsflächen von 6,0 m auf 7,5 m vorgeschlagen. Der bauordnungsrechtliche Mindestabstand bleibt gewährleistet. Für den Bereich Tauberweg / Lohrweg wird eine Verbreiterung der parallel zur Hauptfirstrichtung gelegenen Erweiterungsflächen von 7,0 m auf 10,0 m vorgeschlagen. Die Verlängerung der Hauptfirste sollte um mindestens 4,0 m (anstatt 2,5 m) möglich sein, damit zumindest ein weiterer Raum entstehen kann.

Eine Verbreiterung der rückwärtigen Baufenster würde zwar den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstand zum Nachbarn gewährleisten. Allerdings könnten so durch die Seitenflügel tiefe Bauriegel entstehen, die zu Einschränkungen bei der Belichtung und Besonnung der Nachbargrundstücke führen. Zudem würde der planerisch notwendig erachtete „Sozialabstand“ zum Nachbarn unterschritten. Gleiches gilt für eine weitere Vertiefung der Baufenster der ursprünglichen Siedlungshäuser. Die damit verbundenen Nachteile hätten deutliche Einschränkungen der Wohnqualität der Nachbarn zur Folge. Mit dem in der Bebauungsplanung vorgegebenen Gebäudeabstand lässt sich noch eine nach innen orientierte qualitätvolle Freiflächengestaltung erzielen. Der seitliche Grenzabstand im Bereich Tauber- / Lohrweg ist mit 6,0 m so bemessen, dass die notwendigen Flächen für Stellplätze und Garagen hier bereitgestellt werden können.

Die festgesetzten Baufenster ermöglichen die Errichtung einer Brutto-Wohnfläche von mehr als 260 m². Dies entspricht der durchschnittlichen Wohnfläche eines Zweifamilienhauses. Die meisten bereits entstandenen Erweiterungen der ursprünglichen Siedlungshäuser decken sich zudem mit der Größe der festgesetzten Baufenster. Es wird daher keine Notwendigkeit für eine Ausdehnung der überbaubaren Grundstücksfläche gesehen.

Um jedoch den bestehenden Siedlungshäusern entlang des Erfaweges einen Spielraum für Erweiterungen zu schaffen, wird analog zu den Festsetzungen im Tauber- und Lohrweg das Baufenster der ursprünglichen Siedlungshäuser ebenfalls um 2,5 m in den rückwärtigen Bereich erweitert.

Abwägungsergebnis:

Die Abmessungen der rückwärtigen Baufenster der Seitenflügel werden beibehalten. Entlang des Erfaweges werden die Baufenster der ursprünglichen Siedlungshäuser um 2,5 m in den rückwärtigen Bereich erweitert.

X

Die Festschreibung der Gebäude Tauberweg 2a, 11a und 26 in der vorgelegten Form ist unbegründet und nicht nachvollziehbar, Die Bauform freistehender rückwärtiger Gebäude wird in der Begründung auf S. 8 als mit der ursprünglichen Siedlungsform unvereinbar abgelehnt. In Konsequenz sollte daher entweder auf die Bauflächen in 2. Reihe verzichtet werden. Die vorhandenen Gebäude sind durch den Bestandsschutz ausreichend geschützt. Als Alternative besteht die Möglichkeit, den Gebäuden Erweiterungsflächen zuzuordnen und sie durch entsprechende Festsetzungen bzgl. Stellung und Ausrichtung in die vorhandene Struktur einzubeziehen. An den Stirnseiten der Straßenzüge könnten so zwischen den ursprünglichen Siedlungshäusern weitere Baukörper entstehen, die die vorhandene Struktur behutsam weiterentwickeln und verdichten. Der günstigen Erschließungssituation und Größe der Randparzellen würde so Rechnung getragen.

Eine Modifizierung der Siedlungskonzeption dahingehend, dass eine Bebauung in zweiter Reihe grundsätzlich an den Stirnseiten der Straßenzüge möglich sein soll, wird abgelehnt. Damit würde das verfolgte Ziel, den bestehenden Charakter der Siedlung zu erhalten, verfehlt. Eine Einbeziehung in die vorhandene Struktur durch Ausdehnung der Baufenster bis zu den vorgelagerten Siedlungshäusern wird aufgrund der dadurch entstehenden großen Baufenster ebenfalls kritisch gesehen. Allerdings wird der Anregung dahingehend gefolgt, dass den bestehenden Gebäuden in zweiter Reihe ein gewisser Entwicklungsspielraum für Bestandserweiterungen zugestanden wird.

Abwägungsergebnis:

Der Anregung wird dahingehend gefolgt, dass den bestehenden Gebäuden ein gewisser Entwicklungsspielraum zugestanden wird. Eine Ausweitung der Bebauung in zweiter Reihe wird abgelehnt.

X

Planungsrechtliche Festsetzungen

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung ist i.S.v. § 16 Abs. 3 BauNVO nicht ausreichend definiert. Eine „indirekte“ Definition der Höhe baulicher Anlagen über die maximale Traufhöhe i.V.m. der Baufenstertiefe und der Dachneigung ist umständlich und fehlerträchtig. Ohne Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung erfüllt der B-Plan nicht die Mindestanforderungen eines qualifizierten B-Planes nach § 30 BauGB. Wir empfehlen, die GRZ und die Anzahl der Vollgeschoße festzulegen. Die Traufhöhe der ursprünglichen Siedlungshäuser sollte außerdem durch eine konkrete Maßangabe ergänzt werden.

Zur Definition des Maßes der baulichen Nutzung wird die Festsetzung der Grundfläche baulicher Anlagen (GR) nach § 16 Abs. 2 BauNVO als absolute Größe herangezogen. Auf diese Weise wird dem Umstand Rechnung getragen, dass angesichts der unterschiedlichen Grundstücksgrößen (Grundstückstiefe, Randgrundstücke, Einzelhausbebauung) bei der Festsetzung einer grundstücksbezogenen Grundflächenzahl (GRZ) die tatsächlich zulässige Grundfläche stark differieren würde. Damit könnten ggf. die festgesetzten Baufenster nicht überall in gleichem Maße ausgenutzt werden.

Bezüglich der Höhenfestlegung erscheint die „indirekte“ Definition der Traufhöhe auch weiterhin sinnvoll. Eine exakte Höhenvorgabe in Metern kann nicht vorgenommen werden, da die Traufhöhen der ursprünglichen Siedlungshäuser zwar nicht zwischen zwei Doppelhaushälften, aber von Doppelhaus zu Doppelhaus differieren. Nur durch die indirekte Festsetzung kann in allen Fällen gewährleistet werden, dass das ursprüngliche Siedlungshaus den Maßstab für die Bebauung auf dem Grundstück darstellt. Dies ist auch unter gestalterischen Aspekten unbedingt anzustreben. Um Ungenauigkeiten an solchen Stellen auszuschließen, an denen die ursprünglichen Siedlungshäuser nicht mehr als Maßstab dienen können (z.B. aufgrund des gleichzeitigen Abrisses zweier benachbarter Doppelhaushälften), kann für solche Fälle eine maximale Traufhöhe festgesetzt werden, die der derzeit bei den jeweiligen Haustypen vorkommenden maximalen Traufhöhe entspricht.

Abwägungsergebnis:

Das Maß der baulichen Nutzung wird ergänzend definiert über die Festsetzung der Grundfläche baulicher Anlagen (GR). An der „indirekten“ Festsetzung der Traufhöhe wird festgehalten. Die Festsetzung zur Traufhöhe wird ergänzt, um Zweifelsfälle auszuschließen.

X

Stellplätze und Garagen

Die Absatzangabe in der Überschrift ist fehlerhaft, gemeint ist wahrscheinlich Abs. 4. Die Formulierung selbst ist irreführend.

Das Wort „nur“ ist zu streichen, da Stellplätze ausdrücklich auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sein sollen.

Die Formulierung „nur“ soll darauf hinweisen, dass Stellplätze und Garagen außerhalb der beiden in der textlichen Festsetzung genannten Fälle nicht zulässig sind.

Abwägungsergebnis:

Die Absatzangabe in der Überschrift wird berichtigt. An der Formulierung „nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche und den dafür in der Planzeichnung festgesetzten Flächen“ wird festgehalten.

X

Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

Gestaltung baulicher Anlagen

Die Einschränkung der Dachneigung für Nebengebäude und Garagen ist unbegründet, die Dachneigung der Hauptgebäude sollte für Garagen gleichfalls zulässig sein.

Dächer von Nebengebäuden und Garagen dürfen nach dem Bebauungsplan-Vorentwurf nur eine Dachneigung von max. 10° aufweisen. Durch Freigabe der Dachneigung sind auch steiler geneigte Dächer wie bei den Hauptgebäuden möglich.

Abwägungsergebnis:

Die Einschränkung der Dachneigung für Nebengebäude und Garagen wird aufgehoben.

X

Der Begriff „seitliche“ Gebäudeerweiterung ist missverständlich. Gemeint ist vermutlich „rückwärtige“ Gebäudeerweiterung.

Abwägungsergebnis:

Die Formulierung wird entsprechend geändert.

X

Amt 33 Umweltamt (Untere Naturschutzbehörde)

17.02.2000

Bewertung des B-Plan-Vorentwurfes

Art und Maß der baulichen Nutzung; überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen […]

Die UNB unterstützt grundsätzlich die Absicht, mit den Festsetzungen des B-Planes die Siedlungsentwicklung im Plangebiet so zu lenken, dass der Charakter als gartengeprägtes Wohngebiet in offener Bauweise erhalten werden kann. […] Die Sicherung von vorhandenen ökologisch wirksamen Freiflächen durch die Festsetzung der überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen wird jedoch nicht als naturschutzrechtlicher Ausgleich für die durch die bauliche Nachverdichtung zu erwartenden Eingriffe anerkannt. Die planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen ökologisch wirksamen Freiflächen entspricht zwar dem Minimierungsgebot gemäß § 8 BNatSchG im Sinne der Vermeidung von Eingriffen in Natur und Landschaft und dient damit der Erhaltung der vorhandenen ökologischen Funktionen. Die aufgrund der Aufstellung des B-Planes durch Bebauung zu erwartenden Eingriffe auf den bisher nicht bebauten überbaubaren Grundstücksflächen, wie z.B. Verlust der Vegetationsdecke, einschließlich Bäumen, und Zerstörung des Bodens, werden damit aber nicht ausgeglichen, da damit keine ökologische Aufwertung der derzeit vorhandenen ökologischen Funktionen der nicht überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt.

Stellplätze und Garagen

[…] Der aus der Erhöhung der Wohneinheiten resultierende Stellplatzbedarf führt zwangsläufig zu einer zusätzlichen Bodenbefestigung und Überbauung in Form von Zufahrten und Stellplätzen. Dies hat zur Folge, dass in den Vorgärten Vegetationsflächen verloren gehen. Besonders gravierend ist der damit verbundene Verlust von Bäumen, da diese die Charakteristik der Siedlung wesentlich prägen. […] Ursprünglich waren in den Vorgärten überwiegend Kirsch- und andere Obstbäume die typischen Hausbäume. […] Der ersatzlose Verlust dieser Bäume im Vorgartenbereich aufgrund der zu erwartenden Baumaßnahmen würde sowohl die ökologische und gestalterische Qualität der Siedlung als auch deren typische Ausprägung beeinträchtigen. […]

Bodenbefestigung und Regenwassersammelanlagen

Die Festsetzung des B-Plan-Vorentwurfs, dass Bodenbefestigungen von Stellplätzen, Zufahrten zu Stellplätzen und zu Garagen wasserdurchlässig herzustellen sind, wird unterstützt. Allerdings gewährleistet diese Festsetzung nicht automatisch, dass diese Flächen auch begrünt werden, wie dies bei der Verwendung von Schotterrasen oder Rasenpflaster möglich wäre. Nicht begrünte Bodenbefestigungen führen zu einer Beeinträchtigung der charakteristischen Vorgartenzone.

Die Festsetzungen zur Sammlung von Regenwasser und dessen weitgehende Verwendung als Brauchwasser für die Gartenbewässerung werden unterstützt. Damit wird ein wichtiger Beitrag zum Wassersparen geleistet.

Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Die Festsetzung, dass ausgewählte Laubbäume zu erhalten sind, trägt zur Bestandssicherung der ökologisch wirksamen Durchgrünung des Wohngebietes bei.

Auch die Verpflichtung zur Neuanpflanzung bzw. Erhaltung von jeweils einem heimischen Laubbaum im hinteren Bereich des rückwärtigen Grundstücks wird seitens der UNB positiv bewertet. Diese Festsetzung wird, sofern sie zur praktischen Umsetzung kommt, einen gewissen Ausgleich für den durch die bauliche Nachverdichtung zu erwartenden Eingriff erbringen. Allerdings sieht die UNB keine Veranlassung dafür, den durch die Anpflanzung vorgesehenen Bereich im rückwärtigen Grundstücksbereich auf den festgesetzten, relativ schmalen Streifen zu beschränken.

Bemängelt wird hingegen, dass der B-Plan keine Festsetzung enthält (mit Ausnahme von einzelnen Einhaltungsverpflichtungen), die zum Anpflanzen eines Laubbaumes im Vorgarten verpflichtet. […]

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf wird ein bereits bebautes Gebiet überplant. Ein Großteil der bestehenden Bebauung entspricht mit einer Wohnfläche von 50 bis 90 m² nicht mehr den heutigen Wohnbedürfnissen.

Die vorgesehenen Erweiterungen orientieren sich an dem Grundmuster der bereits vorgenommenen Ergänzungsbauten im Tauberweg und Lohrweg und werden für das gesamte Plangebiet weiterentwickelt.

Zusammen mit dem zusätzlichen Stellplatzbedarf und den notwendigen Zufahrten werden zusätzliche Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet. Für die Minderung und den Ausgleich dieser Eingriffe sind zwar bisher bereits Festsetzungen getroffen worden. Mit den Anregungen der UNB kann jedoch die verbleibende Negativbilanz weiter verringert werden.

Ergänzungs- und Änderungserfordernisse für Festsetzungen

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB

Bodenbefestigung

·       Die Befestigung von Zufahrten und Stellplätzen ist ausschließlich mit begrünbarem, wasserdurchlässigem Material, wie z.B. Rasenpflaster oder Schotterrasen herzustellen.

Begründung

Mit dieser Festsetzung kann die Zerstörung der Vorgartenzone abgemildert werden. […] Darüber hinaus fördert die Begrünung die ökologische Bedeutung der Flächen und trägt damit zum Ausgleich des Eingriffs bei.

Abwägungsergebnis:

Es wird eine der Anregung entsprechende Festsetzung getroffen, wonach die Befestigung von Zufahrten und Stellplätzen mit begrünbarem, wasserdurchlässigem Material herzustellen ist.

X

·       Die im Randbereich des Fuß- und Radweges im städtischen Besitz befindliche Fläche ist als naturnahe, extensive Grünfläche mit strauchartigen Gehölzbeständen und Krautsäumen zu entwickeln. Die Fläche ist nicht einzuzäunen.

Begründung

[…] Die Randstreifen bieten eine Möglichkeit in das Siedlungsgebiet eine lineare Biotopverbundstruktur […] vom an das Siedlungsgebiet angrenzenden Wald aus hineinzuziehen. Wichtig für die ökologische Wirksamkeit ist dabei, dass diese Flächen nicht in die angrenzenden Gärten einbezogen werden. Dies hätte zur Folge, dass die Gestaltungs- und Pflegevorstellungen der Gartennutzer zum Tragen kommen, die wegen der Ziergartengestaltung zumeist nicht die o.g. Ziele des Biotop- und Artenschutzes fördern.

Es ist geplant, die an den Fuß- und Radweg angrenzenden Flächen an die benachbarten Grundstückseigentümer zu veräußern. Damit werden die Flächen in die privaten Gärten einbezogen. Der Bau des für die Quererschließung innerhalb des Gebiets wichtigen Fuß- und Radweges soll wiederum aus diesen Verkaufserlösen finanziert werden. Durch die Einbeziehung der Flächen in die privaten Gärten muss den privaten Eigentümern auch zugestanden werden, diese einzufrieden und diese gärtnerisch zu nutzen. Eine Überbauung dieser Teilflächen wird durch die Bebauungsplanung nicht ermöglicht.

Abwägungsergebnis:

Der Anregung, die an den Fuß- und Radweg angrenzenden Teilflächen nicht in die benachbarten Gärten einzubeziehen, wird nicht gefolgt.

Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB

·       In der Vorgartenzone ist pro Doppelhaus mindestens ein Laubbaum zu erhalten und falls nicht vorhanden, anzupflanzen. Dabei kann ein kleinkroniger Baum verwendet werden. (In der Planzeichnung ist der Bereich entsprechend zu kennzeichnen)

Begründung

Zur Erhaltung der Gebietscharakteristik […] ist es zwingend notwendig, wesentliche Grundelemente der Vorgartengestaltung, wie das Anpflanzen von Laubbäumen festzusetzen. […]

Abwägungsergebnis:

Es wird eine der Anregung entsprechende Festsetzung getroffen, wonach in der Vorgartenzone ein kleinkroniger Laubbaum anzupflanzen ist.

X

·       Auf der im Eigentum der Stadt Offenbach befindlichen Wegefläche des Sulzbachweges ist im Bereich des Straßenrandes zum Erfaweg, zum Tauberweg und zum Lohrweg die Anpflanzung jeweils eines heimischen Laubbaumes festzusetzen. Durch eine Verschwenkung der Wegebefestigung könnte auf der städtischen Fläche genügend Platz für eine Baumpflanzung geschaffen werden.

Begründung

Für die im öffentlichen Interesse liegende Erhaltung der Siedlungsstruktur kann hier die Stadt Offenbach selbst als Grundstückseigentümerin einen Beitrag leisten. Diese geforderte Anpflanzung von Einzelbäumen zur Aufwertung des Landschafts- bzw. Ortsbildes wäre beispielhaft auch für Festsetzungen von Gehölzpflanzungen in den privaten Vorgärten.

Der geplante Fuß- und Radweg in Verlängerung des Sulzbachweges sichert auch die Zugänglichkeit zu dem darunter liegenden Kanal. Die an den Fuß- und Radweg angrenzenden Teilflächen sollen an die benachbarten Grundstückseigentümer veräußert werden. Ein Verschwenken der Wegeführung würde dazu führen, dass eine Zugänglichkeit zu dem unterirdisch geführten Kanal nicht mehr in ausreichendem Maße gewährleistet werden kann.

Abwägungsergebnis:

Der Anregung, den Fuß- und Radweg zu verschwenken, um Baumpflanzungen zu ermöglichen, wird nicht gefolgt.

·       Die Außenwände von Garagen sind zu begrünen.

Begründung

Die Begrünung von Garagenaußenwänden tragen dazu bei, die Eingriffe in Natur und Landschaft sowohl in ökologischer als auch in Bezug auf das Landschafts- bzw. Ortsbild auszugleichen.

Die Garagen sind nach dem Bebauungsplan-Entwurf in den meisten Fällen in eine geschlossene Zeile eingebunden. Damit sind i.d.R. nur die Stirnseiten mit den Garagentoren grundsätzlich begrünbar, so dass kaum Außenwandfläche zur Umsetzung einer solchen Festsetzung zur Verfügung steht. Eine Begrünung erscheint somit wenig sinnvoll.

Abwägungsergebnis:

Der Anregung zur Begrünung der Garagenaußenwände wird nicht gefolgt.

Empfehlungen und Hinweise

Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB

·       Es wird empfohlen, im rückwärtigen Grundstücksbereich die „Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ zu verbreitern. Damit würde den Grundstückseigentümern ein größerer Spielraum für die Standortwahl eines ggf. neu anzupflanzenden Laubbaumes gegeben.

Abwägungsergebnis:

Es wird eine der Anregung entsprechende Verbreiterung der rückwärtigen Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern von 12 m auf 15 m vorgenommen.

X

Ggf. zu erwartende Eingriffe in den an das B-Plan-Gebiet angrenzenden Wald aufgrund forstlicher Regelungen

·       Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass gemäß Erlass vom 22.12.1993 […] im an das B-Plan-Gebiet angrenzenden Wald ggf. zum Schutz des Siedlungsgebietes vor umstürzenden Bäumen Baumfällungen durchgeführt werden müssen. In diesem Fall sind die damit verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft im B-Plan-Verfahren zu berücksichtigen. Die an dieser Stelle eventuell erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen sind nicht der Abwägung zugänglich (Außenbereich, Forstrecht).

Abwägungsergebnis:

Bezüglich des Waldabstandes wird auf die Abwägung zur Stellungnahme des Hess. Forstamtes Neu-Isenburg verwiesen.

Amt 37 Abt. Vorbeugender Brandschutz

28.01.2000

Die heute vorhandenen und beschriebenen Verkehrsflächen sind selbstverständlich auch für Einsatzmaßnahmen im Zuge einer Gewährleistung für Sicherheit und Ordnung erforderlich. Sie sind mit 4,0 m bzw. 4,5 m gerade so breit, dass die Mindestanforderungen für das Aufstellen von Feuerwehrfahrzeugen erfüllt sind. Aus diesem Grunde halten wir dort, wo diese Mindestanforderungen erfüllt sind, ein beidseitiges absolutes Halteverbot für erforderlich.

Die Einrichtung von Halteverboten kann nicht in Bebauungsplänen festgesetzt werden.

Abwägungsergebnis:

Die Anregung betrifft keine innerhalb der Bebauungsplanung zu treffende Regelung. Sie ist somit nicht Gegenstand der Abwägung.

Nach DVGW Arbeitsblatt W 405 sind für dieses Areal 96 m³/h Löschwasser erforderlich. In den entsprechenden Trassen sind nach den uns vorliegenden Erkenntnissen Unterflurhydranten in ausreichenden Abständen vorhanden. Nachzureichen ist ein schriftlicher Nachweis des Wasserversorgungsunternehmens, dass die Grundversorgung mit Löschwasser mit 96 m³/h gesichert ist.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und beachtet.

Regierungspräsidium

64278 Darmstadt

13.03.2000

Unter Hinweis auf § 1 Abs. 4 BauGB teile ich Ihnen mit, dass die Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung angepasst ist.

Aus Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege teile ich Ihnen mit, dass von dem Geltungsbereich des o.g. Bauleitplanvorentwurfes kein Natur- oder Landschaftsschutzgebiet berührt ist.

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass gemäß § 23 HENatG geschützte Lebensbereiche weder beeinträchtigt noch zerstört werden dürfen.

Zu weiteren naturschutzfachlichen Belangen verweise ich auf die Stellungnahme der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Aus Sicht meiner Abteilung Forsten nehme ich wie folgt Stellung:

Der Plangeltungsbereich grenzt im Osten und Süden unmittelbar an den Stadtwald Offenbach an. Die seit vielen Jahren vorhandene Bebauung entlang des Lohweges befindet sich in gefährlicher Nähe zum Wald. Im Bereich der Neuen Schneise ist zusätzlich durch Neu- und Anbauten in Unterschreitung des erforderlichen Sicherheitsabstandes zum Wald in den letzten Jahren eine Verschärfung der Gefahrensituation eingetreten. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass forstlicherseits der in Ermangelung des erforderlichen Sicherheitsabstandes zum Wald erfolgten Bebauung nicht zugestimmt wurde.

Im Hinblick auf die Festsetzung von überbaubaren Flächen ist festzustellen, dass der gemäß § 6 Abs. 15 HBO erforderliche Sicherheitsabstand zum Wald durch die Festsetzungen […] nicht gewährleistet ist. Des Weiteren ist zu fordern, dass über die Bestandsschutz genießende Bebauung hinausgehend keinerlei Erweiterung der Wohnbebauung in Richtung Wald zugelassen wird.

Abschließend ist nochmals zu betonen, dass für den Gebäudebestand entlang des Lohweges und der Neuen Schneise eine potentielle Gefährdung durch Baumfall besteht.

Abwägungsergebnis:

Bezüglich des Waldabstandes wird auf die Abwägung zur Stellungnahme des Hess. Forstamtes Neu-Isenburg verwiesen.

Aus Sicht meiner Abteilung Staatliches Umweltamt Hanau nehme ich wie folgt Stellung:

Es bestehen Einwendungen gegen die Verwertung des Niederschlagswassers. Es ist lediglich eine Sammlung von Niederschlagswasser zur Nutzung als Brauchwasser vorgesehen. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist jedoch nicht vorgesehen.

Gemäß § 51 Abs. 3 HWG soll Niederschlagswasser nicht nur verwertet, sondern darüber hinaus in geeigneten Fällen am Ort des Anfalls versickert werden. Es ist deshalb darzulegen, warum in diesem Fall keine Versickerung […] vorgesehen ist. Ist eine Versickerung aufgrund der örtlichen geologischen Gegebenheiten nicht möglich, ist ein entsprechendes […] Gutachten vorzulegen. Ansonsten ist die Planung dahingehend zu ergänzen, dass eine Versickerung des vor Ort anfallenden Niederschlagswassers auf den Grundstücken vorzunehmen ist.

Nach § 51 Abs. 3 HWG soll Niederschlagswasser von demjenigen, bei dem es anfällt, verwertet werden. Es soll darüber hinaus in geeigneten Fällen versickert werden. Der Vorgabe des HWG wird durch die Festsetzung zur Regenwassersammlung und –verwendung entsprochen. Bezüglich Niederschlagswasserversickerung ist zu bedenken, dass es sich im vorliegenden Fall um die Überplanung eines bereits bebauten Gebietes handelt. Die Vorgabe einer Niederschlagswasserversickerung würde erhebliche Baumaßnahmen in den gewachsenen Gärten bedeuten und zunächst umfangreiche Bodenuntersuchungen erfordern. Dies erscheint den Grundstückseigentümern nicht zumutbar.

Abwägungsergebnis:

Der Anregung wird nicht entsprochen.

Soweit sich bei den weiteren Maßnahmen Erkenntnisse ergeben, die gemäß § 2 BBodSchG einen Altlastenverdacht begründen können, sind diese dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Staatliches Umweltamt Hanau, Dezernat 43.1 gemäß § 4 Abs. 1 S. 2 HAltlastG mitzuteilen.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und beachtet.

Hessisches Forstamt Neu Isenburg

Alicestraße 1

63263 Neu Isenburg

14.02.2000

[…] Vom Geltungsbereich des B-Planes sind Waldflächen nicht direkt betroffen, da Wald nicht im Geltungsbereich liegt. Eine Waldinanspruchnahme erfolgt somit nicht. An den Geltungsbereich im Süden (Neue Schneise) und Osten (Lohrweg) grenzt jedoch unmittelbar Wald an. Dabei handelt es sich um die Waldabteilungen 69 und 70 des Stadtwaldes Offenbach. […]

Zur Vermeidung einer Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung ist zwischen baulichen Anlagen und Wald ein erforderlicher Abstand einzuhalten. Dies deshalb, um zum einen Gefahren für die baulichen Anlagen und die sich im Falle von Wohnbebauung darin aufhaltenden Menschen, z.B. durch umstürzende Bäume, abbrechende Baum- und Kronenteile, abbrechende Äste etc. auszuschließen, aber auch um eine Gefährdung und Belastung des Waldes selbst, z.B. in Form von Beschädigung von Baumteilen und Wurzeln, Befahren des Waldrandbereiches, Ablagerung von Unrat und Müll u.ä. zu verhindern.

Auch führt eine Bebauung mit Unterschreitung des erforderlichen Waldabstandes dazu, dass aufgrund der bestehenden Verkehrssicherungspflicht des Waldeigentümers auf diesen ein erheblich erhöhtes Risiko und vor allem auch sehr hohe Unkosten zukommen. Darüber hinaus wird, zumindest im Randbereich, die Bewirtschaftung des Waldes eingeschränkt und behindert.

Im vorliegenden Fall ist aufgrund der örtlichen Gegebenheit ein Waldabstand von mindestens 35 m erforderlich. Das Problem beim B-Plan Nr. 589 liegt darin, dass bereits eine Bebauung vorhanden ist, die diesen Waldabstand nicht einhält. Die weiter zugelassene Bebauung verschärft die Problematik nur noch zusätzlich.

Aus meiner Sicht sind deshalb Lösungen anzustreben, die zum einen die von mir geschilderte Problematik entschärfen und zum anderen die für den Waldbesitzer entstehenden finanziellen Belastungen und Wirtschaftserschwernisse abfangen. Hierzu bietet sich die Möglichkeit an, zwischen betroffenen Grundstücks- oder Hauseigentümern und dem Waldbesitzer entsprechende vertragliche Regelungen herbeizuführen (Muster liegt bei). […]

Mit der Novelle der HBO 2002 wurde der § 6 Abs. 15 gestrichen, wonach zwischen baulichen Anlagen und Wäldern generell ein erforderlicher Abstand zu wahren war. Auch der hierzu ergangene Erlass wurde mit der Einführung der HBO 2002 aufgehoben.

Im Bereich Lohrweg und „Neue Schneise“ kann der in der Stellungnahme genannte erforderliche Waldabstand von 35 m zur Vermeidung von Gefahren durch umstürzende Bäume nicht eingehalten werden. Daher ergibt sich die Notwendigkeit, im Nahbereich des Waldes entstehende bauliche Anlagen entsprechend zu sichern. Dies obliegt dem jeweiligen Haus- bzw. Grundstückseigentümer. Dem Waldbesitzer kommt die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht zu. Bezüglich der mit einer in der Nähe des Waldes errichteten baulichen Anlage für den Waldbesitzer verbundenen erhöhten Verkehrssicherungspflicht sollen vertragliche Regelungen hinsichtlich der Kostentragung getroffen werden.

Eine Verpflichtung zum Abschluss von Verträgen kann jedoch nicht durch eine Festsetzung im Bebauungsplan begründet werden.

Zur Sicherung der forstlichen Belange wird daher ein Hinweis in die Bebauungsplanung aufgenommen, durch den auf den geringen Abstand zwischen baulichen Anlagen und Wald hingewiesen wird.

Abwägungsergebnis:

In die Bebauungsplanung wird ein Hinweis aufgenommen, durch den auf den geringen Abstand zwischen baulichen Anlagen und Wald hingewiesen wird.

X

EVO AG

Andréstraße 71

63067 Offenbach

15.02.2000

Es bestehen keine Bedenken.

Stromversorgung

Die Bebauung wird aus dem vorhandenen 1-kV-Kabelnetz (Erfaweg) und Freileitungsnetz (Tauber- und Lohrweg) versorgt. Wir bitten aber, im Tauber- und Lohrweg die Regeltrasse für das Stromkabel freizuhalten.

Gas- und Wasserversorgung

Alle Straßen sind mit Gas und Wasser versorgt, mit Ausnahme des Tauberweges. Im Tauberweg besteht z. Zt. kein Interesse an einer Gasversorgung. Wir bitten aber, eine Trasse freizuhalten.

Fernwärme

Es befinden sich keine Fernwärmeeinrichtungen in dem Bereich.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet.

ESO Offenbacher Dienstleistungsgesellschaft mbH

Daimlerstraße 8

63071 Offenbach

18.02.2000

Abt. Entwässerung

Es bestehen keine Einwände.

Abt. Entsorgung

Der Ort der Andienung zur Abholung der Abfälle und Wertstoffe kann nur über Erfaweg, Tauberweg und Lohrweg erfolgen. Das bedeutet die Andienungspflichtigen haben zur Auflage zu bekommen: „Die Bereitstellung ihrer Behälter für Abfälle und Wertstoffe zur Abholung nur an diesen Wegen.“ Die Abholung der Behälter über den Rad- und Fußweg durch Mitarbeiter der ESO GmbH ist satzungsrechtlich ausgeschlossen.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet.

Das Befahren von Erfaweg, Tauberweg und Lohrweg gestaltet sich für die schweren Einsatzfahrzeuge schon jetzt zu einem schwierigen Unterfangen, weil regelmäßig Pkw in diesen schmalen Straßenverkehrsflächen geparkt werden. Damit wird eine ordnungsgemäße Entleerung der Behälter der dortigen Anwohner oftmals erschwert, teilweise verhindert. Es ist daher unbedingt auf eine ausreichende Anzahl von Parkplätzen auf den Grundstücksflächen zu achten.

Die Zahl der notwendigen zu errichtenden Stellplätze richtet sich nach der Stellplatzsatzung der Stadt Offenbach. Die Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes sind so gehalten, dass die notwendigen Stellplätze auf den privaten Grundstücksflächen errichtet werden können.

Abwägungsergebnis:

Die Anregung ist im Entwurf zum Bebauungsplan bereits berücksichtigt.

Landesamt für Denkmalpflege

Abt. Archäologische Denkmalpflege

Schloß / Glockenbau

64283 Darmstadt

05.01.2000

Es werden keine grundsätzlichen Bedenken und Änderungswünsche vorgebracht.

Im unmittelbaren Bereich des Bauvorhabens sind uns bisher vor- und frühgeschichtliche Bodendenkmäler (§ 19 HDSchG) nicht bekannt.

Folgender Hinweis ist zur rechtlichen Sicherstellung im Text zur Zustimmung der Baugenehmigung aufzunehmen:

Wir weisen darauf hin, dass bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen und Fundgegenstände z.B. Scherben, Steingeräte, Skelettreste entdeckt werden können. Diese sind nach § 20 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde zu melden. Funde und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen (§ 20 Abs. 3 HDSchG). Bei sofortiger Meldung ist in der Regel nicht mit einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen. Wir bitten, die mit den Erdarbeiten Betrauten entsprechend zu belehren.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und beachtet.

Deutsche Telekom AG

Technikniederlassung

Große Eschersheimer Straße 14

60313 Frankfurt

16.02.2000

Es bestehen keine Einwände.

Im Planbereich befinden sich unterirdische Telekommunikationsanlagen der Deutsche Telekom AG, die ggf. von Baumaßnahmen berührt werden und infolgedessen gesichert, verändert oder verlegt werden müssen. Wir bitten daher zu veranlassen, dass bei erforderlichen Maßnahmen die Straßenbaubehörde sowie die Bauträger sich rechtzeitig vor Baubeginn mit der Deutsche Telekom AG, Technikniederlassung BBN 1, Oeserstraße 111, 65934 Frankfurt in Verbindung setzen, damit alle erforderlichen Maßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden können.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und beachtet.