Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2006 - 2011
Drucksachen-Abteilung II (A) Ausgegeben am 12.06.2006
Eing. Dat. 18.05.2006
Nr. 968/7
Dez.: VI
Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe
hier: Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 19.01.2006, DS I (A) 968/2
dazu: Magistratsvorlage Nr. 154/06 vom 17.05.2006
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 19.01.2006 nachfolgenden Beschluss gefasst:
Der Magistrat möge prüfen und berichten, ob Bedarf für eine Befreiung von der Erhebungspflicht der sogenannten Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen in Offenbach besteht.
Folgende Fragen sollen dabei beantwortet werden:
1. Wie hoch sind die zu erwartenden Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe
für das Haushaltsjahr 2006?
2. Wofür werden die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe verwendet?
Welche wirtschaftlichen Folgen würde die Abschaffung der Fehlbelegungs-
abgabe für die GBO haben?
3. Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Sozialwohnung
gerechnet nach den verschiedenen Stufen der Fehlbelegungsabgabe? Ergibt
sich durch die Fehlbelegungsabgabe ein durchschnittlich höherer Mietpreis
als für eine vergleichbare Wohnung des freien Wohnungsmarktes?
4. Wie hat sich während der vergangenen Jahre der Bestand an Sozial-
wohnungen in Offenbach entwickelt, wie wird sich der Bedarf erwartungs-
gemäß in der Zukunft entwickeln?
5. Wie sehen die Erfahrungen anderer Kommunen nach Abschaffung der
Fehlbelegungsabgabe in Bezug auf die Durchmischung betroffener
Wohngebiete aus? Ist durch die Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe eine
wirksame Steuerung im Sinne einer breiten Durchmischung der
Sozialstruktur in Wohngebieten des sozialen Wohnungsbaus erreicht
worden?
6. Der Magistrat möge bei der Hessischen Landesregierung in Erfahrung
bringen, inwieweit das Hessische Gesetz zum Abbau der Fehlsub-
ventionierung im Wohnungswesen (HessAFwoG) und dessen Ausführungs-
verordnungen derart geändert werden können, dass die Kommunen
selbstständig die Erhebungspflicht vornehmen dürfen.
Hierzu berichtet der Magistrat wie folgt:
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 19. Januar 2006 beschlossen, der Magistrat möge prüfen und berichten, ob Bedarf für eine Befreiung von der Erhebungspflicht der so genannten Fehlbelegungsabgabe für Sozialwohnungen in Offenbach besteht.
Folgende Fragen sollen dabei beantwortet werden:
1. Frage:
Wie hoch sind die zu erwartenden Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe für das Haushaltsjahr 2006?
Antwort:
Die zu erwartenden Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe sind für das Haushaltsjahr 2006 im Haushaltsplan mit 650.000 € veranschlagt worden.
2. Frage:
Wofür werden die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe verwendet? Welche wirtschaftlichen Folgen würde die Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe für die GBO haben?
Antwort:
Nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe abzüglich eines pauschalen Betrages von 10 % zur Abgeltung der entstehenden Erhebungs- und Verwaltungskosten für wohnungswirtschaftliche Zwecke zu verwenden, also im wesentlichen zur Finanzierung von Neubau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen. Könnte eine solche zweckbestimmte Verwendung der Mittel nicht erfolgen, müssten die erzielten Einnahmen an das Land Hessen abgeführt werden.
Die seit Beginn der Erhebung der Fehlbelegungsabgabe im Jahre 1993 erzielten Einnahmen wurden zur Finanzierung folgender Vorhaben verwendet:
Neubau von 119 öffentlich geförderten altengerechten Wohnungen der GBO in der Arthur-Zitscher-Str. 22
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
16.651.000 € 6.594.131,39 € 3.067.751.29 €
1999
a) Neubau von 48 öffentlich geförderten Wohnungen der GBO in der Bachstr. 27 – 37
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
7.256.000 € 3.428.723,36 € 1.104.390,46 €
b) Modernisierung von 12 Wohneinheiten der GBO in der Hessenstr. 3
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
1.026.000 € keine 214.742,59 €
c) Modernisierung von 12 Wohneinheiten der GBO in der von-Behring-Str. 27
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
1.002.000 € keine 214.742,59 €
2000
a) Modernisierung von 32 Wohneinheiten der GBO in der Frankenstr. 13 – 17
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
2.568.000 € keine 521.517,72 €
b) Modernisierung von 12 Wohneinheiten der GBO in der von-Behring-Str. 14
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
1.002.000 € keine 214.742,59 €
c) Neubau von 17 öffentlich geförderten altengerechten Wohnungen des Evangelischen Kirchengemeindeverbandes im Bischofsheimer Weg 77
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
3.402.000 € 988.327,21 € 409.033,50 €
2001
a) Neubau von 13 öffentlich geförderten Wohnungen der GBO in der Rathenaustr. 22
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
2.107.000 € 1.000.086,92 € 265.871,78 €
b) Neubau von 11 Wohnungen der GBO in der von-Behring-Str. 25 und Hessenstr. 8 im Rahmen der vereinbarten Förderung
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
1.634.000 € 459.140,11 337.452,64 €
2002
a) Neubau von 40 Wohnungen der GBO in der Sprendlinger Landstr. 78 im Rahmen der vereinbarten Förderung
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
7.251.000 € 1.977.677,00 € 1.775.205,41 €
b) Neubau von 14 Wohnungen der GBO in der Leibnizstr. 4 – 6 im Rahmen der vereinbarten Förderung
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
1.741.000 € 623.777,00 € 286.323,45 €
2003
a) Neubau von 2 Wohnungen der Offenbacher Baugenossenschaft eG in der Liebigstr. 6 – 8 im Rahmen der vereinbarten Förderung
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
287.000 € 131.913,31 € 43.971,10 €
b) Neubau von 10 Wohnungen der GBO in der Luisenstr. 5 im Rahmen der vereinbarten Förderung
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
1.534.000 € 578.754.00 € 204.516,75 €
geplante Maßnahmen:
2006
Neubau von 31 Studentenwohnungen der GBO in der Hermann-Steinhäuser-Str. 41 – 47
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
789.000 € keine 600.000 €
2007
Neubau von 28 Wohnungen der GBO in der Weikertsblochstraße aus dem Ballungsraumprogramm
Baukosten Landesmittel städt. Beteiligung
5.000.000 € 1.730.000 € 1.270.000 €
Bei den vorstehend genannten Maßnahmen ist zu berücksichtigen, dass im Rahmen der so genannten vereinbarten Förderung die Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus von den Mietern um bis zu 60 % überschritten werden dürfen.
Die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe im Zeitraum vom 01.07.1993 bis zum 31.12.2005 beliefen sich auf
10.512.801,00 €
Nach Abzug der Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 10 % (= 1.051.280,10 €) standen damit für wohnungswirtschaftliche Zwecke bisher insgesamt
9.461.521,00 €
zur Verfügung. Davon wurden bisher
8.660.261,00 €
als städtische Beteiligung für wohnungswirtschaftliche Zwecke verausgabt.
Mit diesem Beitrag wurden der Neubau und die Modernisierung von insgesamt 401 Wohnungen mit einem Baukostenvolumen von
47.461.000 €
ermöglicht, wobei unter Neubau auch der neubaugleiche Modernisierungsaufwand für Wohnungen, die vor der Instandsetzung nicht mehr für Wohnzwecke geeignet waren, erfasst wurde.
Das Land Hessen hat sich an diesen Maßnahmen mit Landesmitteln in Höhe von
15.782.530,30 €
beteiligt.
Da die für die Bewilligung von Landesmitteln stets notwendige städtische Eigenbeteiligung an den Finanzierungskosten wegen der angespannten Haushaltslage der Stadt Offenbach a.M. ausschließlich aus Mitteln der Fehlbelegungsabgabe aufgebracht werden musste, wäre eine Realisierung der vorgenannten Maßnahmen ohne die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe nicht möglich gewesen. Neben den wohnungswirtschaftlichen Nachteilen wären bei einem Baukostenvolumen von insgesamt rund 48 Mio € auch die nachteiligen Folgen für die heimische Wirtschaft durch ausbleibende Aufträge beträchtlich gewesen.
Ein Wegfall dieser Einnahmen führt daher unvermeidlich zu einer vollständigen Einstellung der Wohnungsbauförderung, da weder die GBO noch andere Baugesellschaften oder –genossenschaften in der Lage sind, die Kosten solcher Maßnahmen ohne Finanzierungsmittel des Landes und der Stadt aufzubringen.
3. Frage:
Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Sozialwohnung gerechnet nach den verschiedenen Stufen der Fehlbelegungsabgabe? Ergibt sich durch die Fehlbelegungsabgabe ein durchschnittlich höherer Mietpreis als für eine vergleichbare Wohnung des freien Wohnungsmarktes?
Antwort:
Bei den Mieten öffentlich geförderter Wohnungen handelt es sich um so genannte Kostenmieten; diese werden nicht im Rahmen der Ortsüblichkeit zwischen den Mietparteien verhandelt, sondern einseitig von den Vermietern auf Grund einer gesetzlich vorgeschriebenen Wirtschaftlichkeitsberechnung festgesetzt. Im Gegensatz zu den ortsüblichen Vergleichsmieten des freien Wohnungsmarktes verbinden sich mit den Kostenmieten keine Ertragsabsichten, sie müssen vielmehr die den Vermietern entstehenden Kosten decken. Da die Finanzierungskosten stets einen erheblichen Anteil an der jeweiligen Wirtschaftlichkeitsberechnung ausmachen und die Finanzierungsbedingungen im Laufe der Zeit mehrfache Veränderungen erfahren haben, sind die Kostenmieten in ihrer Höhe sehr unterschiedlich.
Dass Leistungspflichtige bei Zahlung der Fehlbelegungsabgabe einen höheren Preis zahlen müssen als für eine vergleichbare Wohnung des freien Wohnungsmarktes, ist in jedem Fall ausgeschlossen. Nach § 1 des Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG) sind Ausgleichszahlungen nur von Wohnungsinhabern zu leisten, deren Wohnung in einer Gemeinde liegt, die durch landesrechtliche Vorschriften bestimmt worden ist; nach Absatz 4 dieser Vorschrift können die Länder nur solche Gemeinden bestimmen, in denen die Kostenmieten öffentlich geförderter Wohnungen die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht preisgebundener Mietwohnungen erheblich unterschreiten.
Darüber hinaus schreibt das Gesetz die Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe auf bestimmte Höchstbeträge vor; das Land Hessen hat zuletzt mit Verordnung vom 21.Juni 2005 diese Höchstbeträge neu festgesetzt. Mit dieser Deckelung wird erreicht, dass Kostenmiete und Fehlbelegungsabgabe zusammen die darin festgesetzten Höchstbeträge nicht überschreiten können. In der Praxis betrifft dies aber nur Fälle, in denen entweder eine sehr hohe Kostenmiete oder eine sehr hohe Einkommensüberschreitung vorhanden sind (von insgesamt 686 Haushalten betrifft die Deckelung insgesamt 231 Haushalte).
In der nachfolgen Übersicht sind die durchschnittlichen Kostenmieten für öffentlich geförderte Wohnungen, die geltenden Höchstbeträge sowie die jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmieten für Mietwohnungen des freien Wohnungsmarktes in der Stadt Offenbach a.M., getrennt nach den verschiedenen Baualtersklassen, dargestellt. Die Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmieten beruht auf dem Mietspiegel der Stadt Offenbach a.M., gültig ab 01.01.2006. Es muss darauf hingewiesen werden, dass eine unmittelbare Vergleichbarkeit der Tabellen auf Grund unterschiedlicher Zuordnungen zu den Baualtersklassen sowie den unterschiedlichen Wohnlagen des Mietspiegels nicht gegeben ist.
Auf die Baualtersklasse der Wohnungen bis Baujahr 1960 wurde verzichtet, da hier nur noch einige wenige Wohnungen vorhanden sind, die der Mietpreisbindung unterliegen; ab Baujahr 2000 sind keine ausreichenden Vergleichdaten vorhanden.
Die Angaben beziehen sich auf eine Wohnungsausstattung mit Bad/Dusche und Heizung und enthalten keine Betriebs- und Nebenkosten.
Die in der Spalte „Höchstbeträge“ in Klammern gesetzte Beträge sind Höchstwerte, die pro Wohnung, Miete und Fehlbelegungsabgabe zusammengerechnet, nicht überschritten werden dürfen.
Baujahr 1960 - 1969 |
|||
Größe |
Spanne der Kostenmieten Durchschnitt |
Höchstbeträge (je Wohnung) |
Ortsübl. Vergleichsmieten
|
bis 50 m² |
3,41 – 6,20 4,05 |
7,10 (300) |
4,85 – 7,65
|
50-80 m² |
6,00 (448) |
4,80 – 7,60
|
|
mehr als 80 m² |
5,60 |
4,75 – 7,55
|
|
Baujahr 1970 - 1979 |
|||
bis 50 m² |
2,92 – 5,75 4,55 |
7,70 (320) |
4,85 – 8,75
|
50-80 m² |
6,40 (464) |
4,80 – 8,60
|
|
mehr als 80 m² |
5,80 |
4,75 – 8,50
|
|
Baujahr 1980 - 1989 |
|||
bis 50 m² |
3,90 – 7,53 5,05 |
7,70 (360) |
5,65 – 8,75
|
50-80 m² |
7,20 (536) |
5,60 – 8,60
|
|
mehr als 80 m² |
6,70 |
5,55 – 8,50
|
|
Baujahr 1990 - 1999 |
|||
bis 50 m² |
3,11 – 5,66 4,95 |
8,00 (375) |
5,65 – 9,70
|
50-80 m² |
7,50 (560) |
5,60 – 9,50
|
|
mehr als 80 m² |
7,00 |
5,55 – 9,40
|
Die Wirkung der Deckelung durch die Höchstbeträge soll an drei für den sozialen Wohnungsbau typischen Beispielen verdeutlicht werden:
1) Der Mieter einer 75 qm großen Sozialwohnung, Baujahr 1982, zahlt bei einer Durchschnittsmiete von 5,05 € insgesamt 378,75 €; im freien Wohnungsmarkt müsste er für die gleiche Wohnung nach den Durchschnittswerten des Mietspiegels in einer guten Wohnlage dafür 588,75 € entrichten. Selbst bei Festsetzung der Höchstfehlbelegungsabgabe würden für die Sozialwohnung nur 536,00 € zu entrichten sein.
2) Der Mieter einer 60 qm großen Sozialwohnung, Baujahr 1965, zahlt dafür 243 €, im freien Wohnungsmarkt bei mittlerer Wohnlage kostete die Wohnung 375 €, bei 1 € pro qm Fehlbelegungsabgabe 303 €, auch bei Festsetzung der Höchstfehlbelegungsabgabe wären nur 360 € zu zahlen.
3) Der Mieter einer 85 qm großen Sozialwohnung, Baujahr 1975, zahlt dafür 386,75 €, die Wohnung des freien Wohnungsmarktes in mittlerer Wohnlage kostet 527 €, selbst mit Höchstfehlbelegungsabgabe wären nur 493 € fällig.
4. Frage:
Wie hat sich während der vergangenen Jahre der Bestand an Sozialwohnungen in Offenbach entwickelt, wie wird sich der Bedarf erwartungsgemäß in der Zukunft entwickeln?
Antwort:
Der Bestand an Sozialwohnungen hat sich durch das Auslaufen der öffentlichen Bindungen in den letzten Jahren kontinuierlich verringert und ergibt sich aus der folgenden Übersicht:
Jahr Wohnungsbestand am 31.12.
2000 5.348
2001 5.104
2002 4.793
2003 4.647
2004 4.565
2005 4.565
Der Bestand wird sich in den Folgejahren immer weiter verringern, da keine neuen Objekte mehr errichtet werden.
Allerdings ist auch die Nachfrage nach öffentlich geförderten Wohnungen nicht mehr gestiegen, sondern vielmehr leicht zurückgegangen, was auch auf verbesserte Angebote des freien Wohnungsmarktes zurückzuführen ist.
Sollte sich die Wohnungsmarktsituation grundlegend ändern, dürfte eine steigende Nachfrage einkommensschwacher Bevölkerungsschichten die Folge sein. Da seit einigen Jahren die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus durch den Bund und die Länder praktisch zum Erliegen gekommen ist, steht einer wachsenden Nachfrage dann kein entsprechendes Angebot mehr gegenüber.
5. Frage:
Wie sehen die Erfahrungen anderer Kommunen nach Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe in Bezug auf die Durchmischung betroffener Wohngebiete aus? Ist durch die Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe eine wirksame Steuerung im Sinne einer breiten Durchmischung der Sozialstruktur in Wohngebieten des sozialen Wohnungsbaus erreicht worden?
Antwort:
Bei den Kommunen, in denen die Fehlbelegungsabgabe nicht mehr erhoben wird, handelt es sich in Hessen ausschließlich um solche, die auf Grund des § 1 Abs. 4 AFWoG von der Erhebungspflicht ausgenommen worden sind. Nach dieser Bestimmung kann auf die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe verzichtet werden, wenn der Verwaltungsaufwand in einem unangemessenen Verhältnis zu den zu erwartenden Einnahmen steht. Dies betrifft bisher nur kleine Gemeinden mit wenigen Wohnungen. Da hier völlig andere Gründe vorliegen, sind die Erfahrungen dieser Kommunen auf größere Gemeinden und Großstädte nicht übertragbar.
Von der gesetzlichen Möglichkeit, wegen einer zu erwartenden Unvermietbarkeit einzelne Wohnungen oder Wohnungen bestimmter Art von der Fehlbelegungsabgabe auszunehmen, ist bisher vom Land Hessen in keinem einzigen Fall Gebrauch gemacht worden, weil die Voraussetzungen dafür nicht vorlagen.
Neben der Stadt Offenbach a.M. wird die Fehlbelegungsabgabe in allen hessischen Großstädten, sowie im Gebiet des Kreises Offenbach von den Gemeinden Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Hainburg, Heusenstamm, Langen, Mühlheim a.M., Neu-Isenburg, Obertshausen und Seligenstadt erhoben.
In den zurzeit 4.565 Sozialwohnungen in Offenbach wohnen aktuell 686 Haushalte, die Fehlbelegungsabgabe entrichten, das entspricht einem Anteil von rund 15 %.
Die immer wieder verbreitete Ansicht, durch die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe würden bestehende Sozialstrukturen zerstört, lässt sich auf der Grundlage des vorhandenen Zahlenmaterials nicht belegen.
Dieser Vermutung liegt die Ansicht zu Grunde, die Leistungspflichtigen verließen in größerem Umfang wegen der Fehlbelegungsabgabe ihre seitherige Wohnung. Vermutlich geht diese Auffassung darauf zurück, dass sich viele Mieter, die Fehlbelegungsabgabe entrichten müssen, darüber ärgern und dies auch zum Ausdruck bringen. Es ist auch immer wieder festzustellen, dass bezüglich der Verwendung dieser Gelder häufig keine Kenntnisse bestehen, wodurch die Vermutung gespeist wird, die Stadt verwende diese Einnahmen zur Haushaltssanierung.
Tatsächlich ist es aber so, dass der Anteil der Fehlbeleger an der Gesamtzahl der Mieter, die eine Sozialwohnung kündigen, vergleichsweise gering ist, jedenfalls so gering, dass sich Auswirkungen auf die Sozialstruktur im öffentlich geförderten Wohnungsbau daraus in keinem Fall ableiten lassen. Weder dem Wohnungsamt noch den Offenbacher Baugesellschaften und –genossenschaften, die dazu ausdrücklich befragt wurden, ist in den letzten Jahren auch nur ein einziger Fall bekannt geworden, in dem ein Mieter ausschließlich wegen der Fehlbelegungsabgabe ausgezogen wäre.
In den Jahren 2000 bis 2005 haben insgesamt 2.093 Mieter ihre öffentlich geförderte Wohnung in Offenbach gekündigt. Davon haben 195 Haushalte, also nur 9,32 %, überhaupt Fehlbelegungsabgabe entrichtet.
Das Problem einer wirksamen Durchmischung im Wohnungsbestand entsteht in weit größerem Umfang bei der erforderlichen Nachbelegung dieser Wohnungen, und zwar völlig unabhängig davon, ob die Vormieter Fehlbeleger waren oder nicht. Die geltenden Einkommensgrenzen zum Bezug einer Sozialwohnung sind nämlich so niedrig angesetzt, dass zwangsläufig nur einkommensschwache Bewerber Berücksichtigung finden können; dies, obwohl das Land Hessen schon erhöhte Beträge gegenüber dem Bundesrecht festgesetzt hat.
Die Einkommensgrenze für Einzelpersonen liegt bei 13.200 €, für zwei Personen bei
19.800 €, für jede weitere Person zuzüglich 4.510 €.
Da eine angemessene Anhebung dieser Einkommensgrenzen von Bund und Ländern nicht zu erwarten ist, muss zur Steuerung auf gesetzlich definierte Ausnahmeregelungen zurückgegriffen werden. Dieser Aspekt wird durch das Wohnungsamt bereits seit Jahren beachtet, unter anderem dadurch, dass Benennungsrechte nur noch in besonderen Fällen ausgeübt werden, um den Vermietern eine breitere Auswahl möglicher Nachmieter zu ermöglichen. Außerdem wird die gesetzliche Härtefallregelung auch zur Erhaltung vorhandener Strukturen bzw. bei drohender Unvermietbarkeit einer Wohnung angewendet.
Insgesamt würde eine Anhebung der Einkommensgrenzen den Kreis der Wohnungsbewerber erheblich erweitern, weil auch mittlere Einkommensbezieher einbezogen werden könnten. Eine ausreichende soziale Durchmischung des Sozialwohnungsbestandes könnte dann durch entsprechende Mieterauswahl besser erreicht werden. Auch würde die ursprüngliche Zielsetzung des Gesetzgebers, der den sozialen Wohnungsbau für die „breiten Schichten der Bevölkerung“ definiert hat, wieder erreicht werden können, während bei den jetzigen Einkommensgrenzen Sozialwohnungen im Prinzip nur für die einkommensschwächsten Bevölkerungsschichten zur Verfügung stehen, was eine vernünftige Durchmischung der Mieterstrukturen erheblich erschwert.
6. Frage:
Der Magistrat möge bei der Hessischen Landesregierung in Erfahrung bringen, inwieweit das Hessische Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (HessAFWoG) und dessen Ausführungsverordnungen derart geändert werden können, dass die Kommunen selbstständig die Erhebungspflicht vornehmen dürfen.
Antwort:
Beim Abbau der Fehlsubventionierung geht es um die Rückführung von Subventionsvorteilen, die durch die Gewährung von Landesmitteln zum sozialen Wohnungsbau entstanden sind. Aus diesem Grund müssen auch die Gemeinden, wenn sie die Einnahmen nicht fristgerecht für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwenden, diese an das Land abführen.
Abgesehen davon, steht einer anderweitigen Regelung aber auch Bundesrecht entgegen, da nach § 1 AFWoG Ausgleichszahlungen überhaupt nur in Gemeinden erhoben werden dürfen, die nach landesrechtlichen Bestimmungen dazu bestimmt worden sind. Die Gemeinden ihrerseits können sich dem nur unter der Voraussetzung entziehen, dass der Verwaltungsaufwand zur Erhebung der Abgabe die Einnahmen übersteigt.
Rechtlich möglich wäre eine vollständige Aufhebung des HessAFWoG; da das Bundesgesetz keine Verpflichtung für die Länder beinhaltet, landesrechtliche Vorschriften dazu überhaupt zu erlassen. In diesem Fall wäre die Fehlbelegungsabgabe im Land Hessen abgeschafft. Ob das Land Hessen von einer solchen Möglichkeit bis zum nächsten Erhebungstermin am
01.07.2008 Gebrauch machen wird, ist derzeit nicht bekannt.
Zusammenfassung
Die mit der Einführung der Fehlbelegungsabgabe am 01.07.1993 verfolgten Ziele, die durch die Abschöpfung von Subventionsvorteilen vereinnahmten Mittel zur Förderung des Wohnungsbaus einzusetzen, wurden erreicht.
Im Bereich der Stadt Offenbach konnten unter Einsatz der Ausgleichszahlungen bei einer Gesamtinvestitionssumme von 47,5 Mio € insgesamt 401 Wohnungen neu errichtet oder dem Wohnungsmarkt durch Modernisierung wieder zur Verfügung gestellt werden.
Bei einem Wegfall der Fehlbelegungsabgabe sind weitere Investitionen in wohnungswirtschaftliche Zwecke für die Stadt künftig nicht mehr möglich, insbesondere entfällt dann auch die Inanspruchnahme von Landesmitteln, da die dafür notwendigen Eigenanteile der Stadt nicht aufgebracht werden können.