Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)0312Ausgegeben am 07.07.2022

Eing. Dat. 07.07.2022

 

 

 

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 644 mit der Bezeichnung „Lebensmittelmarkt Buchhügelallee / Erlenbruchstraße“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB)

hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 12 BauGB

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2022-222 (Dez. IV, Amt 60) vom 06.07.2022

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

Für das Gebiet des Geltungsbereichs (Anlage 1) ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufzustellen. Die Aufstellung soll mit der geänderten vorhabenbezogenen Planung (Anlage 2) fortgeführt werden.

 

Der Geltungsbereich gemäß § 9 Abs. 7 BauGB umfasst die Flurstücke Gemarkung Offenbach, Flur 20, Nr. 191/1, sowie einen Teil der Straßengrundstücke der Erlenbruchstraße (Nr. 382/2) und der Buchhügelallee (Flur 22 Nr. 625/4) und wird wie folgt umgrenzt:

 

·         Im Norden: durch die Mitte der Buchhügelallee

·         Im Osten: durch die östliche Grundstücksgrenze des Flurstücks 191/1

·         Im Süden: durch die südliche Grundstücksgrenze des Flurstücks 191/1

·         Im Westen: durch eine Linie in der Erlenbruchstraße, so dass ca. das östliche Drittel der Straßenbreite im Geltungsbereich liegt

 

Die Umgrenzung des Geltungsbereichs ist in beigefügtem Übersichtsplan (Anlage 1) dargestellt.

 

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 644 soll das Planungsrecht für den Abriss und vergrößerten Neubau eines bestehenden Lebensmittelmarkts mit darüberliegenden Wohneinheiten und einer Tiefgarage geschaffen werden. Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind:

 

·         Schaffung einer planungsrechtlichen Grundlage für das Vorhaben als Kombination von Einzelhandel und Wohnen

·         Steuerung der Einzelhandelsnutzung

·         Planungsrechtliche Bewältigung der Nachbarschaft von Einzelhandel und bestehender Wohnbebauung

·         Steuerung von Werbeanlagen

 

Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt.

Begründung:

 

Anlass der Planung ist der Wunsch der Firma KIZ Projekt GmbH, Hegelstraße 8, 63628 Bad Soden-Salmünster, den bestehenden Lebensmitteleinzelhandelsmarkt abzureißen und mit größerer Fläche neu zu errichten. Die Verkaufsfläche soll von derzeit ca. 1.100 qm auf ca. 1.800 qm wachsen, die geplante Geschossfläche liegt bei ca. 2.600 qm. Dabei soll das Sortiment des Markts zwar auch geringfügig erweitert werden, hauptsächlich aber wird der Markt nach Angaben des Vorgabenträgers insgesamt großzügiger und kundenfreundlicher gestaltet. Die PKW-Stellplätze werden vorrangig in einer Tiefgarage untergebracht.

 

Oberhalb des Lebensmittelmarkts sind zwei weitere Geschosse mit Wohneinheiten geplant. Die Gebäudehöhe orientiert sich dabei an der östlich angrenzenden Wohnbebauung. Die Wohnungsnutzung verteilt sich auf zwei zweigeschossige Gebäuderiegel in Gegenlage. Die Erschließung der Wohnflächen erfolgt barrierefrei über eigenständige Treppenhäuser und Aufzugsanlagen. Auf der Dachfläche des Lebensmittelmarkts wird zwischen den beiden Riegeln eine Grünfläche angeordnet. Diese lässt ausreichend Platz für großzügige, den Wohnungen zugeordnete Grün- und Terrassenflächen sowie für eine gemeinschaftliche Fläche mit Spielmöglichkeiten. Durch die Lage der Baukörper entsteht eine abgeschirmte Außenfläche mit hoher Wohnqualität. Insgesamt sollen zwölf Wohneinheiten errichtet werden.

 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hat bereits in ihrer Sitzung am 15.02.2018 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan beschlossen. Das beantragte Projekt wurde zunächst nicht weiterbetrieben und konnte in den folgenden Jahren grundlegend weiterentwickelt werden. Beim Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 2018 war lediglich ein eingeschossiger Ersatzneubau für den Lebensmittelmarkt geplant. Nunmehr wird das Gebäude durch Wohnnutzung in den oberen Etagen ergänzt.

 

Die Firma KIZ Projekt GmbH als Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 10.06.2022 den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 BauGB gestellt und die Übernahme aller mit der Bebauungsplan-Aufstellung entstehenden Planungs- und Erschließungskosten bestätigt. Weiterhin sind von Seiten des Vorhabenträgers die Rahmenbedingungen für ein Mobilitätskonzept, eine Quartiersgarage und ein Konzept für ein Regenwassermanagement im Bauleitplanverfahren zu erarbeiten.

 

Das Bauvorhaben wurde bereits in zwei Sitzungen des Gestaltungsbeirats besprochen. Die Empfehlungen des Gestaltungsbeirats vom 02.06.2022 werden im laufenden Verfahren durch den Vorhabenträger eingearbeitet. Das dazugehörige Protokoll liegt der Vorlage bei (Anlage 3).

 

Das Grundstück liegt momentan im unbeplanten Innenbereich und ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Nördlich und östlich der Buchhügelallee schließen sich an das Vorhabengrundstück Allgemeine Wohngebiete an. Südlich angrenzend befindet sich ein im planungsrechtlichen Außenbereich liegendes Grundstück, welches an einen Kleintierzuchtverein verpachtet ist. Westlich der Erlenbruchstraße schließt sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 587 „Schlachthofgelände“ an. Im nordöstlichen Teil des Geltungsbereichs, westlich der Erlenbruchstraße, ist ein Kerngebiet festgesetzt. Die Erschließung des Grundstücks ist gesichert.

 

Durch das Vorhaben wird die Regelvermutungsgrenze zur Großflächigkeit von 1.200 qm Geschossfläche gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) überschritten.

 

Die überbauten Flächen in der näheren Umgebung sind deutlich geringer als beim bestehenden Marktgebäude. Die planungsrechtliche Zulässigkeit für den Neubau dieses größeren Gebäudes ist nur über ein Bebauungsplanverfahren herstellbar. Dieses wird von Seiten der Stadt begrüßt, da ein Bauvorhaben für zeitgemäßen Einzelhandel verwirklicht wird, mit dem die Nahversorgung in diesem Bereich sichergestellt werden kann. Der Bereich entlang der Buchhügelallee wird städtebaulich aufgewertet und durch die Kombination wird flächensparend neuer Wohnraum geschaffen.

 

Nördlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich Wohnbebauung. Der Bebauungsplan soll auch dazu dienen, mögliche Konflikte zwischen Wohnnutzung und Einzelhandelsstandort zu minimieren.

 

Zur Sicherung der vorgenannten Ziele ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

 

Anlage 1:       Übersichtsplan mit Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs

Anlage 2:       Vorhabenpläne

Anlage 3:       Empfehlungen des Gestaltungsbeirats vom 02.06.2022 zur Weiterentwicklung des Vorhabens

 

Hinweis: Der Antrag sowie die Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.