Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0436Ausgegeben am 11.01.2023
Eing. Dat. 08.12.2022
Einsatz von Mitteln der Fehlbelegungsabgabe - Kleewasem / Ottersfuhrstraße
hier: Grundsatzbeschluss
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2022-435 (Dez. IV, Amt 60) vom 07.12.2022
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Dem Einsatz von Mitteln aus der Fehlbelegungsabgabe (FeBe) zur Verbesserung des Wohnumfelds auf den Grundstücken Gemarkung Bieber, Flur 13, Flurstück 203/5, Flurstück 203/6, Flurstück 208/2, Flurstück 208/3, Flurstück 209/3, Flurstück 209/6 sowie Flurstück 213/7 in Bieber Waldhof, wird zugestimmt.
2. Die Gesamtkosten der Maßnahme belaufen sich auf 1.200.000,00 €. Die Mittelbereitstellung für die Maßnahmen erfolgt über das Produktkonto 10020300.1200000060 „Förderung sozialen Wohnungsbaus Fehlbelegungsabgabe“, Investitionsnummer 1002031000601201.
3. Für das städtische Vorhaben wird im Zuge des Bearbeitungsfortschritts ein Projektbeschluss vorbereitet und den Stadtverordneten zur Entscheidung vorgelegt. Die hierfür noch erforderlichen Mittel werden entsprechend in den Haushaltsplanungen der nächsten Jahre angemeldet.
Begründung:
Das Fördergebiet liegt im Kern der Hochhaus-Bebauung Waldhofs. Es erstreckt sich entlang der Ottersfuhrstraße (siehe Anlage 2).
Der Freiraum im Gebiet ist geprägt von großen Parkplatzflächen und Freiflächen mit geringer Nutzungs- und Aufenthaltsqualität. Das Wohnumfeld stammt überwiegend aus der Entstehungszeit der 1970er Jahre und bedarf dringend der Aufwertung und Anpassung an heutige Standards und Bedürfnisse.
Die Flurstücke bzw. Teilflächen sind insgesamt in schlechtem Zustand und von geringer Nutzungs- bzw. Aufenthaltsqualität. Zugänge zu den hinter der Bebauung liegenden Flächen sind versteckt und die Plätze sind schlecht auffindbar. Die Beleuchtung ist dem Sicherheitsempfinden nicht dienlich, Sitzmöglichkeiten fehlen.
Der Grünzug Kleewasem / Michelsee stellt sich derzeit als Wiesenfläche dar. Wegbegleitend ist eine Teilfläche als naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme zugeordnet und damit in dieser Funktion zu sichern.
Der Spielplatz ist schlecht auffindbar, eng und nicht barrierefrei zugänglich. Die Geräte stammen zum Teil aus der Entstehungszeit Waldhofs und entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen. Nutzbare Sitz- und Kommunikationsmöglichkeiten fehlen.
Der Quartiersplatz (Rückseite Nahversorger) ist unattraktiv und von geringer Aufenthaltsqualität. Trinkbrunnen und Sitzmöbel sind defekt. Direkt angrenzend stehen Müllcontainer des Nahversorgers.
In Waldhof befinden sich annähernd 1.000 Wohnungen in der Bindung. Die Wohnverhältnisse sind oftmals eng. Ein attraktives Wohnumfeld erweitert den Aufenthaltsradius und verbessert die Situation für die gesamte Nachbarschaft.
Dem dienen die angestrebten Maßnahmen. Sie sind als Teil einer quartierweiten Aufwertung Waldhofs zu sehen und stehen im Zusammenhang mit den Maßnahmen der gemeinnützige Baugesellschaft mbH Offenbach (GBO) und der Baugenossenschaft Odenwaldring (BGO) sowie der Stadt (Flur 13, Flurstücke 122, 125, 129) und knüpfen an diese an.
Die Dringlichkeit von Aufwertungsmaßnahmen in Bieber Waldhof wurde bereits im Rahmen der Baulanddialoge für das künftige nachhaltige Wohngebiet aufgezeigt.
Fördernehmer ist die Stadt Offenbach. Die erforderliche Förderung soll aus Mitteln der Fehlbelegungsabgabe (FeBe) und den Darlehensrückflüssen aus geförderten Wohnungsbauprojekten erfolgen. Die Mittel der Fehlbelegungsabgabe werden vom Land erhoben und sind, ebenso wie die Mittelrückflüsse aus Darlehen, zweckgebunden im geförderten Wohnungsbau einzusetzen. Sie unterliegen einer n+3-Befristung, daher sind nicht verausgabte Mittel an nach Ablauf des dritten Folgejahrs der Einnahme das Land zurückzuführen.
Bisher konnte die Rückgabe von Mitteln der FeBe durch Eingang neuer Bindungen (erforderliche Beteiligung der Stadt durch kommunalen Anteil an den Landesförderprogrammen des sozialen Wohnungsbaus) vermieden werden. Im Jahr 2020 trat die Stadt dem „Großer Frankfurter Bogen“ bei. Seither wird die kommunale Finanzierungsbeteiligung vom Land Hessen übernommen.
Zugleich stocken derzeit alle großen Mietwohnbauprojekte mit Förderwohnungen (z. B. Liebigquartier, KWU-Gelände, GBO-Bauvorhaben in Bieber Nord). Auch mit zusätzlichen Fördermitteln der Stadt, z. B. über eine Erhöhung des kommunalen Anteils, sind diese Vorhaben aktuell nicht zu befördern. Damit entsteht in Offenbach zurzeit ein Stau an FeBe-Mitteln, der sich im Jahr 2022 erstmals fristkritisch auswirkt, so dass eine Rückgabeverpflichtung der Einnahmen entstehen könnte.
Das Hessische Wohnungsfördergesetz (HWoFG) zeigt in § 9 weitere Einsatzmöglichkeiten der Mittel der FeBe auf. So können Mittel, neben einer zusätzlichen städtischen Förderung von Bindungen neuer Wohnungen, auch für Quartiersmaßnahmen im Umfeld bestehender Förderwohnungen verwendet werden. Dies ermöglicht den Mitteleinsatz zur Verbesserung des Wohnumfelds im stark durch den sozialen Mietwohnungsbau geprägten Waldhof.
Mit einem Vergabebeschluss dieses Mitteleinsatzes durch den Magistrat im Jahr 2022 kann der Verfall der Mittel für Offenbach und die Verpflichtung zur Rückgabe an das Land vermieden werden. Die Maßnahmen sind anschließend binnen einer Frist von drei Jahren umzusetzen.
Aufgrund bisher fehlender Praxis beim Einsatz der Mittel der FeBe für Maßnahmen nach § 9 HWoFG in Offenbach und einem starken Informationsbedürfnis der Gremien an der Wahrung dieser Mittel wird ergänzend zu diesem Vergabebeschluss der FeBe-Mittel durch den Magistrat die Zustimmung der Stadtverordneten eingeholt. Insofern steht die fristgemäße Bindung der Fördermittel unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung.
Anlagen:
1. Förderantrag (nichtöffentliche Anlage)
2. Lageplan
3. Klimarelevanzprüfung
Hinweis: Antrag und öffentliche Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Anlage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.