Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)0873Ausgegeben am 08.05.2025

Eing. Dat. 08.05.2025

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 652B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2025-127 (Dez. IV, Ämter 62 und 60) vom 07.05.2025

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Der im nördlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 652B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ geplante Park (siehe Planzeichnung: Auslage Teil 1) erhält die Bezeichnung:

 

Park am Nordkap                            (847)                          Park

 

2.    Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen des Beteiligungsverfahrens gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB. Die eingegangenen Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Dem Abwägungsvorschlag zu allen Stellungnahmen (Auslage Teil 3) wird zugestimmt und als Ergebnis der Prüfung und Abwägung beschlossen.

 

3.    Zustimmung zum städtebaulichen Vertrag

Dem mit der Stadt Offenbach am Main abgestimmten Städtebaulichen Vertrag mit der IPK Germany Property Mainpark Projektgesellschaft mbH, Bonifatiusstraße 17, 63579 Freigericht, in der Fassung vom 31.03.2025 (Auslage Teil 6) wird zugestimmt. Der Magistrat wird beauftragt, diesen Städtebaulichen Vertrag für die Stadt Offenbach am Main abzuschließen.

 

4.    Beschluss über den Plan als Satzung

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 652B gemäß § 9 Abs. 7 BauGB umfasst in der Gemarkung Offenbach, Flur 5, die Flurstücke 38/9, 38/10, 356/6 sowie jeweils teilweise 343/39 und 356/8 und wird wie folgt umgrenzt:

-       Im Norden: durch die Mitte der Straße „Nordring“ (Flurstück 343/39),

-       Im Osten: durch die östliche Grenze des Flurstücks 356/6 (Bornheimer Weg),

-       Im Süden: durch die Mitte der „Kaiserleistraße“ (Flurstück 356/8) und

-       Im Westen: durch die östliche Grenze des Flurstücks 17/8.

Der Bebauungsplan Nr. 652B wird in der Fassung vom 29.04.2025 (Auslage Teil 1) gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit §§ 5 und 51 Nr. 6 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) als Satzung beschlossen.

 

5.    Begründung zum Bebauungsplan

Dem Bebauungsplan wird die Begründung inkl. Umweltbericht gem. § 9 Abs. 8 BauGB (Auslage Teil 2) in der Fassung vom 28.04.2025 beigefügt.

 

 

Begründung:

 

Als repräsentativer Stadteingang an der Bundesautobahn (BAB) 661 soll das von Gewerbe- und Büronutzung geprägte Kaiserlei-Gebiet als wichtiger Dienstleistungsstandort erhalten, weiterentwickelt und planungsrechtlich gesichert werden.

Für den unter Punkt 4 des Beschlusstenors angeführten Geltungsbereich ist der maßgebende Grund für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 652B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ die Baurechtschaffung für einen Bürostandort mit zwei städtebaulichen Hochpunkten am Park sowie die Sicherung der angrenzenden öffentlichen Grün- und Freiflächen im nordöstlichen Teil des Kaiserleigebiets entsprechend der Zielsetzung des Masterplans und des Rahmenplans „Nordkap“. Zudem soll der Bebauungsplan die geplante Art der baulichen Nutzung feinsteuern, um die Entwicklung eines repräsentativen Wirtschafts- und Gewerbestandorts mit Büro- und Dienstleistungsfunktion als übergeordnetes Ziel für das gesamte Kaiserleigebiet zu sichern. Dies dient der Ergänzung der bereits rechtsverbindlichen Bebauungspläne Nr. 609, 610, 614A, 651 und 652A.

 

Weiterhin soll die Umsetzung des Vergnügungsstättenkonzepts, das von den Stadtverordneten am 21.05.2014 als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen wurde, zur Steuerung von Vergnügungsstätten im Kaiserleigebiet erfolgen.

 

Dies entspricht den Zielen und Zwecken der Planung aus dem Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 652 „Kaiserlei Nordost“ vom 19.09.2019.

 

Unabhängig von der gegenständlichen Planung zum Bebauungsplan Nr. 652B, aber dennoch bedeutend, ist der geplante Umbau des Goetherings für die Leistungsfähigkeit der Gesamterschließung im östlichen Kaiserleigebiet. Die Planung zum Umbau des Goetherings wird gerade aktiv beim Amt für Planen und Bauen betrieben. Der Baubeginn für den Goethering ist aktuell für 2027 avisiert. Die Nutzungsaufnahme des geplanten Projekts „Mainsquare“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 652B soll frühestens im zweiten Quartal 2028 beginnen.

 

Aufgrund dessen ist zum jetzigen Zeitpunkt anzunehmen, dass das im verkehrsplanerischen Fachbeitrag zum Bebauungsplan Nr. 652B (Auslage Teil 5A) u.a. betrachtete Szenario 3 (Umsetzung des Projekts im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 652B vor Umbau Goethering) nicht eintreten wird. Nach Umbau des Goetherings und Nutzungsaufnahme des Projekts zum Bebauungsplan Nr. 652B ist mit Anpassung des bestehenden Signalprogramms am Knotenpunkt Goethering / Strahlenbergerstraße, die gemäß Städtebaulichen Vertrag vom Investor übernommen wird, die Erschließung gesichert.

 

Zu 1:

 

Mit dem Satzungsbeschluss zum vorliegenden Bebauungsplan Nr. 652B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ soll im nördlichen Teil des Geltungsbereichs eine öffentliche Grünfläche festgesetzt werden. Diese soll als Park in Anlehnung an den Masterplan und das Städtebauliche Entwicklungskonzept „Nordkap“ den Namen „Park am Nordkap“ tragen. Die Auswahl des Namens erfolgte in Abstimmung mit dem Ältestenrat (AG Straßenbenennung).

 

Zu 2:

 

Die in der Auslage Teil 4 in Kopie enthaltenen Stellungnahmen wurden während der Veröffentlichung des Entwurfs des Bebauungsplans Nr. 652B gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 06.01.2025 bis 07.02.2025 und während des parallel durchgeführten Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 BauGB abgegeben. Die abgegebenen Stellungnahmen führten zu wenigen und geringfügigen Änderungen sowie Ergänzungen des Entwurfs des Bebauungsplans, die jedoch keine erneuten Offenlage gemäß § 4a Abs. 3 BauGB auslösten. Die Inhalte der einzelnen Stellungnahmen und der jeweilige Abwägungsvorschlag sind in der Auslage Teil 3 aufgeführt.

 

Zu 3:

 

Der Städtebauliche Vertrag führt das gemeinsame Entwicklungsziel der Stadt und des Investors auf Basis des Bebauungsplans Nr. 652B fort. Gegenstand sind die grundlegenden, notwendigen Vereinbarungen über konkrete Maßnahmen u. a. zur Herstellung bzw. Anpassung von Erschließungsanlagen, zur Umsetzung des naturschutzrechtlichen Ausgleichs sowie spezielle Anforderungen an das Projekt.

 

Der vorliegende Städtebauliche Vertrag nach § 11 BauGB mit dem Investor IPK Germany Property Mainpark Projektgesellschaft mbH ist das Ergebnis der Abstimmung zwischen der Stadt Offenbach am Main und der IPK Germany Property Mainpark Projektgesellschaft mbH.

 

Gemäß der Begründung unter Punkt 2 in der Magistratsvorlage Nr. 2024-416 (Billigung des Entwurfs des Bebauungsplans zwecks Veröffentlichung zur Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange) sollte der Entwurf des städtebaulichen Vertrags in der Fassung vom 06.11.2024 vom Magistrat weiterverhandelt werden und vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 652B abschließend die Verbindlichkeit erreicht werden. Daher wird der Städtebauliche Vertrag vor dem nachfolgenden Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt.

 

Zu 4:

 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hat am 19.09.2019 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 652 „Kaiserlei Nordost“ beschlossen. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 21.10.2019 in der Offenbach-Post.

 

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB hat in der Zeit vom 17.05.2021 bis einschließlich 18.06.2021 stattgefunden. Es wurden der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 652 „Kaiserlei Nordost“ mit Planzeichnung, Textlichen Festsetzungen, Begründung und Umweltbericht sowie Gutachten ausgelegt. Parallel wurde am 27.05.2021 eine digitale Bürgerinformationsveranstaltung durchgeführt.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 04.05.2021 von der frühzeitigen Beteiligung unterrichtet und um Stellungnahme gebeten.

 

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung sind drei Anregungen der Öffentlichkeit, 39 Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange und städtischen Ämtern sowie drei Stellungnahmen von Nachbargemeinden eingegangen. Die Stellungnahmen wurden für den gesamten Geltungsbereich ausgewertet und sind in die Planunterlagen zum Bebauungsplanentwurf Nr. 652B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ eingeflossen.

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 652 „Kaiserlei Nordost“ wurde nach der Offenlage des Vorentwurfs des Bebauungsplans (Beteiligung nach §§ 3 und 4 jeweils Abs. 1 BauGB) in Teilbereiche untergliedert und wurde bzw. wird im weiteren Verfahren jeweils separat weitergeführt. Der westliche Bereich (Teilbereich A) umfasst die Flurstücke Nr. 17/8, 355/7, 356/8 tlw. und 343/39 tlw. und wurde als Bebauungsplan Nr. 652A „Kaiserlei Nordost; Hochhaus“ in der Stadtverordnetenversammlung vom 14.09.2023 als Satzung beschlossen. Teilbereich B umfasst die Flurstücke Nr. 38/9, 38/10, 356/6 sowie 343/39 tlw. und 356/8 tlw. und wird als Bebauungsplan Nr. 652B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ bezeichnet.

 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hatte in ihrer Sitzung am 05.12.2024 den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 652B nebst Begründung und Umweltbericht zum Zweck der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gebilligt.

 

Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans Nr. 652B wurde zusammen mit der Begründung und dem zugehörigen Umweltbericht, den umweltbezogenen Stellungnahmen aus dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren und den Fachgutachten Verkehr, Schall, Artenschutz, Baugrund und Gründung, Umwelttechnik, Klima, Wasser, Windkomfort sowie Besonnung im Zeitraum vom 06.01.2025 bis einschließlich 07.02.2025 im Internet veröffentlicht und zusätzlich öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer der Veröffentlichung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, wurden am 19.12.2024 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.

 

Die von der Planung betroffenen Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden mit Schreiben vom 19.12.2024 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB von der Veröffentlichung benachrichtigt und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert.

 

Im Rahmen der Beteiligung sind keine Anregungen der Öffentlichkeit, 37 Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange und städtischen Ämtern sowie 3 Stellungnahmen von Nachbargemeinden eingegangen. Die Stellungnahmen führten lediglich zu wenigen und geringfügigen Änderungen sowie Ergänzungen des Bebauungsplans, für die keine erneute Offenlage gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erforderlich ist.

 

Nach Durchführung der vorgeschriebenen Verfahrensschritte und aufgrund der vorliegenden rechtlichen Voraussetzungen kann der Bebauungsplan gemäß § 10 BauGB in der Fassung vom 28.04.2025 nunmehr als Satzung beschlossen werden.

 

Mit dem Satzungsbeschluss zum vorliegenden Bebauungsplan Nr. 652B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ wird auf den Flurstücken 38/9 und 356/6 (Bornheimer Weg, städtischer Grundbesitz) sowie auf Teilflächen der Flurstücke 343/39 (Nordring) und 38/10, alle in der Gemarkung Offenbach, Flur 5, eine öffentliche Grünfläche festgesetzt. Dies entspricht sowohl der Zielsetzung aus dem Masterplan (Park am Nordkap) als auch der Darstellung des Städtebaulichen Entwicklungskonzepts „Nordkap“ mit Beschluss vom 14.09.2023 (2021-26/DS-I(A)0565). Hierfür wurde eine Fläche von ca. 7.000 qm gemäß Beschluss vom 14.09.2023 (2021-26/DS-I(A)0559) und Kaufvertrag aus Dezember 2024 von der Stadt erworben.

 

Im Städtebaulichen Vertrag wurden Regelungen aufgenommen, die den ehemaligen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, einzelne Maßnahmen für die Herstellung der öffentlichen Grünfläche (Park am Nordkap) auf eigene Kosten umzusetzen. Dies betrifft keine Verpflichtung des Investors zur Herstellung des gesamten Parks. Die abschließenden Kosten für den städtischen Haushalt zur Umsetzung des Parks können zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht beziffert werden. Sie werden in nachgelagerten Verfahren eruiert und der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Vor Herstellung des Parks wird die Fläche zunächst als Baustelleneinrichtung für das geplante Hochbau-Projekt „Mainsquare“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 652B genutzt.

 

Zu 5:

 

Nicht Bestandteil des Bebauungsplans, diesem aber beizufügen, ist nach § 9 Abs. 8 BauGB eine Begründung. Die Begründung stellt die Grundlagen der Abwägung in ihren zentralen Punkten dar und ist Hilfe für die Auslegung der Festsetzungen.

 

Hinweis:

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen folgende Unterlagen zum Bebauungsplan im Auslageordner aus: Planzeichnung mit Textlichen Festsetzungen (Auslage Teil 1), Begründung mit Umweltbericht (Auslage Teil 2), Abwägung der Stellungnahmen (Auslage Teil 3), Kopien der Stellungnahmen (Auslage Teil 4), Liste der Gutachten (Auslage Teil 5), einzelne Fachgutachten (Auslage Teil 5A-I) sowie der Städtebauliche Vertrag in der Fassung vom 31.03.2025 mit seinen Anlagen (Auslage Teil 6).

 

Anlage:

Klimarelevanzprüfung

 

Hinweis: Der Antrag, die Anlage sowie die öffentlichen Auslagenteile (1-3, 5) werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentlichen Auslagenteile (4, 6) erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.