Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2006 - 2011
Drucksachen-Abteilung I (A) Ausgegeben am 26.04.2007
Eing. Dat. 26.04.2007
Nr. 150
Dez.: I (Amt 60 und Amt 62)
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 521 C
(Mühlheimer Straße / Brielsweg)
Prüfung abgegebener Stellungnahmen
Antrag Magistratsvorlage Nr. 129/07 vom 25.04.2007, DS I (A) 150
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
Die zu dem am 06.07.2006 gebilligten und vom 24.07.2006 bis zum 23.08.2006
öffentlich ausgelegten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 521 C
1. abgegebenen Stellungnahmen
1.1. des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main (Schreiben vom
25.08.2006; s. Anlage 1)
1.2. der Stadt Frankfurt am Main (Schreiben vom 07.08.2006; s. Anlage 2)
1.3. der Stadt Mühlheim am Main (Schreiben vom 22.08.2006; s. Anlage 3)
1.4. der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel im Namen und Auftrag einer
Anwohnerin (Schreiben vom 23.08.2006; s. Anlage 4)
bleiben aus den in der Begründung zu 1.1. bis 1.4. dargelegten Gründen
unberücksichtigt,
2. abgegebene Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt (Schreiben
vom 21.08.2006; s. Anlage 5) wird, wie in der Begründung zu 2. dargestellt,
teilweise berücksichtigt.
Begründung:
Zu 1.1. Planungsverband Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main:
Die Verbandskammer des Planungsverbandes habe am 13.07.2005 die Offenlage der 9. Änderung des Flächennutzungsplanes des Umlandverbandes Frankfurt für den Bereich Offenbach am Main im Stadtteil Bürgel, Gebiet „Thorer-Gelände“ beschlossen. Die Offenlage erfolgte vom 09.08.2005 bis 08.09.2005. Vorgesehen sei eine zukünftige Darstellung als „Sondergebiet – Einkaufszentrum, Verbrauchermarkt“. Hierbei sei allerdings zu beachten, dass die Stadt Mühlheim am Main die Abweichungsentscheidung der RVS vom 25.02.2005 gerichtlich angefochten habe. Eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Darmstadt liege bislang noch nicht vor.
Ein abschließender Beschluss bei dieser Flächennutzungsplanänderung könne erst dann in Aussicht gestellt werden, wenn rechtskräftig festgestellt sei, dass die Planung mit dem Ziel der Raumordnung nach § 1 Abs. 4 BauGB übereinstimme.
Abwägung:
Das Verwaltungsgericht Darmstadt hat am 08.11.2006 entschieden, die Klage der Stadt Mühlheim am Main gegen eine der Stadt Offenbach a. M. mit Zustimmung der Regionalversammlung erteilte Abweichungsgenehmigung des Regierungspräsidiums Darmstadt von den Festsetzungen des Regionalplanes Südhessen als unzulässig zurückzuweisen. Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig. Das Regierungspräsidium Darmstadt hat zudem in der Stellungnahme vom 21.08.2006 darauf hingewiesen, dass grundsätzlich unter Berücksichtigung der Abweichungszulassung aus dessen Sicht keine regionalplanerischen Bedenken gegen den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bestehen.
Dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan nunmehr unter Hinweis auf § 1 Abs. 4 als an die Ziele der Raumordnung angepasst gelten kann, hat das Regierungspräsidium mit Schreiben vom 21.03.2007 bestätigt.
Damit sind weder formelle noch materielle Gründe ersichtlich, die einem Abschluss der eingeleiteten Flächennutzungsplanänderung entgegenstehen.
Abwägungsergebnis:
Der Hinweis des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main auf den bisherigen Rechtsstreit mit der Stadt Mühlheim am Main wird zur Kenntnis genommen. Da zwischenzeitlich die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Darmstadt über die Klage der Stadt Mühlheim am Main rechtskräftig ist, liegen die Voraussetzungen für einen Abschluss der Bebauungsplanaufstellung und der Flächennutzungsplanänderung im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB vor.
Zu 1.2. Stadt Frankfurt am Main:
Die Stadt Frankfurt regt mit Schreiben vom 07.08.2006 an, die Größenordnung des Lebensmittelmarktes zu überdenken. Zwar habe das geplante Vorhaben keine Auswirkungen auf Belange der Stadt Frankfurt, man habe bereits aber darauf hingewiesen, dass man die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit Sortimenten der Nahversorgung an Standorten für bedenklich halte, die wie hier, fast ausschließlich auf Pkw-Nutzung und einen weiten Einzugsbereich zugeschnitten seien. Daher rege man an, die Größenordnung des Lebensmittelmarktes im Hinblick auf die Notwendigkeit der Nahversorgung zu überprüfen und dabei auch die in dieser Hinsicht unmissverständlichen Zwischenergebnisse des regionalen Einzelhandelskonzepts des Planungsverbandes zu berücksichtigen.
Abwägung:
1. Das von der Stadt Frankfurt erwähnte Einzelhandelskonzept des Planungsverbandes ist zurzeit in Bearbeitung. Ergebnisse, die eine Nutzung des ehemaligen Thorer - Geländes als Einzelhandelsstandort und das geplante Vorhaben ausschließen, liegen der Stadt Offenbach nicht vor.
2. Der östliche Teil des Stadtgebietes von Offenbach - insbesondere das bereits vorhandene Wohn- und Mischgebiet in der Mühlheimer Straße und das Wohngebiet Waldheim sowie die dort vorgesehenen Neubaugebiete weisen keine ausreichende Nahversorgung auf.
Die Unzulänglichkeit der Versorgungsfunktion wird sich in Zukunft noch verstärken. Bereits heute weisen die östlichen Stadtteile im periodischen Bedarfssegment eine geringe Zentralität von unter 50 auf (so das GfK-PRISMA-Institut vom 26.04.2004). Ferner werden die in Realisierung befindlichen Neubaugebiete Rumpenheim - Süd, Bürgel - Ost und Waldheim - Süd und die damit verbundene Bevölkerungszunahme die Zentralität oder Kaufkraftbindungsquote (als Ergebnis des Verhältnisses von Umsatzkennziffer zu Kaufkraftkennziffer) weiter senken, was gleichbedeutend mit einer wachsenden Unterversorgung ist. So hat schon das Regierungspräsidium Darmstadt im Rahmen seiner Abweichungsentscheidung eine Einwohnerzahl von 2.120 für den Lebensmittelmarkt zugrunde gelegt. Zusätzlich sind die hier vorhandenen Beschäftigten (MAN Roland) als Kunden zu berücksichtigen, sodass hier grundsätzlich ein Lebensmittelverbrauchermarkt in der festgesetzten Größenordnung eine sinnvolle Ergänzung zu dem vorgesehenen Bau- und Gartenmarkt darstellt.
Der vorgesehene Lebensmittelverbrauchermarkt dient aber nicht nur zur Nahversorgung und der Versorgung der östlichen Stadtgebiete, sondern soll die diesbezüglichen Kaufkraftabflüsse der Stadt zum Teil wieder nach Offenbach zurückholen, um unnötige Versorgungsfahrten zu vermeiden.
3. Das Plangebiet ist durch die Buslinien 103 und 102 gut an das ÖPNV-Netz in Offenbach angeschlossen. Es besteht werktags ein ½-Stunden-Takt.
Abwägungsergebnis:
Der Anregung der Stadt Frankfurt am Main, die Größe des geplanten Lebensmittelmarktes zu reduzieren, wird nicht entsprochen.
Zu 1.3. Stadt Mühlheim am Main:
Die Stellungnahme der Stadt Mühlheim vom 22.08.2006 richtet sich mit verschiedenen Argumenten gegen die Festsetzung des Lebensmittelverbrauchermarktes.
1.3.1. Anpassung an die Ziele der Raumordnung:
Die Festsetzung des Bebauungsplanes Nr. 521 C zum Lebensmitteleinzelhandel verstoße gegen § 1 Abs. 4 BauGB. Demnach sind Bauleitpläne dem Ziel der Raumordnung anzupassen. Die Ziele der Raumordnung seien im Landesentwicklungsplan sowie für die Region im Regionalplan Südhessen definiert. In beiden Plänen sei der Geltungsbereich des Bebauungsplanes eindeutig als „Bereich für Industrie und Gewerbe“ ausgewiesen. Zwar habe die Regionalversammlung auf Antrag der Stadt Offenbach eine Abweichung von diesen Zielen zugelassen, die Entscheidung sei indes noch nicht rechtskräftig.
Abwägung und Abwägungsergebnis:
Hinsichtlich der Bedenken, das Vorhaben verstoße gegen die Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB, wird auf die Behandlung der Stellungnahme des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt Rhein/Main verwiesen.
1.3.2. Entwicklungsgebot:
Der Bebauungsplanentwurf verstoße darüber hinaus gegen das Entwicklungsgebot aus dem Flächennutzungsplan. Der rechtskräftige Flächennutzungsplan stelle den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Gewerbegebiet dar und schließe somit großflächigen Lebensmitteleinzelhandel aus.
Abwägung:
Die Verbandskammer des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main hat am 13.07.2005 die Offenlage der 9. Änderung des Flächennutzungsplanes des Umlandverbandes Frankfurt für den Bereich des Bebauungsplangebietes beschlossen. Die Offenlage wurde in der Zeit vom 09.08.2005 bis 08.09.2005 durchgeführt. Nachdem das Urteil des VG Darmstadt rechtskräftig und damit die Abweichungszulassung vom Regionalplan Südhessen 2000 wirksam ist, sind die formalen Bedenken des Planungsverbandes in seiner Stellungnahme vom 25.08.2006 hinsichtlich § 1 Abs. 4 BauGB ausgeräumt. Dies bedeutet, dass keine Gründe ersichtlich sind, die einem abschließenden Beschluss über den Flächennutzungsplan entgegenstehen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 521 C erfüllt die Voraussetzung für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, da er der Wiedernutzbarmachung von Flächen dient. Nach § 13a des Baugesetzbuches in der Fassung des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 können Bebauungspläne der Innenentwicklung auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird. Dies ist hier der Fall. Dies gilt gem. § 13 a Abs.4 BauGB auch für bestehende Bebauungspläne, die mit dem Ziel der Innenentwicklung geändert oder ergänzt werden.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main, dass der Bebauungsplan Nr. 521 C nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sei, werden zurückgewiesen.
Der Planungsverband Ballungsraum Frankfurt-Rhein/Main führt entsprechend den Zielen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 521 C ein Änderungsverfahren des Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren durch, so dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 521 C aus den zukünftigen Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelt sein wird. Ebenso wird auf die Regelungen des § 13a BauGB verwiesen.
1.3.3. Rechtmäßigkeit des Verfahrens:
Zwar habe die Stadt Offenbach darauf hingewiesen, dass das Verwaltungsgericht Darmstadt keine Bedenken habe, das Bebauungsplanverfahren fortzuführen. Eine abschließende Abwägung und der Satzungsbeschluss seien nach derzeitiger Rechtslage allerdings nicht zulässig, wenn die Stadt Offenbach die Mindestanforderung an rechtsstaatliche Planungsverfahren einhalten wolle.
Abwägung:
Die Stadt Offenbach am Main führt das Planungsverfahren nach den Verfahrensvorschriften des Baugesetzbuches durch. Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main, dass die derzeitige Rechtslage (Anmerkung: gemeint ist das zum Zeitpunkt der Stellungnahme noch laufende Klageverfahren gegen die Abweichungszulassung) keine abschließende Abwägung und den Satzungsbeschluss zulasse, sind mit Rechtskraft des Urteils des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 08.11.2006 nicht mehr begründet.
Das Verwaltungsgericht Darmstadt hat in seiner Entscheidung vom 08.11.2006 u. a. ausgeführt, dass rechtlich geschützte Interessen der Stadt Mühlheim am Main durch die Abweichungsgenehmigung noch nicht betroffen seien. Eine solche Betroffenheit ergebe sich erst auf der Ebene der konkreten Bauleitplanung, zu der die Stadt Mühlheim als zu beteiligendem Träger öffentlicher Belange ihre Belange geltend gemacht hat. Über die Bedenken der Stadt Mühlheim findet im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die rechtlich vorgeschriebene Abwägung statt.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main zur Rechtmäßigkeit des Verfahrens werden zurückgewiesen.
1.3.4. Kongruenzgebot des Einzelhandelserlasses:
Der Bebauungsplanentwurf widerspreche den Aussagen des Einzelhandelserlasses des Landes, insbesondere dem Kongruenzgebot, da es die wohnungsnahe Grundversorgung der Stadt Mühlheim erheblich beeinträchtige, indem die aus dem Vorhaben resultierenden Kaufkraftverluste zur Schließung mehrerer Lebensmittelläden führen würden. Die gebotene gegenseitige Rücksichtnahme zur Sicherstellung einer wohnungsnahen Grundversorgung und räumlich ausgeglichenen Versorgungsstrukturen werde missachtet.
Abwägung:
Nach dem Hessischen Einzelhandelserlass vom 20.01.2003 (Staatsanzeiger 5/2003 S. 453) kommen zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben in der Regel nur Oberzentren (wie Offenbach am Main) und Mittelzentren (wie Mühlheim am Main) in Betracht. Zur Sicherstellung einer wohnungsnahen Grundversorgung und räumlich ausgeglichenen Versorgungsstrukturen gebietet das Kongruenzgebot eine gegenseitige Rücksichtnahme der Kommunen. Das bedeutet, dass auch Ober- und Mittelzentren die wohnungsnahe Grundversorgung in den übrigen Zentren zu berücksichtigen haben.
Die umfangreichen Analysen des GFK-PRISMA-Instituts zu den Kaufkraftveränderungen durch das Vorhaben haben ergeben, dass durch die vorgesehenen Festsetzungen für das Einzelhandelsvorhaben keine Auswirkungen zu erwarten sind, die eine ursächliche Schädigung der Nahversorgungssituation der im Einzugsbereich gelegenen Kommunen und auch nicht der untersuchten Versorgungslagen in Mühlheim am Main zur Folge haben werden. Dabei können die Ergebnisse der Gutachten eine Schließung mehrerer Lebensmittelläden in Mühlheim am Main weder methodisch seriös nachweisen, noch bei der erfolgten dezidierten qualitativen Betrachtung nachvollziehen. Auf die konkreten Umlenkungseffekte wird im Weiteren noch näher eingegangen.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main, dass das Planvorhaben gegen das Kongruenzgebot des Einzelhandelserlasses Hessen verstoße, werden zurückgewiesen.
1.3.5. Integrationsgebot des Einzelhandelserlasses:
Das Vorhaben widerspreche dem Integrationsgebot des Hessischen Einzelhandelserlasses, da es sich bei dem Standort gerade nicht um einen insbesondere baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit überwiegenden Wohnanteilen handele, sondern um ein Gewerbegebiet am Rande der Stadt Offenbach ohne nennenswerte Wohnanteile. Das Wohngebiet nördlich der Mühlheimer Straße bestehe aus einem sehr schmalen Streifen zwischen B 43 und dem Außenbereich. Von einem Wohngebiet könne man insofern noch nicht sprechen. Die Gutachter der Stadt Offenbach bezeichneten diese Handvoll Wohnhäuser entsprechend zutreffender als „einzelne Inseln mit Wohnbebauung“. Dementsprechend attestierten die Gutachter nur ein beschränktes fußläufiges Nahpotential. Weshalb der Standort deshalb als integriert bezeichnet werde, bleibe offen. Daher widerspreche das Vorhaben dem Integrationsgebot des Landesentwicklungsplanes.
Abwägung:
Nach dem Hessischen Einzelhandelserlass sind Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung nur in den im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig (Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot). Die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Regionalplanung und damit auch des ´Siedlungsstrukturellen Integrationsgebotes´ wurde im Rahmen des Antrages der Stadt auf Zulassung einer Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 geprüft und durch die Entscheidung der Regionalversammlung und den rechtskräftigen Zulassungsbescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt
bestätigt.
Der Standort ist in der Lage, Nahversorgungsfunktion für die nahe gelegenen Wohngebiete bzw. die sich perspektivisch entwickelnden bzw. in Realisierung befindlichen Wohngebiete Rumpenheim - Süd, Bürgel - Ost und Waldheim - Süd wahrzunehmen und die Versorgung des östlichen Stadtgebietes von Offenbach insgesamt zu gewährleisten.
Das Kriterium der überwiegenden Wohnanteile wird im Einzelhandelserlass räumlich nicht auf den Nahversorgungsbereich begrenzt. Neben einem fußläufigen Einzugsbereich sind auch die im erweiterten Standortumfeld vorhandenen und entstehenden Wohngebiete mit zu betrachten.
Das Projektvorhaben dient auch nicht in erster Linie einer Nahversorgung, denn das abgegrenzte perspektivische Einzugsgebiet des Projektvorhabens rekrutiert ein deutlich größeres Bevölkerungspotential als im fußläufigen Umfeld vorhanden ist. Allein im östlichen Stadtgebiet von Offenbach leben derzeit rund 30.000 Menschen, im Einzugsgebiet für den Lebensmittelverbrauchermarkt wurde ein Nachfragepotential von rund 120.600 Einwohnern ermittelt. Dies betrifft auch die Stadt Mühlheim am Main, da hier, wie im Markt- und Standortgutachten des GfK-Prisma-Institutes von 2002 für die Stadt Mühlheim am Main ermittelt, derartige Angebotsformen fehlen, und die Verbraucher demnach auch heute schon an andere Standorte außerhalb des Stadtgebietes ausweichen.
Bei dem Projektareal handelt es sich um einen im baulichen Zusammenhang befindlichen, verkehrsgünstig gelegenen Standort, der Teil einer planerischen Gesamtbetrachtung der Einzelhandelsentwicklung in Offenbach ist. Hier wird eine bereits bebaute Fläche umgenutzt, und kein Standort neu versiegelt, sowie durch die verkehrlich günstige Lage kein zusätzlicher Verkehr produziert. Darüber hinaus zeichnet sich der Projektstandort durch eine gute Anbindung an den ÖPNV aus.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main, dass das Vorhaben dem Integrationsgebot des Einzelhandelserlasses widerspreche, werden im Hinblick auf die der Stadt erteilte Abweichungsgenehmigung zurückgewiesen.
1.3.6. Beeinträchtigungsverbot des Einzelhandelserlasses:
Das Vorhaben widerspreche insbesondere dem Beeinträchtigungsverbot des Einzelhandelserlasses, da es die bestehenden Stadtteilzentren im Nordwesten der Stadt Mühlheim am Main erheblich beeinträchtige und damit die bestehende fußläufige Nahversorgung zerstöre. Darüber hinaus beeinträchtige das Vorhaben aktuelle Planungen zur Stärkung der Nahversorgung in der Mühlheimer Innenstadt. Dass diese Befürchtungen nicht aus der Luft gegriffen seien, belege das Schreiben der Firma Tengelmann an die Stadt Mühlheim am Main vom 18.02.2004. Bereits die Ankündigung des beantragten Vorhabens in der Presse habe dazu geführt, dass ein für die weitere Innenstadtentwicklung so wichtiges Vorhaben nicht weiter verfolgt würde. Ein Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot, wie es im Einzelhandelserlass detailliert beschrieben werde, sei hier ganz offensichtlich.
Abwägung:
Nach dem Einzelhandelserlass vom 20.01.2003 (Staatsanzeiger 5/2003 Seite 453) ist in der Regel davon auszugehen, dass im Hinblick auf die städtebaulichen und funktionalen Auswirkungen der Realisierung eines Einzelhandelsprojektes eine wesentliche, also nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung dann vorliegt, wenn bei der Gesamtheit der von einem Vorhaben betroffenen Sortimente die Umsatzverlagerung aus innerörtlichen Geschäftslagen von mehr als ca. 10% zu erwarten sind.
Die umfangreichen Analysen des GfK-PRISMA-Instituts haben ergeben, dass infolge des Projektvorhabens - bei nachgewiesenen Beeinträchtigungen - dennoch keine Auswirkungen zu erwarten sind, die eine ursächliche Schädigung oder Zerstörung der Nahversorgungssituation der untersuchten Versorgungslagen auch nicht im Nordwesten von Mühlheim ursächlich bewirken würden.
Selbst das schlimmste Szenario (der Aufgabe eines Betriebes) führt nicht zur Zerstörung der fußläufigen Nahversorgung in diesem Bereich, da nach Angaben des GfK-PRISMA-Instituts mit den Anbietern Lidl und REWE eine leistungsfähige Nahversorgung in Mühlheim am Main vorhanden ist. Auch ist nicht nachvollziehbar, inwieweit eine betriebswirtschaftliche Entscheidung eines Unternehmens (Tengelmann) allein durch die Planung einer Nachbargemeinde substanziell in Frage gestellt wird. Hierfür kann eine Vielzahl weiterer Gründe (Wettbewerbssituation, Standorteignung, firmeninterne Filialennetzplanung etc.) ursächlich für die Aufgabe der bisherigen Planung sein.
Aus den ergänzten gutachterlichen Stellungnahmen des GfK-PRISMA-Instituts vom April 2006 ergibt sich, dass nach Reduzierung der Verkaufsfläche für den Lebensmittelverbrauchermarkt bzw. nach der zusätzlichen Eröffnung eines Lidl Lebensmitteldiscounters in Mühlheim-Nordwest sich die Auswirkungen auf Umsatzumlenkungen in Bezug auf sämtliche betrachtete räumliche Einheiten innerhalb des Stadtgebietes Mühlheim am Main noch deutlich verringert haben.
Die für Mühlheim ermittelten Umsatzverlagerungen liegen für Mühlheim Nordwest bei 6,2 bis 6,5%, bezogen auf die Innenstadt von Mühlheim bei weniger als 2,7% und für das sonstige Stadtgebiet von Mühlheim am Main bei unter 7,1% (wobei sich diese Zahlen mit Ausnahme von Mühlheim Nordwest noch auf die Auswirkungen des seinerzeitigen noch geplanten größeren Lebensmittelmarktes beziehen).
Somit kann hier vor dem Hintergrund der geringeren Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes im Vorhabengebiet noch von einer deutlichen Reduzierung der ermittelten Umlenkungswerte ausgegangen werden. Durch die getroffenen Festsetzungen zur Begrenzung der Verkaufsfläche des Lebensmittelverbrauchermarktes können daher wesentliche Auswirkungen im Sinne des Beeinträchtigungsgebotes des Hess. Einzelhandelserlasses für die Stadt Mühlheim am Main ausgeschlossen werden.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main, das Vorhaben verstoße gegen das Beeinträchtigungsverbot des Einzelhandelserlasses, werden zurückgewiesen.
1.3.7. Einzugsgebiet und Nachfrage:
Die Stadt Mühlheim wende sich ausschließlich gegen die zulässige Einzelhandelsnutzung durch einen Lebensmittelmarkt mit Backshop. Gegen den Bau- und Gartenmarkt sowie den Getränkemarkt habe die Stadt Mühlheim keine Bedenken. Als Grund für die Erforderlichkeit eines Lebensmittelverbrauchermarktes werde eine verbesserte Nahversorgung der nördlich an die Mühlheimer Straße angrenzenden Wohnbebauung, des Stadtteiles Waldheim sowie der geplanten Siedlung Waldheim Süd von der Stadt Offenbach dargestellt. Für diese Versorgung sei das Vorhaben bei Weitem überproportioniert und nicht erforderlich. Die bestehenden Wohngebiete hätten zusammen eine Einwohnerzahl von 2.120. Die weiter aufgeführten Betrachtungen zu Beschäftigten und theoretisch einmal möglichen Baugebieten der Stadt Offenbach seien hier außer Betracht zu lassen, da sich der Bedarf immer auf den Bestand und nie auf eine in Zukunft möglicherweise bestehende Nachfrage beziehe. Bei der angesetzten Einwohnerzahl bestehe ein Bedarf von ca. 850 m² Verkaufsfläche. So bestehen keine Bedenken gegen einen Vollversorger bis zu einer Verkaufsfläche von 1.200 m².
Abwägung:
Das perspektivische Einzugsgebiet des Projektgebietes umfasst das gesamte östliche Stadtgebiet von Offenbach, wo ein deutlich größeres Bevölkerungspotenzial als im fußläufigen Umfeld vorhanden ist.
Das vom GfK-PRISMA-Institut als östliches Stadtgebiet beschriebene Gebiet umfasst einen Bereich, der im Wesentlichen von der Oberen/Unteren Grenzstraße im Westen bis zur Stadtgrenze im Osten (exklusive des Stadtteils Bieber) reicht und die Siedlungsbereiche entlang der Bieberer und Mühlheimer Straße sowie Bürgel, Rumpenheim und Waldheim einschließt. Das Einzugsgebiet erstreckt sich auch auf das mittlerweile fast vollständig bebaute Gebiet Rumpenheim – Süd und die in der Erschließungsphase befindlichen Baugebiete Bürgel – Ost und Waldheim – Süd.
Das Oberzentrum Offenbach am Main kann nur durch die Realisierung des Projektvorhabens in dieser Größenordnung einen Beitrag dazu leisten, die Versorgung seiner Bevölkerung sowohl qualitativ als auch quantitativ perspektivisch zu verbessern und zu sichern, um damit seinem Versorgungsauftrag nach dem Zentralitätsprinzip des Raumordnungsplanes Südhessen besser gerecht zu werden. Dabei kann aber nicht nur die fußläufige Nahversorgung betrachtet werden, da für den periodischen Bedarf vermehrt Einkaufsfahrten durchgeführt werden.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken gegen die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan über 1200 m² hinaus festgesetzte Verkaufsfläche führen nicht zu einer Änderung der Planung, da das Planvorhaben nicht nur die Nahversorgung, sondern die Versorgung im östlichen Stadtgebiet von Offenbach generell sowohl qualitativ als auch quantitativ verbessern soll.
1.3.8. Lebensmittelverbrauchermarkt im Hinblick auf das Zurückholen von Kaufkraft:
Auch die Argumentation, dass ein Zentralitätswert von 99 für ein Oberzentrum der Größenordnung von Offenbach am Main relativ gering sei und deshalb noch ein erheblicher Spielraum für Einzelhandelsansiedlungen im Vergleich zu anderen Oberzentren bestehe, sei unzutreffend.
Die Behauptung, es gelte Kaufkraft zurückzuholen, sei unzutreffend und sollte nicht weiter als Grund für den Lebensmittelverbrauchermarkt angeführt werden, da bei einer solchen Betrachtung auch die Lage der Stadt Offenbach im Raum betrachtet werden müsse. Nördlich und westliche grenze das dominierende Zentrum Frankfurt an und 10 km östlich befinde sich das Oberzentrum Hanau. Von daher könne sich Offenbach nicht mit einem Oberzentrum im ländlichen Raum, wie beispielsweise Göttingen mit einer Zentralität von 150 vergleichen. Selbst Frankfurt weise nur eine Zentralität von knapp 120 auf.
Eine über 100 hinausgehende Zentralität eines Oberzentrums im Bereich Lebensmittel sei auch nicht Ziel der Landes- und Regionalplanung. Die Zuweisung eines über die Grenze der Gemarkung hinausgehenden Versorgungsbereiches für Oberzentren beziehe sich auf hochwertige spezialisierte Einrichtungen. Dagegen gebietet die Sicherstellung einer wohnungsnahen Grundversorgung eine gegenseitige Rücksichtnahme der Kommunen. Das selbst gesetzte Ziel der Stadt Offenbach, im Bereich Nahrungs- und Genussmittel einen höheren Zentralitätsgrad als den bestehenden von 99,9 zu erreichen, in dem Kaufkraft von den umliegenden Mittelzentren abgezogen werde, widerspreche damit eindeutig den Zielen der Raumordnung.
Abwägung:
Das Markt- und Standortgutachten des GfK-PRISMA-Instituts vom Juli 2002 kommt zu dem Ergebnis, dass sich insbesondere im periodischen Bedarfsbereich (dies sind die Warengruppen „Nahrungs- und Genussmittel“ sowie „Gesundheit und Körperpflege“) im Jahr 2002 ein Zentralitätswert von rund 99 ergibt. Für Oberzentren sind Zentralitäten in diesem Bereich von um und über 100 durchaus üblich, nicht zuletzt aufgrund der Eigenmasse an Einwohnern, die zu versorgen sind. Allein Hanau verfügt über eine Zentralität von rund 111 im periodischen Segment. Auch die Zentralität von Frankfurt in diesem Bereich von 117 liegt insgesamt in einer deutlich höheren Größenordnung.
Bezogen auf die Nachfragevolumina der Stadt Offenbach im periodischen Bedarf (entspricht rund 279 Mio. Euro - vergleiche Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen (Tabelle 3 bzw. Tabelle 5 der Wirkungsanalyse GFK vom Oktober 2003), ergibt sich in dieser Warengruppe nach den Ergebnissen der Wirkungsanalyse von 2003 eine von den Werten aus dem Jahr 2002 deutlich abweichende Zentralität, die mit rund 86 im periodischen Bedarfssegment weit unter 90 liegt, womit sich insbesondere im periodischen Bedarfssegment ein gestiegener Kaufkraftabfluss ins Umland ergibt. Die Änderung in den Zentralitätsziffern ergibt sich aus einer geänderten Statistik der Wirkungsanalyse und durch Schließung und Flächenreduzierung von Betrieben.
Aufgrund der aktuelleren Untersuchungsergebnisse des GfK-PRISMA-Instituts von 2003 ergibt sich aber eindeutig, dass im periodischen Bedarfssegment rein rechnerisch erhebliche Kaufkraftabflüsse bestehen, die die mangelnde Versorgung der Offenbacher Bevölkerung diesbezüglich dokumentieren.
Die Wirkungsanalysen von GfK-PRISMA-Institut haben ergeben, dass fast ¾ des für das Projektvorhaben unterstellten Brutto-Umsatzes von bestehenden Betrieben innerhalb Offenbachs umverlagert werden, was zur Folge hat, dass immerhin ¼ des Projektumsatzes nach Offenbach zurückgeholt werden kann. In der Folge dürfte dies rein rechnerisch eine per-Saldo-Steigerung der Zentralität um weniger als 5 %-Punkte bedeuten, sodass im periodischen Bedarfsbereich auch nach Realisierung des Projektvorhabens weitere Kaufkraftabflüsse in diesem Segment stattfinden.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main, dass der Bau eines Lebensmittelverbrauchermarktes im Hinblick auf das Zurückholen von Kaufkraft nicht erforderlich sei, werden zurückgewiesen. Die festgesetzte Größe des Lebensmittelverbrauchermarktes ist dabei im Hinblick auf das Versorgungsgebiet (= östliches Stadtgebiet) und die für die Stadt Offenbach ermittelten Kaufkraftabflüsse im periodischen Bereich erforderlich.
1.3.9. Aussagen der GfK-Gutachten bezüglich der Zentralitätsziffern:
Es sei ganz offensichtlich, dass das Abwägungsmaterial, das in Form von diversen GfK-Gutachten zusammengestellt sei, in sich völlig widersprüchlich, überhaupt nicht nachvollziehbar und damit als Abwägungsmaterial unbrauchbar sei.
Ausweislich des GfK-Gutachtens für Offenbach aus dem Jahr 2002 (Seite 41) habe die Stadt Offenbach im Bereich Nahrungs- und Genussmittel eine Zentralität von 99,9. Im Gutachten vom Mai 2004 Ziffer 2 Seite 3 behaupteten die selben Gutachter dann, dass im Bereich der periodischen Bedarfsabdeckung eine Zentralität von weit unter 90 bestehe und ein Kaufkraftabfluss von über 40 Mio. Euro vorhanden sei, der dann eindringlich die Notwendigkeit des geplanten großflächigen Einzelhandels begründe.
Als Beleg für das Nahversorgungsdefizit in den restlichen Stadtteilen Offenbachs wird die Behauptung der GfK, es gebe nur einen Versorgungsgrad von unter 50 %, genannt. (Gutachten vom Mai 2004, Ziffer 2, Seite 3). Im Gutachten von 2003 werde auf Seite 24 in Tabelle 3 die Pro-Kopf-Ausgabe im Einzugsgebiet des Verbrauchermarktes mit 2.414,00 € beziffert. Dies bedeute, dass die 18.000 Offenbacher in den betrachteten Stadtteilen 43.452.000,00 € im Jahr für Waren des periodischen Bedarfs ausgeben. Wieviel tatsächlich in den Stadtteilen Bürgel und Bieber im periodischen Bedarf im Jahr ausgegeben werde, ergebe sich allerdings aus dem Gutachten von 2003. Hier würden nämlich ca. 39 Mio. Euro nach Datenlage der GfK für Waren des periodischen Bedarfs ausgegeben. Bezogen auf den vorgenannten Wert seien das 90 % und nicht weniger als 50 %, die einen Versorgungsnotstand suggerierten.
Abwägung:
Der Wirkungsanalyse des GfK-PRISMA-Instituts vom Oktober 2003 liegt, wie in der methodischen Vorbemerkung des Gutachtens erläutert, eine Aktualisierung der Bestandsdaten von 2002 bei gleichzeitiger Veränderung der Bestandssystematik zugrunde, sodass vor dem Hintergrund eines verbesserten methodischen Ansatzes, der neben der Berücksichtigung des allgemeinen Trends im stationären Einzelhandel (rückläufige Umsätze) nur noch Umsatzanteile berücksichtigt werden, die tatsächlich im stationären Lebensmitteleinzelhandel wirksam werden, sodass sich die in Tabelle 1, Seite 17 der Wirkungsanalyse vom Oktober 2003 neu ermittelten Bestandsdaten ergeben.
Das vom GfK-PRISMA-Institut als östliches Stadtgebiet beschriebene Gebiet umfasst einen Bereich, der im Wesentlichen von der Oberen/Unteren Grenzstraße im Westen bis zur Stadtgrenze im Osten (exklusive des Stadtteils Bieber) reicht und die Siedlungsbereiche entlang der Bieberer und Mühlheimer Straße sowie Bürgel, Rumpenheim und Waldheim einschließt. Der Stadtteil Bieber wurde separat betrachtet.
Für die dargestellte Zentralität im v. g. östlichen Stadtgebiet wurde vom GfK-PRISMA-Institut durch Aggregation der vorliegenden Daten zum Einzelhandelsbestand im periodischen Bedarfsbereich überschlägig der in diesem Bereich realisierte Einzelhandelsumsatz ermittelt und auf das entsprechende sortimentspezifische Nachfragevolumen der ansässigen Bevölkerung bezogen.
Aus den Daten ist ersichtlich, dass der auf die fußläufige Nahversorgung der Bevölkerung ausgerichtete Einzelhandelsbestand in den Stadtteilen Bürgel und Bieber (abgesehen vom Aldi-Markt in Bürgel) nicht in der Lage sein kann, das vorgenannte gesamte östliche Stadtgebiet zuzüglich Bieber (mit insgesamt rund 33.000 Einwohnern) zu versorgen. Vielmehr wird derzeit bereits ein Großteil der Versorgung mit periodischen Bedarfsgütern über Versorgungsfahrten abgedeckt. Die für das östliche Stadtgebiet von Offenbach nachgewiesene Unterversorgung im periodischen Bedarfsbereich bezieht sich somit ausdrücklich nicht auf die fußläufige Nahversorgung und macht eindeutig klar, dass jeder zweite Euro, der im periodischen Bedarfssegment ausgegeben wird, eine Versorgungsfahrt erforderlich macht.
Das GfK-PRISMA-Institut kommt daher zu dem Ergebnis, dass sämtliche von der Stadt Mühlheim angestellten Modellrechnungen zum Nahpotenzial im Standortumfeld des Projektvorhabens diese Tatsache vernachlässigen. Es wird von einem klassischen fußläufigen Nahversorgungsstandort ausgegangen, was bei der beabsichtigten Größenordnung nicht den Tatsachen entspricht.
Abwägungsergebnis:
Die Auffassung der Stadt Mühlheim am Main, dass die Aussagen der GfK-Gutachten bezüglich der Zentralitätsziffern und damit des Versorgungsgrades für den periodischen Bedarf widersprüchlich seien bzw. unzureichend und nicht nachvollziehbar dargestellt würden, wird zurückgewiesen.
1.3.10. Widersprüche in der Beschreibung der Versorgungssituation:
Selbst die rein verbale Beschreibung der Versorgungssituation widerspreche sich, je nach dem, was an Schlussfolgerung offenbar gerade notwendig sei. Während die Standort- und Umweltverträglichkeitsuntersuchung von 2003 auf Seite 38 festhalte, dass die beiden Stadtteilzentren Bürgel und Bieber jeweils über einen gewachsenen, leistungsfähigen Einzelhandelsbesatz verfügten, stelle das ergänzende Gutachten vom Mai 2004 mit einem Versorgungsgrad von unter 50 % quasi den Notstand in diesen Stadtteilen fest. Werde im Gutachten von 2002, Seite 42 noch festgestellt, dass Offenbach in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Gesundheits- und Körperpflegemittel per Saldo vernachlässigbare Kaufkraftabflüsse verzeichne, komme das ergänzende Gutachten vom Mai 2004 dann zu dem überraschenden Schluss, dass Offenbach auch in diesem Warensegment seine Eigenversorgungsaufgabe nicht erfüllen könne.
Abwägung:
Aus den Gutachten des Instituts GfK-PRISMA von 2004 geht klar hervor, dass der vorrangig auf die fußläufige Nahversorgung der Bevölkerung ausgerichtete Einzelhandelsbestand in den Stadtteilen Bürgel und Bieber mit einer Verkaufsfläche von unter 800 m² nicht in der Lage ist, das gesamte östliche Stadtgebiet, das den Einzugsbereich des Vorhabens bildet, zu versorgen. Die für das östliche Stadtgebiet von Offenbach ermittelten Kaufkraftabflüsse beziehen sich ausdrücklich nicht auf die fußläufige Nahversorgung. Hinsichtlich der angenommenen Umsatzverlagerung wird ein Anteil von rund ¼ des außerhalb Offenbachs rekrutierten Umsatzvolumens unterstellt, was bei einem reinen Nahversorgungsstandort nicht der Fall sein könnte, da ein solcher keine derartig weit reichende Attraktivität entfalten würde. Daher wurde in den Gutachten des GfK-PRISMA-Instituts auch nie von einem reinen Nahversorgungsstandort im Sinne einer rein fußläufigen Nahversorgung gesprochen. Vielmehr werden die bestehenden kleineren Betriebsformen weiterhin, auch nach Realisierung des Projektvorhabens, die Nahversorgung ergänzend wahrnehmen können.
Abwägungsergebnis:
Die von der Stadt Mühlheim am Main angeführten Widersprüche in der Beschreibung der Versorgungssituation der beiden Stadtteilzentren Bürgel und Bieber werden als unzutreffend zurückgewiesen.
1.3.11. Größe des Lebensmittelverbrauchermarktes:
Wirtschaftlich machbar sei ohne Weiteres ein Vollversorger mit 1.200 m² Verkaufsfläche zuzüglich Getränkemarkt, zumal die Stadt Mühlheim am Main sich nicht dagegen wendet, dass auch andere Einzelhändler, z.B. aus dem Bereich Kfz-Bedarf oder schlicht ein Gewerbebetreibender außerhalb der Einzelhandelsbranche die verbleibende Fläche nutzt. Auch die durch die Regionalplanung vorgenommene Reduzierung der ursprünglichen Lebensmittelmarktverkaufsfläche von ca. 5.000 m² auf 3.900 m² und die Auffüllung der Restfläche mit Fachmärkten zeige, dass dies wirtschaftlich machbar sei.
Abwägung:
Die umfangreichen Analysen des GfK-PRISMA-Institutes haben eindeutig ergeben, dass durch die geplante Größe des Lebensmittelverbrauchermarktes mit einer maximalen Verkaufsfläche von 3.900 m² inkl. Getränkemarkt keine wesentlichen Beeinträchtigungen der Versorgungslage der Nachbarstädte u. a. auch von Mühlheim am Main, aber auch der Stadtteilzentren von Bürgel und Bieber, zu erwarten sind und darüber hinaus erhebliche Kaufkraftabflüsse aus dem östlichen Stadtgebiet von Offenbach am Main mangels einem ausreichenden Angebot solcher Anbieter bestehen.
Daher wird keine Veranlassung gesehen, hier eine weitergehende Reduzierung der Verkaufsfläche vorzunehmen. Im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojektes ist auch ein entsprechender Austausch durch andere Einzelhandelsnutzungen oder durch gewerbliche Nutzungen nicht möglich, da durch die ergänzende Zulässigkeit weiterer Fachmarktnutzungen beispielsweise die Zentralität der Innenstadt beeinträchtigt würde. Auch der Vorhabenträger wäre nicht in der Lage, das Projekt einschließlich der erheblichen Aufwendungen für die Bodensanierung mit einer solchermaßen reduzierten Verkaufsfläche wirtschaftlich umzusetzen.
Eine Verkaufsfläche von 3900 m² wird auch als erforderlich angesehen, um die gewünschte Versorgungsfunktion für die östlichen Offenbacher Stadtgebiete wahrnehmen zu können.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung der Stadt Mühlheim am Main, den Lebensmittelverbrauchermarkt auf 1.200 m² Verkaufsfläche zuzüglich Getränkemarkt zu beschränken und die verbleibende Fläche durch anderweitige Fachmärkte oder durch Gewerbebetriebe aller Art zu nutzen, führt nicht zu einer Änderung der Planung, da damit die Zielsetzung und die Wirtschaftlichkeit des Projektes in Frage gestellt würde.
1.3.12. Begründung zur Umnutzung des Gebietes:
Noch 2001 erteilte der seinerzeitige Oberbürgermeister der Stadt Offenbach einer Einzelhandelsnutzung - wie vom Eigentümer gewollt - eine klare Absage. Der Sinneswandel erfolgte schnell!
Entgegen den Aussagen in der Begründung sei die Fläche sehr wohl für gewerbliche Nutzungen nachgefragt worden, allein die schwierigen Restriktionen verbunden mit finanziellen und rechtlichen Risiken sowie die Forderung, ein 4 Hektar großes Grundstück als Ganzes zu verkaufen, hätten keine erfolgreiche Ansiedlung zustande kommen lassen. Bei einer Reduzierung der geplanten Lebensmittelverkaufsfläche wäre eine geringere und damit vermarktbare Grundstücksgröße z.B. für Gewerbetreibende denkbar, ohne dass die Wiedernutzung des Geländes in Frage gestellt werden würde, zumal die genannte Argumentation im Hinblick auf die mangelnde Nachfrage nach gewerblichen Flächen äußerst zweifelhaft erscheine, da die Stadt Offenbach sich diesbezüglich widersprüchlich verhalte. So sei beispielsweise geplant, das in unmittelbarer Nähe befindliche Gelände des Offenbacher Güterbahnhofs als Gewerbegebiet für 9.000 Beschäftigte auszuweisen. Weiterhin plane die Stadt Offenbach, das kleine Wohngebiet gegenüber dem Thorer-Gelände auf der Nordseite der Mühlheimer Straße abzureißen, um dort Gewerbeflächen auszuweisen. Daher sei es widersprüchlich, die Umnutzung eines bestehenden Gewerbegebietes in großflächigem Einzelhandel aufgrund mangelnder Nachfragen nach Gewerbeflächen zu begründen.
Abwägung:
Das ehemalige Thorer-Areal ist erheblich mit Bodenverunreinigungen aus der Lederindustrie belastet. Aufgrund des Sanierungsplanes ist nur eine einheitliche Sanierung des gesamten Grundstückes fachlich und wirtschaftlich darstellbar. Daher war es aufgrund der gegebenen Grundstücksverhältnisse unumgänglich, das Grundstück insgesamt zu verkaufen und nach einer Sanierung zügig wiederzunutzen, um die finanziellen Risiken der schwierigen Bodensanierungen tragen zu können. Diese Vorgaben haben seit geraumer Zeit eine Nachnutzung verhindert, womit seit Jahren negative Auswirkungen auf die städtebauliche Situation des umgebenden Bereichs verbunden waren. Da bei diesen Voraussetzungen eine gewerbliche Wiedernutzung auch für die Zukunft nicht absehbar ist, hat sich die Planungsabsicht der Stadt Offenbach insofern geändert, als nunmehr entsprechend den Ergebnissen der durchgeführten Einzelhandelsuntersuchungen zur Sicherung der Versorgung für das östliche Stadtgebiet und zur Stärkung der oberzentralen Funktion an dieser Stelle ein Einkaufszentrum als sinnvollste städtebauliche Nachnutzung vorgesehen werden sollte.
Die Stadt hat dabei auch den nominellen Verlust an Gewerbefläche in der Abwägung gewürdigt und stellt ein stabiles Angebot an entsprechend geeigneter Flächen auch in der Nähe hierfür bereit. In der Begründung ist weiterhin ausgeführt, dass auch eine gewerblich industrielle Nachnutzung auf dem Thorer-Gelände aufgrund der engen Nachbarschaft zu Wohngebäuden ohnehin nur sehr eingeschränkt möglich war, da erhebliche Flächenanteile des ehemaligen Firmenareals durch Festsetzungen insofern eingeschränkt wurden, als hier nur solche Betriebe zulässig sind, die im Sinne eines Mischgebietes nicht wesentlich stören.
Die erwähnte Beurteilung einer möglichen Flächennutzung im Jahr 2001 erfolgte vor dem Hintergrund, dass erst kurz zuvor, im Herbst 1999, das Fachmarktzentrum am Odenwaldring eröffnet hatte und bis zum Jahr 2001 noch keine Bewertung vorgenommen worden war, wie sich die Ansiedlung des Fachmarktzentrums auf die Offenbacher Einzelhandelslandschaft auswirken würde.
Erst im Sommer 2002 konnte ein durch die Stadt Offenbach in Auftrag gegebenes Gutachten des GfK Prisma Instituts nachweisen, dass die Fachmarktansiedlung unschädlich ist und sogar in einzelnen Produktbereichen ein weiterer Ansiedlungsbedarf gesehen wird. Dies war die Grundlage für die in der Folge eingeleitete einzelhandelspolitische Weiterentwicklung Offenbachs.
So prüfte im weiteren zeitlichen Verlauf die Stadt Offenbach, welche Flächen für eine großflächige Einzelhandelsnutzung in Frage kämen und kam dann auf das ehemalige Thorer-Gelände. Hier sah die Stadt die Chance, mit der Nutzung dieser Fläche sowohl den im GfK-Gutachten gesehenen Bedarf in einzelnen Produktbereichen abzudecken als auch eine verbesserte Lebensmittelversorgung für die östlichen Stadtteile herbeizuführen.
Abwägungsergebnis:
Die Auffassung der Stadt Mühlheim am Main, dass die Stadt Offenbach widersprüchlich handele, wenn sie die Umwandlung eines bestehenden Gewerbegebietes in großflächigen Einzelhandel mit mangelnder Nachfrage nach Gewerbefläche begründe und gleichzeitig an derer Stelle neue Gewerbeflächen ausweise, trifft nicht zu.
Auch der Auffassung der Stadt Mühlheim, dass bei einer Reduzierung der geplanten Lebensmittelverkaufsfläche und einer Aufteilung des Vorhabengrundstücks in kleinere Einheiten sich eine Vermarktung, z. B. für Gewerbetreibende, an diesem Standort mögliche wäre, wird nicht gefolgt, und führt nicht zu einer Änderung der Planung.
1.3.13. Eingriff in die Planungshoheit der Stadt Mühlheim:
Das Vorhaben, nämlich die Errichtung eines 3.900 m² großen Lebensmittelmarktes inkl. Getränkemarkt und Backshop, greife erheblich in die kommunale Planungshoheit der Stadt Mühlheim ein. Dieser liege dann vor, wenn es der Stadt Mühlheim am Main unmöglich gemacht werde, ihre auf fußläufige Nahversorgung der Bürgerschaft mit Waren des periodischen Bedarfs ausgerichtete Planungspolitik zu verfolgen und die aufgrund dieser Politik entstandene Nahversorgungsstrukturen zerstört werden.
Die Stadt Mühlheim habe zusätzlich eine Reihe von städtebaulichen Maßnahmen zur Stärkung der Innenstadt und zugunsten der wohnungsnahen Versorgung der Bürgerschaft vorgenommen, z. B. den Umbau der Bahnhofstraße, die Einrichtung eines Wochenmarktes in der Bahnhofstraße und durch Aufstellung von Bebauungsplänen für die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in den einzelnen Stadtteilen.
Abwägung:
In den vorgelegten Wirkungsanalysen des GfK-PRISMA-Instituts (zuletzt vom April 2006) ist nachgewiesen, dass die fußläufige Nahversorgung der Bevölkerung in Mühlheim am Main durch das Vorhaben in keiner Weise erheblich beeinträchtigt wird, da sich durch das Vorhaben die zu erwartende Umsatzumverteilung in einer nach gängigen Maßstäben unkritischen Größenordnung von rd. 6,2 bis 6,5 % verändert und auch im Rahmen einer detaillierten städtebaulichen Betrachtung keine ursächliche Gefährdung der Nahversorgung der ansässigen Bevölkerung in Mühlheim am Main erkannt werden kann. Vielmehr handelt es sich bei dem Projekt um eine legitime Maßnahme für ein Oberzentrum, seine Einzelhandelsstrukturen auszubauen und zu stärken sowie die Versorgungsfunktion zu verbessern.
Eine Gefährdung bereits durchgeführter städtebaulicher Maßnahmen der Stadt Mühlheim, z.B. der Stärkung der Innenstadt, ist aufgrund der Erhebungen des
GfK-Prisma-Instituts durch das Vorhaben nicht erkennbar.
Abwägungsergebnis:
Die Auffassung der Stadt Mühlheim am Main, dass durch das Projektvorhaben ein unzulässiger Eingriff in die Planungshoheit der Stadt Mühlheim am Main vorliege, bzw. städtebauliche Maßnahmen zur Stärkung der Innenstadt gefährdet seien, wird als unbegründet zurückgewiesen.
1.3.14. Auswirkungen auf die Nahversorgung der Stadt Mühlheim:
Das geplante Vorhaben eines Lebensmittelmarktes mit gut 3.000 m² Verkaufsfläche habe erhebliche Auswirkungen auf die Nahversorgung der Stadt Mühlheim am Main. Die Umsatzverluste reichen nach einem von der Stadt Mühlheim in Auftrag gegebenen Gutachten (Junker und Kruse) aus, dass mit Sicherheit der HL an der Offenbacher Straße und der Nah-und-Gut-Markt Markwald dies wirtschaftlich nicht verkraften würden und schließen müssten, gefährdet sei ebenso der Minimalmarkt in der Friedensstraße. Die Umsatzverluste der einzelnen Märkte reichen demnach bis zu 30 % und überschritten bei weitem den noch im Einzelhandelserlass genannten Schwellenwert für eine erhebliche Beeinträchtigung von 10 %. Das Vorhaben beeinträchtige so die auf eine fußläufige Nahversorgung ausgerichtete Planungspolitik der Stadt Mühlheim in eklatanter Weise, so dass die Stadt die verbrauchernahe Versorgung ihrer Bürger mit Lebensmitteln in den Wohn- und Mischgebieten nicht mehr sicherstellen könne.
Abwägung:
Die Auffassung der Stadt Mühlheim (bzw. die aus dem beigelegten Gutachten des Büros Junker und Kruse übernommene Schlussfolgerung), dass einzelne Lebensmittelmärkte schließen müssen, wenn das Vorhaben realisiert würde, kann durch die Ergebnisse des Gutachtens des GfK-Prisma-Instituts in keiner Weise bestätigt werden. Für die Nahversorgung im Nordwesten von Mühlheim besteht in ihrer Gesamtheit keine ursächliche Gefährdung durch die Realisierung des Projektvorhabens. Nach Einschätzung des GfK-Prisma-Institutes sind zwar insbesondere der REWE-Standort in der Offenbacher Straße hinsichtlich der Verkaufsflächengröße sowie Parkplatzanzahl nicht mehr zeitgemäß ebenso wie der Nah-und-Gut-Markt Markwald. Die hauptsächliche Wettbewerbswirkung dürfte auch eher von dem neuen
attraktiv gestalteten REWE im Stadtteil Lämmerspiel und dem neuen LIDL- Markt an der Offenbacher Straße in Mühlheim ausgehen.
In der Stellungnahme von April 2004 schreibt GfK-Prisma-Institut:
„Diese für die [...] Konkurrenten sicherlich spürbaren Umsatzumlenkungen sind
jedoch nicht so stark ausgeprägt, dass sich [...] für die Nahversorgung des Stadtteils existenzielle Bedrohungen ableiten lassen. Sollte es dennoch - auch aus anderen Gründen - zur Schließung eines der Anbieter kommen, so verfügt der nordwestliche Stadtteil von Mühlheim nach Aussagen des GfK-Prisma-Institutes immer noch über eine komfortable Situation mehrerer Lebensmittelanbieter in fußläufiger Entfernung. Somit ist eine grundlegende Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung in Mühlheim - Nordwest nicht zu sehen und auch das von der Stadt Mühlheim selbst gesteckte Ziel des Erhalts eines Netzes von fußläufig erreichbaren Lebensmitteleinzelhandelsgeschäften dürfte perspektivisch erfüllt sein. Unabhängig davon empfiehlt auch das GfK-Prisma-Institut der
Stadt Mühlheim eine Verbesserung und Sicherung der Nachversorgung für die Zukunft, insbesondere durch Ansiedlung eines zukunftsfähigen und frischeorientierten Lebensmittelvollsortimentsmarkt z. B. rund um die Willy-Brandt-Halle.“
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main gegen das Vorhaben, da dieses angeblich die fußläufige Nahversorgung insbesondere im Stadtteil Nordwest bzw. Markwald beeinträchtige und nach eigenen Erhebungen die dort vorhandenen Märkte aufgrund der zu erwartenden Umsatzumlenkungen schließen müssten, führen nicht zu einer Änderung der Planung, da keine solchen Effekte ursächlich durch das Vorhaben zu erwarten sind.
1.3.15. Brauchbarkeit der GfK-Gutachten:
Die Stadt Offenbach bzw. der Vorhabenträger haben die GfK beauftragt, die Folgen der geplanten Einzelhandelsrichtung für die Stadt Offenbach selber und für die Nachbarstädte zu ermitteln. Die Gutachten der GfK wiesen jedoch solch erhebliche Mängel auf, dass die in ihrer Gesamtheit nicht als Abwägungsmaterial brauchbar seien. Zentraler Mangel an diesen Gutachten sei, dass sie die Daten und Berechnungen, die zu den Schlussfolgerungen führen, nicht offen legen und somit diese unüberprüfbar und somit nicht nachvollziehbar bleiben. Es sei sicherlich nicht angebracht, hier das mathematische Detail der Analyse aufzuzeigen, aber die grundlegenden Eingangsdaten und Berechnungen sollten doch so dargelegt werden, dass sie einer Überprüfung zugänglich seien. Die GfK beschreibe zwar verbal in den Anhängen ihrer Gutachten, was sie alles ermittelt aber die Eingangsparameter der Analysen würden nicht offen gelegt.
Abwägung:
In sämtlichen Gutachten des GfK-Prisma-Instituts ist auf das Kapitel methodische Vorgehensweise zu verweisen, in dem sämtliche Datengrundlagen sowie die Methodik der Wirkungsanalysen erläutert werden. Dabei wurden in den zu betrachtenden Versorgungslagen von Offenbach sowie im gesamten Stadtgebiet von Mühlheim und Obertshausen alle Ladengeschäfte des Einzelhandels und Ladenhandwerk (Bäcker, Metzger) der Warengruppe periodischer Bedarf detailliert nach Warengruppen, Absatzform, Betriebsgröße, Umsatzgröße und Standortlage vor Ort erfasst - vergleiche Darstellung der Bestandstabellen (Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen). Zusätzlich erfolgte eine Inaugenscheinnahme der relevanten zentralen Versorgungslagen in den einzelnen Gutachten. Dieses Datenmaterial bildet zugleich auch die Grundlage für die Modellrechnung zur Ermittlung der Umsatzumlenkungen. Im April 2006 erfolgte die Aktualisierung des Datenmaterials (dargestellt in den Bestandstabellen der vorangehenden Untersuchung) hinsichtlich der aktualisierten Situation (Neueröffnung Lidl in Mühlheim) sowie reduzierte Verkaufsflächen des Projektvorhabens nach der Abweichungsentscheidung. Dann wurde eine erneute Modellrechnung der zu erwartenden Umsatzumlenkungen für alle betroffenen Einheiten durchgeführt, wobei wie dargestellt, nur wesentliche Ergebnisse ausgewiesen wurden. Die Auffassung der Stadt Mühlheim zu den Einzelhandelsgutachten des GfK-Prisma-Instituts wurde bereits im Rahmen des Abweichungsverfahrens und des Änderungsverfahrens zum Flächennutzungsplan vorgebracht. Auch in diesem Verfahren wurden von den dort zuständigen Behörden die vorgelegten Gutachten als ausreichende Beurteilungsgrundlage für die jeweiligen Entscheidungen akzeptiert.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Stadt Mühlheim am Main, die vorgelegten Einzelhandelsgutachten seien unzureichend und in sich widersprüchlich und würden von falschen Tatsachen ausgehen, werden zurückgewiesen.
Zu 1.4. Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel im Namen und Auftrag einer Anwohnerin:
Mit Schreiben vom 23.08.2006 hat die Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel eine Stellungnahme im Namen und Auftrag einer Anwohnerin vorgelegt.
1.4.1. Geänderte Planungsziele:
Wer hätte gedacht, dass man sich 8 Jahre nach Inkrafttreten des noch Geltung beanspruchenden Bebauungsplanes mit der Kurzbezeichnung 521 B erneut in einem Verfahren nach § 3 BauGB äußern könne, denn die Beharrlichkeit, mit der Stadt Offenbach als Planungsträgerin damals an der Ausweisung des in Rede stehenden Gebietes als Gewerbegebiet festgehalten habe, sei noch in nachhaltiger Erinnerung, so dass die Stadt sich jetzt als Planungsträgerin die Frage gefallen lassen müsse, mit welcher Rechtfertigung sie nunmehr als Planungsziel ein Vorhaben propagiere, das in den Jahren zuvor noch als Teufelswerk gebranntmarkt worden sei. Dass sich eine Neuansiedlung von gewerblichen Produktionen in Deutschland, überdies auf einem Altlastenstandort, nur als nostalgisches Wunschkonzert darstellen würde, war allen Betroffenen von vornherein bewusst, warum eigentlich nur den Entscheidungsträgern der Stadt Offenbach nicht!?
Es sei unfassbar, wie Kommunen finanzielle Ressourcen wider besseres Wissen verschwenden würden.
Abwägung:
An der grundsätzlichen Zielsetzung einer gewerblichen Nachnutzung für das ehemalige Thorer- Gelände hält die Stadt mit der Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel auch weiterhin fest. Der Sinneswandel bezüglich einer Einzelhandelsnutzung erfolgte aufgrund der Erkenntnisse eines im Sommer 2002 durch die Stadt Offenbach in Auftrag gegebenes Gutachten des GfK Prisma Instituts. Hierin konnte nachgewiesen werden, dass die Fachmarktansiedlung am Odenwaldring (Ring- Center) unschädlich für die Innenstadtentwicklung gewesen ist und sogar in einzelnen Produktbereichen ein weiterer Ansiedlungsbedarf gesehen wird. Dies war die Grundlage für die in der Folge eingeleitete einzelhandelspolitische Weiterentwicklung Offenbachs.
Bei der Prüfung, welche Flächen für eine großflächige Einzelhandelsnutzung in Frage kämen, wurde auch das ehemalige Thorer-Gelände betrachtet. Hier sah die Stadt die Chance, mit der Nutzung dieser Fläche sowohl den im GfK-Gutachten gesehenen Bedarf in einzelnen Produktbereichen abzudecken als auch eine verbesserte Lebensmittelversorgung für die östlichen Stadtteile herbeizuführen.
Unterstützt wurde die Entscheidung für das Thorer- Gelände auch durch die erfolglosen Vermarktungsbemühungen nicht zuletzt aufgrund der erheblichen Bodenverunreinigungen auf dem Gelände. Aufgrund des Sanierungsplanes ist nur eine einheitliche Sanierung des gesamten Grundstückes fachlich und wirtschaftlich darstellbar. Daher war es aufgrund der gegebenen Grundstücksverhältnisse unumgänglich, das Grundstück insgesamt zu verkaufen und nach einer Sanierung zügig wiederzunutzen, um die finanziellen Risiken der schwierigen Bodensanierungen tragen zu
können. Diese Vorgaben haben seit geraumer Zeit eine Nachnutzung verhindert, womit seit Jahren negative Auswirkungen auf die städtebauliche Situation des umgebenden Bereichs verbunden waren.
Die Stadt hat auch den nominellen Verlust an Gewerbefläche in der Abwägung gewürdigt und stellt ein stabiles Angebot an entsprechend geeigneten Flächen auch in der Nähe hierfür bereit.
In der Begründung ist weiterhin ausgeführt, dass auch eine gewerblich industrielle Nachnutzung auf dem Thorer-Gelände aufgrund der engen Nachbarschaft zu Wohngebäuden ohnehin nur sehr eingeschränkt möglich war, da erhebliche Flächenanteile des ehemaligen Firmenareals durch Festsetzungen insofern eingeschränkt wurden, als hier nur solche Betriebe zulässig sind, die im Sinne eines Mischgebietes nicht wesentlich stören.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel gegenüber angeblich widersprüchlichen Planungszielen der Stadt aufgrund der gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 521 B bzw. früheren Bebauungsplänen nunmehr für das Areal geänderten Planungsinhalten führen nicht zu einer Änderung der Planung.
1.4.2. Festsetzung des Plangebietes 1 als Mischgebiet anstatt Gewerbegebiet:
Die erneute Festsetzung der Grundstücke ihrer Mandantin als GE-Gebiet sei rechtswidrig. Denn wenn die seit Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 521 B nicht stattgefundene gewerbliche Nutzung des Thorer-Geländes nunmehr Anlass für die Stadt sei, auf ihren bisherigen städtebaulichen Absichten nicht länger zu beharren, sei das unveränderte Festhalten an der GE-Festsetzung für das Areal 1 ein Abwägungsfehler. Auch die Eigentümer des Gewerbegebietes 1 würden ebenso wenig eine weitere gewerbliche Nutzung erwägen wie die neuen Eigentümer des Thorer-Geländes, die mit städtischer Billigung nunmehr das Projekt eines großflächigen Einkaufsmarktes verfolgen könnten. Sowohl das Festhalten an der Ausweisung als Gewerbegebiet als auch die einschränkenden Festsetzungen in Bezug auf eine wohnbauliche Nutzung des in Rede stehenden Areals am Brielsweg seien daher abwägungsfehlerhaft, weil realitätsfern. Es werde insoweit eine Gleichbehandlung mit den Eigentümern / Nutzern des Thorer-Geländes verlangt.
Vielmehr müsse das Gebiet endlich als Mischgebiet festgesetzt werden, als das es sich seit jeher präsentierte. Denn diesen Schutz könne es unter Lärmgesichtspunkten auf der Grundlage des geltenden Bebauungsplanes ohnehin beanspruchen. Auch die vom Vorhabenträger eingeholten Gutachten zur künftigen Lärmbelastung des Areals bestätigten die Annahme, dass die zu erwartenden Verkehrsströme, sei es Kundenverkehr oder Andienungsverkehr, den wohnbaulich genutzten Teil des Plangebietes nicht mehr belasten würde als ein Mischgebiet aus Rechtsgründen belastet werden dürfe.
Abwägung:
Die Bebauung nordöstlich des Brielsweges, die Anwesen Mühlheimer Straße 319 - 323a, ist im Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes als Plangebietsteil 1 bezeichnet und wie im rechtskräftigen Bebauungsplan 521 B als „Gewerbegebiet“ vorgesehen. Änderungen gegenüber dem rechtskräftigen Plan sind hier nicht erforderlich. Im Hinblick auf die Lage zwischen der stark befahrenen Mühlheimer Straße, der Bahnlinie und den unmittelbar angrenzenden gewerblich - industriell genutzten Flächen ist es weiterhin Absicht der Stadt, in diesem Bereich grundsätzlich nur eine gewerbliche Nutzung zu ermöglichen und keinen Wohnstandort zu verfestigen, was bei Festsetzung eines Mischgebietes nicht auszuschließen wäre. Der Konflikt zwischen Wohnhäusern und Gewerbebetrieben, der im Bebauungsplan Nr. 521 B unter Abwägung aller Belange bewältigt wurde, soll auch durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 521 C nicht durch die Zulassung weiterer Wohnhäuser verschärft werden.
Der Bestand an Wohngebäuden innerhalb des Gewerbegebietes bleibt dabei planungsrechtlich zulässig, da innerhalb des Gewerbegebietes, in dem nur nicht wesentlich störende Betriebe zulässig sind, eine Regelung nach § 1 Abs. 10 BauNVO zu den ausnahmsweise zulässigen Erneuerungen und Erweiterungen der vorhandenen Wohngebäude aufgenommen worden ist, wenn bestimmte Schallschutzkriterien eingehalten werden.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, den Plangebietsteil 1 statt als Gewerbegebiet als Mischgebiet festzusetzen, führt nicht zu einer Änderung der Planung.
1.4.3. Abweichungen von der Stellplatzsatzung:
Die Außerkraftsetzung der Stellplatzsatzung der Stadt Offenbach durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sei rechtswidrig, da ebenfalls abwägungsfehlerhaft. Es sei überhaupt kein rechtlich anzuerkennender Grund ersichtlich, dem Investor zu gestatten, anstelle der nach der eigenen Stellplatzsatzung benötigten 953 Parkplätze für den Bereich der geplanten Einkaufsmärkte nicht vielmehr als 50 % der in vergleichbaren Fällen geforderten Stellflächen zu errichten. Dafür könnten allenfalls wirtschaftliche Erwägungen eine Rolle spielen, die bei dem „gemeinen Häuslebauer“ oder „Gewerbetreibenden“ von der Stadt sonst keineswegs als Befreiungs- oder
Abweichungsanlass anerkannt würden. Wenn die zur Verfügung stehende Fläche nicht ausreichen sollte, ebenerdige (=preiswerte) Stellplätze für Einkaufsmärkte zu errichten, so müsse ein Parkhaus gebaut werden, nicht aber dem Gebot der Konfliktbewältigung kurzerhand dadurch entsprochen werden, dass die maßgeblichen städtischen Vorschriften außer Kraft gesetzt würden.
Abwägung:
Nach der Stellplatzsatzung der Stadt Offenbach ist für Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe bzw. Verbrauchermärkte in Sondergebieten je 15 m² Nutzfläche ein Stellplatz vorgeschrieben. Der nach der Stellplatzsatzung für großflächige Einzelhandelsbetriebe vorgesehene Stellplatzbedarf geht aber von einem durchschnittlichen Verkaufssortiment solcher Einzelhandelsbetriebe aus. Diese Situation ist insbesondere auf Bau- und Heimwerkermärkte sowie Gartenmärkte nicht 1:1 übertragbar, weil diese für das Ausstellen und Lagern ihres Sortimentes wesentlich mehr Fläche benötigen. Der Flächenbedarf, bezogen auf einen bestimmten Umsatz oder auf den einzelnen Kunden, ist hier ungleich höher. Der nach dem Vorhaben vorgesehene Bau-, Heimwerker- und Gartenmarkt benötigt damit deutlich weniger Stellplätze als sich dies aus den reinen Flächenwerten ergibt. Die Stellplatzsatzung selbst sieht z. B. bei Geschäftshäusern und Verkaufslagern mit geringerem Besucherverkehr nur je 50 m² Nutzfläche einen Stellplatz vor. Ein durchschnittlicher Ansatz von ca. 1 Stellplatz/ pro 30 m² Verkaufsfläche wird daher auch in den GfK-Gutachten von 2003 und aus Sicht der zukünftigen Marktbetreiber als ausreichend eingestuft. Vor diesem Hintergrund ist die festgesetzte Abweichung von der Stellplatzsatzung für diesen Fall angemessen.
Abwägungsergebnis:
Die Bedenken der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, dass die Abweichung von dem in der Stellplatzsatzung der Stadt Offenbach ansonsten vorgeschriebenen Stellplatzbedarf nicht gerechtfertigt sei, führt nicht zu einer Änderung der Planung, da im Hinblick auf den deutlich geringeren Stellplatzbedarf für Bau- und Heimwerkermärkte mit Gartencenter hier eine entsprechende Reduzierung zugelassen werden kann.
1.4.4. Schadstoff- und Lärmbelästigung:
Für die benachbarten Grundstücke bedeute die von der Stadt angebotene Konfliktlösung in der Stellplatzfrage überdies, dass der zu erwartende Parkplatzsuchverkehr zu einer unerträglichen Schadstoff- und Lärmbelästigung führe. Denn es müsse davon ausgegangen werden, dass der Einkaufsmarkt so funktioniere, wie es die Investoren wahrscheinlich aufgrund von Prognosen erwarten würden. Werde das zentrale Sondergebiet von den Kundenströmen daher tatsächlich angenommen, so benötige es die von der Planungsträgerin aufgrund ihrer durch Erfahrung ermittelten und durch Satzung festgelegten Abstellflächen für das Projekt. Jede andere Lösung stelle keine Konfliktbewältigung dar.
Abwägung:
Aufgrund von vergleichbaren Situationen wird der im Bebauungsplan festgesetzte Stellplatzbedarf von 517 Kfz-Stellplätzen für das geplante Vorhaben auch von den zukünftigen Betreibern als ausreichend erachtet. Dies bestätigen entsprechende Untersuchungen der Betreiber, die selbst ein ureigenes Interesse daran haben, dass das Vorhaben von den Kunden angenommen wird. Dies hängt maßgeblich davon ab, dass ausreichend Parkplätze für die Kunden zur Verfügung stehen. Ein übermäßiger Parkplatzsuchverkehr, insbesondere eine Belastung für die Anwesen Mühlheimer Straße 319 - 323a, ist daher nicht zu befürchten. Zudem ist zwischen diesem Plangebietsteil 1 und der Stellplatzanlage des Sondergebietes eine 1,50 m hohe abschirmende Lärmschutzwand vorgesehen, obwohl dies von den zu erwartenden Schallimmissionen laut Schalltechnischer Untersuchung des Ing. Büros Fritz GmbH vom 16.03.2005 nicht erforderlich wäre.
Abwägungsergebnis:
Die Auffassung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, dass die gegenüber der Stellplatzsatzung festgesetzte Reduzierung der Stellplatzzahl eine unerträgliche Schadstoff- und Lärmbelästigung wegen des zu erwartenden Parkplatzsuchverkehrs für ihre Mandantin erwarten lasse, wird nicht geteilt.
1.4.5. Andienungsverkehr:
Auch die angebotene Lösung für den Andienungsverkehr werde abgelehnt, denn die Lösung laufe darauf hinaus, den Andienungsverkehr ausschließlich über den Brielsweg abzuwickeln. Bislang sei der Brielsweg im Bereich des künftigen Baugrundstücks „Sondergebiet“ nicht so ausgebaut, dass er überhaupt geeignet wäre, den entsprechenden Zubringerverkehr durch Lkw aufzunehmen. Entweder müsse deswegen der vorhandene Lärmschutzwall, festgesetzt durch den noch beanspruchenden Bebauungsplan 521 B, teilweise verändert (zurückgebaut!) oder aber das Grundstück der Vodafone müsse in dem Bereich, in dem ein Regenrückhaltebecken vorhanden sei, zukünftig teilweise als Straßengelände festgesetzt und ausgebaut werden. Weder die eine noch die andere Lösung werde in der Begründung zum Bebauungsplan angesprochen. Der zeichnerische Teil verundeutliche das Problem entsprechend. So heiße es auf Seite 9 der Begründung lediglich, die Anlieferung der Einkaufsmärkte erfolge über den Brielsweg und liege ausschließlich auf der rückwärtigen Seite der Einkaufsmärkte. Richtig sei demgegenüber, dass der Andienungsverkehr entlang dem überwiegend wohnbaulich genutzten Teil des Bebauungsplangebietes geführt werden solle. Denn das Projektgrundstück grenze an den Brielsweg nur mit einer „Schmalstseite“ an, so dass die vorgeschlagene Lösung zur Bewältigung des Andienungsverkehrs sich als grober, städtebaulicher rücksichtsloser Missgriff zur Lösung der Erschließungsproblematik darstelle.
Abwägung:
Die Anlieferung der geplanten Einkaufsmärkte soll primär über den Brielsweg erfolgen. Zwischen dem Brielsweg und den Anwesen Mühlheimer Straße 319 - 323 ist eine Lärmschutzanlage vorhanden, die sich auch entlang des Stichweges zum zukünftigen Einkaufszentrum hin fortsetzt. Die Führung der Andienung erfolgt dann auf dem Projektgrundstück entlang der westlichen Baugrenze des Sondergebietes bis zu der Privatstraße entlang der Eisenbahnlinie. Die geplante Verkehrsführung für den Andienungsverkehr der Märkte ist aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan ohne weiteres zu erkennen. Der Brielsweg muss für den Andienungsverkehr ertüchtigt werden. Entsprechende Ausbauplanungen wurden zwischenzeitlich vom Vorhabenträger erstellt und die Durchführung wird im Rahmen des noch abzuschließenden Durchführungsvertrages mit dem Vorhabenträger geregelt. Der bestehende Lärmschutzwall am Brielsweg bleibt erhalten, er muss nur im Kurvenbereich geringfügig am Böschungsfuß zurückgenommen und abgestützt werden.
Abwägungsergebnis:
Die Auffassung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, dass in der Begründung und aus dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan die geplante Andienung des Sondergebiets nicht deutlich werde, wird nicht geteilt, da die Anbindung aus dem vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplan eindeutig erkennbar ist. Die Anregung wird aber zum Anlass genommen, in der Begründung die geplante Anbindung deutlicher auszuführen.
1.4.6. Lärmschutzwall:
Auf jeden Fall sei der bisherige Lärmschutzwall unangetastet zu lassen, denn dieser sei aufgrund früherer Absprachen 1993 mit dem Tiefbauamt der Stadt festgelegt und schließlich später so und nicht anders ausgebaut worden.
Abwägung:
Der im bisher gültigen Bebauungsplan Nr. 521 B festgesetzte und so vorhandene Lärmschutz am Brielsweg muss zur Sicherung einer reibungslosen Zufahrtsmöglichkeit auch für Lastkraftwagen im Einmündungsbereich zwischen dem Anwesen Vodafone und dem Brielsweg im Rahmen der Ertüchtigung des Brielsweges geringfügig am Böschungsfuß zurückgenommen werden, ohne jedoch die Höhe des vorhandenen Walles zu verändern.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, den bisherigen Lärmschutzwall unangetastet zu lassen, führt nicht zu einer Änderung der Planung.
1.4.7. Nachtfahrverbot für den Brielsweg:
Wenn die Stadt an der bisherigen Erschließungslösung unverändert festhalte, werde verlangt, ein Durchfahrtsverbot (= Nachtfahrverbot) von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr für Lkw für den Brielsweg zu erlassen, um den von dem Andienungsverkehr betroffenen wohngenutzten Grundstücken zumindest eine nicht wesentlich gestörte Nachruhe zu gewährleisten, wie dies der noch Geltung beanspruchende Bebauungsplan tatsächlich zur Folge habe.
Abwägung:
Die Schalltechnische Untersuchung des Ing. Büros Fritz GmbH vom 16.03.2005 behandelt auch die schalltechnischen Auswirkungen der Andienung der geplanten Märkte und kommt zu dem Ergebnis, dass die Immissionen innerhalb der Werte der TA- Lärm für Mischgebiete liegen und daher Schallschutzmaßnahmen eigentlich nicht erforderlich wären. Durch den vorhandenen und festgesetzten Lärmschutzwall wird jedoch eine zusätzliche Abschirmung erzielt, so dass sich die tatsächliche Situation noch günstiger darstellt.
Der Brielsweg ist von der verkehrlichen Funktion vorwiegend eine Erschließungsstraße innerhalb eines Gewerbegebietes, die neben der Erschließung des Projektgrundstücks auch der Erschließung weiterer gewerblicher Grundstücke (u. a. auch des Opel-Autohauses und für MAN-Roland) dient. Vor diesem Hintergrund kommt für diese Straße eine verkehrliche Einschränkung im Sinne eines Nachtfahrverbotes für LKW´s nicht in Betracht.
Ursprünglich stellte der Brielsweg über eine Brücke auch eine Verbindung zu Gebieten südlich der Bahnlinie dar. Bei einer Verkehrzählung von 1982 wurden 1.800 Fahrzeuge einschließlich LKW´s in jeder Fahrtrichtung pro 24 Stunden gezählt.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, hilfsweise bei Beibehaltung der bisherigen Erschließungslösung ein Nachtfahrverbot von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr für Lkws im Brielsweg zu erlassen, führt nicht zu einer Änderung der Planung.
1.4.8. Verlegung des Andienungsverkehrs:
Es werde angeregt, den Andienungsverkehr für das Sondergebiet so zu lösen, dass die Einkaufsmärkte im Osten des Plangebietes angedient werden.
Abwägung:
Die vorgeschlagene Lösung stellt keine realistische Option dar. Bereits die direkte Anbindung der Kundenstellplätze an die Mühlheimer Straße ist mit deutlichen verkehrstechnischen Nachteilen und Mehrkosten gegenüber einer Anbindung über den Brielsweg verbunden. Diese Lösung ist bereits das Ergebnis einer Abwägung zugunsten der Wohnbebauung am Brielsweg.
Einer Andienung an der Ostseite des Plangebietes steht insbesondere die vorhandene Tankstelle, der Wegfall einer erheblichen Anzahl von Stellplätzen bzw. von überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Notwendigkeit einer weiteren Einmündung in die Mühlheimer Straße entgegen.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, die Andienung für das Sondergebiet an der Ostseite des Plangebietes vorzusehen, wird nicht aufgegriffen.
1.4.9. Erschließung:
Sollte die Stadt unverändert eine Lösung über den Brielsweg favorisieren, so sollte der Ausbau des Brielsweges als Alternative in Richtung Eisenbahn entlang des
Vodafone-Geländes festgesetzt werden und zwar auf dem Gelände, das in der Vergangenheit von der Stadt als Privatstraße an den Eigentümer des Geländes verkauft worden sei, welches Vodafone nunmehr gewerblich nutzte.
Abwägung:
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt den Bereich zwischen dem jetzigen Ende der öffentlichen Verkehrsfläche des Brielsweges und dem Eisenbahngelände, also zwischen dem Grundstück 110/7 (Vodafone) und dem Flurstück 310/3 als „Private Verkehrsfläche“ fest. Bei einer Zustimmung der Fa. Vodafone, die Eigentümerin dieses Geländes ist, könnte die Andienung des Sondergebietes auch über diese Fläche erfolgen. Eine solche Zustimmung liegt aber derzeit nicht vor, so dass eine Erschließung über das Projektgrundstück erfolgen muss.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, die Erschließung an der Westseite des Vodafone-Geländes über die dort vorhandene Privatstraße zu führen, führt nicht zur Änderung der Planung. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan lässt eine solche Anbindung bereits jetzt planungsrechtlich zu, falls eine entsprechende Zustimmung des Grundstückseigentümers hierfür erreicht werden kann.
1.4.10. Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen:
Die unter 8.2 der Begründung dargestellten Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen seien völlig unakzeptabel. Schon der Bebauungsplan 521 B räume insoweit Ausgleichsdefizite in einer Größenordnung von etwa 20 % ein. Der neue Plan verschärfe die Situation erneut erheblich. Allein der Umstand, dass die im westlichen Plangebiet vorhandene Reihe stadtbildprägender Pyramidenpappeln, deren Erhaltung und Ergänzung im noch geltenden Bebauungsplan festgesetzt gewesen sei, nunmehr in der Begründung vom selben Planungsträger und dem selben Büro als standortfremde Gehölze tituliert würden, die entfernt werden sollten, belege, dass die Stadt als Planungsträgerin hier ausschließlich darauf abziele, dem Investor gefällig zu sein, dem im Sondergebiet eine fast 100-%ige Überbauung zugestanden werde.
Die ebenfalls vorgeschriebene teilweise Dachbegrünung der künftigen Einkaufshallen und das Anpflanzen einiger weniger Bäume im Bereich der Stellplatzflächen führe dazu, dass im Interesse des Investors das ohnehin vorhandene Ausgleichsdefizit des Bebauungsplanes 521 B weiter erheblich verschlechtert werde. Dies könne dann auch nicht mit der positiven Wirkung der bevorstehenden Altlastensanierung gerechtfertigt werden, denn man habe bereits zu Beginn der 90er-Jahre immer wieder gegenüber der Stadt darauf hingewiesen, dass die Fa. Thorer in offensichtlich umweltbelastender Weise auf ihrem Gelände produziere. Hier werde ein Umweltschaden, dessen Entstehung die Stadt mitzuverantworten habe, beseitigt und nicht mehr.
Abwägung:
Bei der Beurteilung der Eingriffs-/Ausgleichssituation ist zu berücksichtigen, dass gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich ist, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Grundlage für die Beurteilung des Ausgleichsbedarfs im Zusammenhang mit dem Vorhaben sind daher die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes
Nr. 521 B. Aufgrund der rechnerisch durchgeführten Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung verbleibt gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan ein theoretisches Defizit in einer Größenordnung von ca. 12 %. Zur Kompensation dieses rechnerischen Defizits ist eine externe Ausgleichsmaßnahme im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt, wo nach dem Freiraumkonzept Bürgel / Rumpenheimer-Mainbogen parallel des Almeiweges in einer Länge von ca. 220 m ein 5 m breiter Streifen aus der ackerbaulichen Nutzung herausgenommen und mit hochstämmigen Einzelbäumen (insgesamt 18 Eschen) bepflanzt werden soll.
Der Erhalt der angesprochenen Pappeln musste im Hinblick auf die notwendigen Erschließungsmaßnahmen für das Sondergebiet und einer wirtschaftlichen Ausnutzung des bisher brachliegenden Gewerbegrundstücks zurückstehen.
Abwägungsergebnis:
Die Auffassung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, dass die Eingriffs- / Ausgleichsmaßnahmen unakzeptabel seien, da ein erhebliches Defizit verbleibe und die Situation gegenüber den bisherigen Festsetzungen sich erheblich verschlechtere, wird nicht geteilt und führt nicht zu einer Änderung der Planung.
1.4.11. Pflanzfläche zwischen Plangebietsteil 1 und dem Parkplatz des
Sondergebietes:
Es werde auf jeden Fall gefordert, zur Abgrenzung zwischen dem großflächigen Parkplatz des Einkaufszentrums einerseits und dem wohnbaulich genutzten Teil des Plangebietes andererseits, zumindest eine Pflanzfläche von mindestens 3 m freizuhalten, die mit mehrfach verpflanzten Bäumen zu bestücken sei, um den notwendigen Ausgleich (Verminderung der Schadstoffbelastung) wenigstens in Bezug auf die überwiegend wohnbaulich genutzten Bereiche im Bebauungsplangebiet rudimentär herbeizuführen.
Abwägung:
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie des Vorhaben- und Erschließungsplanes sieht bereits zwischen der Stellplatzanlage und den angrenzenden Flächen im Plangebiet 1 eine Anpflanzfläche vor, die im Norden eine Breite von ca. 5 m und im südlichen Teil eine Breite von ca. 2 m aufweist. Zusätzlich ist zur Abschirmung der Stellplatzanlage zum Plangebietsteil 1 eine Lärmschutzwand mit einer Höhe von 1,5 m vorgesehen. Innerhalb der Anpflanzfläche sind insgesamt 11 Baumstandorte vorgesehen. Die Durchführung der Bepflanzung und die genaue Lage werden im Durchführungsvertrag geregelt.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung, zwischen dem Plangebietsteil 1 und dem Parkplatz des Sondergebietes eine Anpflanzfläche vorzusehen, führt nicht zu einer Änderung der Planung, da eine solche Bepflanzungsmaßnahme bereits grundsätzlich im vorhabenbezogenen Bebauungsplan bzw. im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehen ist.
1.4.12. Dachbegrünung:
Es werde auch eine Festsetzung verlangt, die sicherstelle, dass die gegenüber dem bisherigen Plan ohnehin erheblich dezimiert festzusetzende Dachbegrünung der zukünftigen baulichen Anlagen nicht „inselartig“ auf dem Gelände des Sondergebietes verteilt, sondern auf den Bereich konzentriert werde, der an das überwiegend wohnbaulich genutzte Areal des Sondergebietes unmittelbar angrenze.
Abwägung:
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sieht vor, dass innerhalb des geplanten Sondergebietes mindestens 6.200 m² der Dachflächen dauerhaft extensiv begrünt und unterhalten werden. Die festgesetzte Größe der Dachbegrünung entspricht dabei in etwa der Fläche des Gebäudes, in dem der Lebensmittelverbrauchermarkt vorgesehen ist. Für den geplanten Baumarkt, der an das Plangebiet 1 unmittelbar angrenzt, sind aufgrund der entsprechenden statischen Vorgaben solche Begrünungsmaßnahmen nicht vorgesehen.
Das Plangebiet 1 wird von Grünflächen sowie Grünstreifen mit Baumpflanzungen eingegrenzt.
Außerdem sind mind. 110 Bäume auf dem Gelände der Einkaufsmärkte zu pflanzen.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung der Rechtsanwaltskanzlei Müller-Gebel, die Festsetzungen zur Dachbegrünung konzentriert entlang des Plangebietsteils 1 festzusetzen, führt nicht zu einer Änderung der Planung.
Zu .2. Regierungspräsidium Darmstadt:
Mit Schreiben vom 21.08.2006 nimmt das Regierungspräsidium aus regionalplanerischer und verkehrstechnischer Sicht sowie aus Sicht seiner Abteilung Umwelt zu den Punkten Grundwasser/Bodenschutz Ost, Bereich Grundwasser und oberirdische Gewässer, Renaturierung Stellung.
2.1. Anpassung an die Ziele der Raumordnung:
Wie bekannt, sei dem Antrag der Stadt Offenbach auf Zulassung einer Abweichung von den Zielen des RPS 2000 für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 521c stattgegeben worden. Mit Bescheid vom 21.03.2005 sei die Abweichungsentscheidung bekannt gegeben worden. Diese Entscheidung sei jedoch noch nicht bestandskräftig, da sich die Stadt Mühlheim am Main erneut mit einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt gegen die Abweichung gewandt habe. Zwar bestünden grundsätzlich unter Berücksichtigung der Abweichungszulassung aus Sicht des Regierungspräsidiums Darmstadt keine regionalplanerischen Bedenken gegen den Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Im Hinblick auf den anhängenden Rechtsstreit sei jedoch zum momentanen Zeitpunkt die Planung unter Hinweis auf § 1 Abs. 4 BauGB nicht an die Ziele der Raumordnung angepasst.
Abwägung und Abwägungsergebnis:
Es wird auf die Abwägung unter Punkt 1.1 zu der Stellungnahme des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main verwiesen. Dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach Entscheidung des Verwaltungsgerichts Darmstadt über die Klage der Stadt Mühlheim als an die Ziele der Raumordnung angepasst gelten kann, hat das Regierungspräsidium mit Schreiben vom 21.03.2007 bestätigt.
2.2. Erschließung
Aus verkehrstechnischer Sicht werden folgende Hinweise und Anregungen zur verkehrlichen Anbindung an das örtliche Straßennetz vorgebracht:
Bei der Variante 2 würden die Kundenparkplätze sowohl an den Brielsweg als auch an die Mühlheimer Straße angeschlossen. Diese Variante werde als die verkehrstechnisch beste bewertet, aber aus Lärmschutzgründen verworfen. Die Beschreibung der Variante 3 sei in sich widersprüchlich. Der Vorhabensbegründung sei nicht klar zu entnehmen, ob nun eine zusätzliche Lichtsignalanlage vorgesehen sei oder nicht. Auf jeden Fall ließe sie sich aber laut Vorhabensbegründung nicht in den Verkehrsfluss der Mühlheimer Straße integrieren. Darüber hinaus werde die Variante 3 auch wegen des zu erwartenden Rückstaus bis zur Kreuzung Mühlheimer Straße / Brielsweg als verkehrstechnisch nicht machbar bewertet und trotzdem als Vorzugsvariante ausgewählt. Es ergebe sich deshalb die Frage, ob nicht bei anderweitigen Lärmminderungsmaßnahmen auf die Variante 2 zurückgegriffen werden sollte.
Abwägung:
Aus dem Entwurf der Vorhabensbegründung geht neben den verkehrstechnischen Nachteilen der Variante 3 gegenüber der Variante 2 auch hervor, dass die Erschließungsvariante 3 mit zusätzlicher Lichtsignalanlage an der neuen Einmündung in die Mühlheimer Straße und einer guten Koordinierung in den Verkehrsfluss der Mühlheimer Straße verwirklicht werden kann.
Diese Maßnahmen werden nach Maßgaben der Regelungen im Vorhaben- und Erschließungsplan und im Durchführungsvertrag vom Vorhabenträger durchgeführt.
Trotz des finanziellen Mehraufwandes für den Vorhabenträger wird im Rahmen der Abwägung der Variante 3 der Vorzug vor einer Parkplatzerschließung des Einkaufszentrums über den Brielsweg (Variante 2) gegeben, da ansonsten für die dort bestehenden Wohnhäuser Mühlheimer Straße 319a, 321a und 323a mit zusätzlichen erheblichen Lärmimmissionen zu rechnen gewesen wäre, zumal zusätzliche Lärmminderungsmaßnahmen an dieser Stelle wegen vorhandener Zufahrten zu den Anwesen Mühlheimer Straße 321a bzw. 323a und 319a nicht möglich sind.
Abwägungsergebnis:
Die Anregung des Regierungspräsidiums, die Erschließung des Vorhabens gemäß Variante 2 bei anderweitigen Lärmminderungsmaßnahmen vorzusehen, wird nicht berücksichtigt. In der Begründung zum Bebauungsplan werden die als missverständlich dargestellten Sachverhalte verdeutlicht.
2.3.Sanierung der Boden- und Grundwasserverunreinigungen
Im Bereich des „ehemaligen Thorer-Geländes“ seien die vorhandenen Boden- und Grundwasserverunreinigungen vor einer Bebauung gemäß dem bodenschutzrechtlichen Bescheid vom 17.11.2004, Az.: IV/HU-41.4 – 100i – 0870 zu sanieren.
Abwägung:
Seit 17.11.2004 liegt ein bodenschutzrechtlicher Sanierungsbescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abt. Staatliches Umweltamt Hanau vor, der auf der Grundlage eines Sanierungsplanes vom Juli 2004 erging (UmweltConsult Dr. Günter Merg). Danach ist die Sanierung des Grundwassers durch eine Auskofferung der bis ins Grundwasser reichenden Auffüllungen möglich.
Im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird geregelt, dass der Vorhabenträger auf der Grundlage dieses abgestimmten Sanierungsplanes in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium und dem Umweltamt der Stadt Offenbach die Bodensanierung auf seine Kosten durchführt.
Abwägungsergebnis:
Den Hinweisen des Regierungspräsidiums Darmstadt, dass gemäß dem bodenschutzrechtlichen Bescheid vom 17.11.2004 die vorhandenen Boden- und Grundwasserverunreinigungen vor einer Bebauung zu sanieren sind, wird entsprochen.
2.4. Versickerung von Niederschlagswasser:
Eine Versickerung von Niederschlagswasser dürfe nicht zu einer Auswaschung von verbliebenen Schadstoffen führen. Daher sei eine gezielte Versickerung durch schadstoffbelastete Auffüllungen hindurch oder deren Einstau nicht zulässig.
Abwägung:
Nach dem genehmigten Sanierungsplan ist vorgesehen, das belastete Material soweit auszuheben, dass die Bereiche mit stärkeren Belastungen bis zur Sohle ausgehoben werden und durch Entfernen belasteter Auffüllungen in verhältnismäßig großen Bereichen die mögliche Auswaschung von Schadstoffen durch Regenwasser in das z. T. hoch anstehende Grundwasser hinein ausreichend minimiert wird.
Abwägungsergebnis:
Dem Hinweis des Regierungspräsidiums Darmstadt, dass eine gezielte Versickerung von Niederschlagswasser durch schadstoffbelastete Auffüllungen hindurch oder dessen Einstau nicht zulässig sei, wird entsprochen.
2.5. Auffälligkeiten im Boden oder Grundwasser
Außerhalb des „ehemaligen Thorer-Geländes“ sei bei Erdarbeiten auf besondere Auffälligkeiten im Boden oder Grundwasser zu achten. Sofern mögliche Altlasten, schädliche Bodenveränderungen oder Grundwasserverunreinigungen festgestellt würden, seien diese dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Frankfurt, unverzüglich mitzuteilen.
Abwägung:
Die Anregung entspricht ohnehin den gesetzlichen Vorschriften bei Entdeckung von Bodenverunreinigungen.
Abwägungsergebnis:
Der Hinweis des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung Umwelt Frankfurt, unverzüglich mitzuteilen, falls Bodenverunreinigungen außerhalb des ehemaligen
Thorer-Geländes festgestellt würden, wird zum Anlass genommen, einen entsprechenden textlichen Hinweis in den vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf aufzunehmen.
2.6 Versickerungen der anfallenden Niederschlagswässer für die
Stellplatzflächen:
Bei der vorgesehenen Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer seien die Vorgaben des ATV-Arbeitsblattes A138 einzuhalten. Insbesondere werde auf die dort geforderte erforderliche Mächtigkeit des Sickerraumes von mindestens 1 m sowie auf die im Arbeitsblatt vorgenommene qualitative Bewertung der Niederschlagswässer in Abhängigkeit der Flächennutzung hingewiesen. Eine Versickerung der Niederschlagswässer von Parkierungsflächen, wo wassergefährdende Stoffe umgeschlagen werden, wie es bei großen Bau- und Gartenmärkten der Fall sein könne, sei nicht tolerierbar. Die vorgesehene Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer von den Hof- und Verkehrsflächen über eine Rigole, ohne Vorbehandlung, sei daher nicht zulässig.
Abwägung:
Nach den vorliegenden Entwässerungsplanungen ist eine entsprechende Vorbehandlungsanlage für die Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer auf den Stellplatzbereichen vorgesehen.
Abwägungsergebnis:
Der Hinweis des Regierungspräsidiums Darmstadt, dass die vorgesehene Versickerung der anfallenden Niederschlagswässer für die Stellplatzflächen ohne eine Vorbehandlung nicht zulässig ist, wird dem Vorhabenträger für die Ausführung der Entwässerungsplanung zur Kenntnis gegeben und im Durchführungsvertrag abgesichert.
2.7. Hinweis zum Überschwemmungsgebiet:
Als naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme sei u. a. die Anpflanzung von 18 Eschen auf einer Fläche außerhalb des Plangebietes vorgesehen (Gemarkung
Bürgel, Flur 2, Flurstück 1/1). Diese Fläche befinde sich innerhalb des festgestellten Überschwemmungsgebietes des Mains. Nach § 13 Abs. 3 Hessisches Wassergesetz seien Überschwemmungsgebiete in Bauleitplänen zu kennzeichnen. Man bitte die Planunterlagen entsprechend zu ergänzen.
Abwägungsergebnis:
Der Anregung des Regierungspräsidiums Darmstadt, für die externe Ausgleichsfläche in der Gemarkung Bürgel nach § 13 Abs. 3 Hessisches Wassergesetz die Lage innerhalb eines Überschwemmungsgebietes nachrichtlich zu übernehmen, wird entsprochen.
Anlagen
Verteiler:
15 x HFB
15 x UPB
1 x MUT
7 x Fraktionen
2 x Büro