Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2006 - 2011

---

Drucksachen-Abteilung I (A) Ausgegeben am 23.04.2009

Eing. Dat. 23.04.2009

 

Nr. 431

 

 

 

Klinikum Offenbach GmbH
hier: Ersatzneubau Psychiatrie - Grundsatzbeschluss -
Antrag Magistratsvorlage Nr. 143/09 (Dez. III, Klinikum Offenbach GmbH/Amt 20) vom 22.04.2009, DS I (A) 431


Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

Der Absicht der Geschäftsführung der Klinikum Offenbach GmbH, am Standort Starkenburgring 66 in direkter Anbindung an den Klinikneubau einen Ersatzneubau für die Klinik für Psychiatrie und Psychotherapie zu errichten, wird zugestimmt.


Begründung:

 

Die Klinikum Offenbach GmbH nimmt u. a. Rahmen des Versorgungsauftrages für das Fachgebiet Psychiatrie und Psychotherapie an der fachspezifischen  Pflichtversorgung teil. Diese ist insbesondere zur Versorgung von Patientinnen und Patienten der Stadt Offenbach und Teilen des Landkreises Offenbach verpflichtet. Die Klinik für Psychiatrie und Psychotherapie befindet sich zurzeit an mehreren dislozierten Standorten auf dem Gelände in Gebäuden mit schlechten baulichen Zustand, mit unzureichenden funktionellen Zuschnitten und daraus folgend überwiegend inakzeptablen atmosphärischen Qualitäten.

 

Aus der Gesamtentwicklung und Ordnung des Geländes soll nach dem Abbruch des Zentralbaus die stationäre Versorgung der psychiatrischen Patienten im südlichen, ruhiger gelegenen Bereich des Klinikgeländes stattfinden. Das Raumprogramm für diesen Ersatz-Neubau umfasst ca. 4.000 m² Nutzfläche bei einer stationären Bettenzahl von 90 bis 100 Planbetten.

 

1. Ausgangslage und Zielsetzung

 

Die Klinikum Offenbach GmbH plant die Realisierung eines Bauvorhabens für den Ersatzneubau des stationären Bereichs der Klinik für Psychiatrie und Psychotherapie. Der Neubau soll insgesamt 90 bis 100 stationäre Betten beherbergen sowie eine Ergotherapie und den klinischen Arztdienst. Im Investitionsprogramm des Landes Hessen für die Jahre 2010 bis 2014 sind bereits 17 Mio. € für das Vorhaben reserviert, die Baukosten betragen laut Anmeldeunterlagen aus dem Jahr 2007 rund 21 Mio. €.

 

Eine Aktualisierung der Kostenschätzung durch das zuständige Architekturbüro hat Folgendes ergeben: Der beantragte Investitionsbedarf von 20,7 Mio. € würde sich ggf. wegen möglicher zusätzlicher Investitionen hinsichtlich „Fluglärm“, hier: Fenster, und der noch notwendigen Einrichtung und Ausstattung des Neubaus inkl. der  zu erwartenden prozentualen Erhöhung der Baunebenkosten auf bis zu 22 Mio. € belaufen.

 

Nach Rücksprache mit dem Hessischen Ministerium für Arbeit, Familie und Gesundheit (HMAFG) ist grundsätzlich eine Festbetragsförderung des Vorhabens geplant. Eine weitere Aufstockung der bisher im Investitionsprogramm vorgesehenen Fördermittel ist nicht zu erwarten. Im Vergleich mit ähnlichen Projekten wird eine hohe Fördersumme bereitgestellt.

Gemeinsam mit dem HMAFG ist geprüft worden, ob ggf. eine Förderung des Vorhabens als PPP-Projekt in Frage kommt. Zum Zwecke der Förderung von Projekten dieser Art hat das Land ein separates Fördermittelbudget zur Verfügung gestellt. Ein erstes Abstimmungsgespräch im HMAFG fand am 25.08.08 statt.

 

Zielsetzung des Gesprächs war es, die für die Klinikum Offenbach GmbH wirtschaftlichste Beschaffungsvariante (konventionelle Eigenrealisierung oder Beschaffung über PPP) zu ermitteln. In diesem Zusammenhang waren insbesondere Zeitpunkt und Höhe der für die beiden Beschaffungsvarianten in Aussicht gestellten Fördermittel zu klären. Erst auf Grundlage dieser Informationen, kann eine abschließende Entscheidung getroffen werden.

Voraussetzung für die Bewilligung von PPP-Fördermitteln durch das Land Hessen ist die Vorlage einer Machbarkeitsstudie für das Projekt. Diese beantwortet folgende Fragen:

■   Ist das Projekt für eine Realisierung als PPP-Modell geeignet?

■   Welche wirtschaftlichen Vorteile ergeben sich – unabhängig von der Fördermittelpolitik des Landes – durch ein PPP-Modell im Vergleich zur herkömmlichen Beschaffung (Eigenrealisierung)?

Die Ergebnisse der auf Grundlage dieses Abstimmungsgesprächs mit dem HMAFG durchgeführten Machbarkeitsstudie wurden am 11.02.09 mit Vertretern des HMAFG, Referat Krankenhauswesen und der Kämmerei der Stadt Offenbach am Main abgestimmt.

 

Die durchgeführte Machbarkeitsstudie gliedert in zwei wesentliche Phasen:

Phase A: Eignungstest

Phase B: Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

 

2. Vorgehensweise bei der Durchführung des PPP- Eignungstests

Im Zuge des Eignungstests waren u.a. folgende zentrale Fragestellungen zu prüfen, welche für den Projekterfolg von besonderer Bedeutung sind:

 

Bedarf, Finanzierbarkeit und Maßnahmenwirtschaftlichkeit

Der Bedarf für die Durchführung einer Neubaumaßnahme wurde bereits im Zuge des Anmeldeverfahrens und der Aufnahme der Maßnahme in das Investitionsprogramm des Landes Hessen ausführlich geprüft und bestätigt.

 

Die Finanzierbarkeit der Maßnahme kann ebenfalls unter folgender Annahme bejaht werden: Sofern die in Aussicht gestellte Festbetragsförderung nicht ausreichen sollte, um die Investitionskosten zu decken, besteht die Möglichkeit, die Finanzierung eines ggf. verbleibenden Eigenmittelanteils über ein kommunal verbürgtes Darlehen abzubilden.

 

Projektdefinition

Im Zuge der Projektdefinition galt es, die Projektziele sowie die wesentlichen Eckpunkte für eine funktionale Leistungsbeschreibung zu definieren.

Folgende wesentliche Zielsetzungen des Projektes wurden in diesem Rahmen definiert:

■   Die Umsetzung des dualen Betriebskonzepts bestehend aus der ambulanten und teilstationären Versorgung auf der einen Seite und der stationären Versorgung auf der anderen Seite

■   Die Verbesserung der betrieblichen Abläufe aus fachlicher und wirtschaftlicher Sicht

■   Die Verbesserung des Wohlbefindens der Patienten im Rahmen der Therapie

 

Baubeginn soll spätestens im Jahr 2011 sein, eine Inbetriebnahme des Neubaus wird für Mitte 2012 angestrebt. Zurzeit ist noch ungeklärt, ob das Lärmschutzgesetz des Landes (Fluglärm) Auswirkungen auf den Baubeginn oder die Inbetriebnahme des Projekts haben könnte.

 

Die erste Kostenschätzung wurde im Rahmen des Anmeldeverfahrens erstellt. Diese beläuft sich auf rd. 21 Mio. €. Das zuständige Architekturbüro wurde beauftragt, eine aktualisierte Kostenberechnung zu erstellen, in der auch folgende Punkte berücksichtigt sind:

■   Baupreissteigerungen

■   Ggf. besondere energetische Anforderungen der Stadt Offenbach an das Gebäude

■   Einrichtung und Ausstattung (dieser Punkt fällt jedoch nicht unter die Einzelförderung)

 

3. Ergebnis des PPP – Eignungstests

 

Die anhand der auf Bundesebene vorgegebenen Eignungskriterien durchgeführte Eignungsprüfung hat ergeben, dass das bauliche Vorhaben zweifellos für die Durchführung als PPP-Modell geeignet ist. Insbesondere bestehen keine politischen oder rechtlichen Hindernisse, auch ist eine marktfähige Größenordnung des Projekts gegeben.

 

4. Vorgehensweise bei der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

 

Gegenstand der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ist ein Vergleich der geschätzten Kosten der konventionellen Beschaffungsvariante (= Eigenrealisierung) mit der PPP-Beschaffungsvariante. Für die PPP-Beschaffungsvariante erfolgt hierbei eine Kostenprognose.

Die konventionelle Beschaffung wird in diesem Zusammenhang auch „Public Sector Comparative“ (PSC) genannt.

 

In einem ersten Schritt wurden in Anlehnung an die o.g. auf Bundesebene entwickelten Leitfäden die Kosten der PSC-Variante ermittelt. Hierbei wurden im Wesentlichen die nachfolgenden Eckdaten betrachtet:

■   Zeitliche Grundannahmen (Baubeginn, Bauende, Vertragslaufzeit)

■   Herstellungskosten der Immobilie

■   Transaktionskosten der öffentlichen Hand für den Beschaffungsvorgang

■   Kosten für Bürgschaften o.ä.

■   Jährliche Betriebskosten der Immobilie

■   Indizierung (Preissteigerungsraten)

■   Umsatzsteuer

■   Finanzierungskosten

■   Risikokosten

 

Die für die konventionelle Beschaffung ermittelten Daten beruhen im Wesentlichen auf Erfahrungswerten des Klinikums. Soweit wie möglich wurde auf konkrete Daten aus vergangenen Bauprojekten (u.a. auch Neubau der Akutklinik) bzw. dem laufenden Betrieb des Krankenhauses zurückgegriffen. In großen Teilen war es jedoch erforderlich, die bisherigen Erfahrungen auf den Neubau der Psychiatrie zu projizieren.

 

Festzuhalten bleibt, dass nicht nur die Kostenschätzung bei Durchführung eines PPP-Projekts, sondern auch bereits die Kostenermittlung der konventionellen Beschaffung, in weiten Teilen naturgemäß von Annahmen geprägt ist.

 

In einem zweiten Schritt wurden sodann auf Grundlage der ermittelten PSC-Kosten die Kosten der PPP-Beschaffungsvariante ermittelt. Grundlage der Datenerhebung waren Erfahrungswerte aus nationaler und internationaler Literatur/Studien sowie zugängliche Daten aus PPP-Projekten in Deutschland. Der Fokus lag hierbei auf der Übertragung der national gesammelten Erfahrungen, insb. im Schul-, Verwaltungs-, Büro- und Hotelbau, auf die Gegebenheiten eines PPP-Projekts einer Psychiatrie. Zu wesentlichen Fragestellungen wurde ergänzend eine Markterkundung durchgeführt.

 

Zur Erhöhung der Plausibilität wurde die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ergänzt um eine Sensitivitäts- und Szenarioanalyse. Hierbei wurden zunächst die erfolgsrelevanten Parameter wie insbesondere Finanzierungszinssätze sowie Effizienzen in Bau und Betrieb identifiziert. Im nächsten Schritt wurden für diese Parameter geänderte Annahmen unterstellt. Hierbei wurden sowohl ein „worst case“ als auch ein „best case“-Szenario entwickelt.

 

5. Ergebnis der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

 

Erfahrungen aus nationalen und internationalen PPP-Projekten belegen, dass bei Durchführung eines PPP-Projekts im Vergleich zur klassischen Beschaffungs- bzw. Finanzierungsvariante durchschnittlich eine Kostenersparnis in Höhe von bis zu 10-20 % eintritt. Bezogen auf das vorliegende Projekt der Klinikum Offenbach GmbH haben sich im Zuge der Machbarkeitsstudie keine Anhaltspunkte ergeben, die dafür sprechen, bei Durchführung der Wirtschaftlichkeitsberechnung im Rahmen der Machbarkeitsstudie von diesen Erfahrungswerten abzuweichen (Bsp.: Besonderheiten der Risikenverteilung).

 

Im Ergebnis der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung werden sich die im Rahmen einer PPP-Ausschreibung am Markt erzielbaren Effizienzen im Vergleich zu einer konventionellen Projektrealisierung voraussichtlich zwischen 6 und 13 % bewegen.

 

Hierbei wurde das Modell der Eigenfinanzierung zu Grunde gelegt. D.h. der Baustein „Finanzierung“ wird nicht auf den privaten Partner übertragen, sondern die Finanzierung wird unmittelbar durch die Klinikum Offenbach GmbH mit einer durch sie gewählten Bank vorgenommen. Hintergrund ist, dass der wesentliche Teil der Investitionskosten bereits über Fördermittel des Landes abgedeckt ist und ein voraussichtlich nur geringer zu finanzierender Eigenmittelanteil verbleibt. Die Übertragung der Finanzierung eines solchen geringen Betrags an den privaten Partner ist weder aus vertraglicher noch aus wirtschaftlicher Sicht erforderlich oder sinnvoll, insbesondere vor dem Hintergrund dass die Finanzierungskonditionen des privaten Partners voraussichtlich oberhalb der durch die Klinikum Offenbach GmbH erzielbaren Konditionen eines kommunal verbürgten Kredits liegen würden. Darüber hinaus trägt die Herausnahme der Finanzierung wesentlich zu einer mittelstandsfreundlichen Projektgestaltung bei.

 

Anlage

Masterplan – Bebauungsplan Nr. 631