Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0146Ausgegeben am 18.01.2017

Eing. Dat. 22.12.2016

 

 

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 647 mit der Bezeichnung „Ehem. Güterbahnhof Offenbach“

hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2016-440 (Dez. I, Amt 60) vom 21.12.2016

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Dem Städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB (Vorvertrag) zwischen der Stadt Offenbach am Main und der Aurelis Asset GmbH, vertreten durch Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, Mergenthalerallee 15-21, 65760 Eschborn wird zugestimmt (Anlage 1).

 

Der Vorvertrag umfasst insbesondere folgende Inhalte:

·           Regelung der Aufgabenverteilung zwischen Aurelis und der Stadt

·           Kostentragung bzgl. der Baurechtschaffung für das Gebiet am ehemaligen Güterbahnhof Offenbach (u.a. Städtebaulicher Rahmenplan, Fachgutachten, Bebauungsplan)

·           Erstellung eines Bebauungsplan-Entwurfs auf Grundlage des städtebaulichen Rahmenplans

·           Abschluss eines weiteren, städtebaulichen Vertrags zum Bebauungsplan bzgl. der Erschließung des Gebiets, insbesondere mit Regelungen zu den städtebaulichen Folgekosten für soziale Infrastruktur, Grünflächen und natur- und artenschutzrechtlichen Eingriffsausgleich   

 

2.     Für das Gebiet des Geltungsbereichs in der Gemarkung Bürgel, Flur 7 zwischen dem Flurstück 380/3 und der Hafenbahn im Norden, der Laskabrücke im Osten, den Fern- und Güterbahngleisen im Süden und der Unteren Grenzstraße im Westen ist ein Bebauungsplan aufzustellen.

 

Der Geltungsbereich gemäß § 9 Abs. 7 BauGB wird wie folgt umgrenzt:

 

Im Norden:

durch eine Senkrechte auf der westlichen Grenze des Flst. 357/24 zum nordwestlichen Grenzpunkt des Flst. 380/3; die nördliche Grenze des Flst. 380/3; der westlichen und der östlichen Grenze des Flst. 293/2; der östlichen Grenze des Flst. 348/41; die nordöstliche Grenze des Flst. 348/44 und die nördliche Grenze des Flst. 348/35 (tw.)

 

 

 

im Osten:

durch eine gedachte Verlängerung der östlichen Grenze des Flst. 48/3, welche die nördliche Grenze des Flst. 348/35 im rechten Winkel schneidet;

 

im Süden:

durch die südliche Grenze des Flst. 348/35 ab dem Schnittpunkt der gedachten Verlängerung der östlichen Grenze des Flst. 48/3, welche die nördliche Grenze des Flst. 348/35 im rechten Winkel schneidet; die südlichen Grenzen der Flst. 348/60, 348/59, 348/58, 348/57 und 348/56; die Verbindung zwischen dem Schnittpunkt der südlichen Grenze des Flst. 348/56; der östlichen Grenze des Flst. 357/13 sowie dem Schnittpunkt der südlichen Grenze des Flst. 357/22 und der westlichen Grenze des Flst. 357/24;

 

im Westen:

durch die westliche Grenze des Flst. 357/24 zwischen dem Schnittpunkt der südlichen Grenze des Flst. 357/22 mit der westlichen Grenze des Flst. 357/24 und dem Schnittpunkt der Verlängerung der nördlichen Grenze des Flst. 380/3 im rechten Winkel zur östlichen Grenze des Flst. 357/24.

 

Die Umgrenzung des Geltungsbereichs ist in beigefügtem Übersichtsplan (Anlage 2) dargestellt.

 

Folgende Zielsetzungen werden mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 647 insbesondere verfolgt:

 

·           Reaktivierung des untergenutzen Geländes des ehemaligen Güterbahnhofs

·           Entwicklung eines durchmischten Stadtquartiers mit Wohnnutzung

·           Stärkung des Offenbacher Ostens als Standort für produzierendes Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe

·           Bewältigung der Nachbarschaft von Wohnen, Gewerbe und Verkehr

·           Herstellung einer Grün- und Freifläche mit Naherholungsfunktion

 

Für die Umsetzung der oben genannten Ziele ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

 

 

Begründung:

 

Historie

Das Areal diente in der Zeit zwischen 1919 und 1996 dem originären Güterverladebetrieb, zudem wurden u. a. Müll und Metallerzeugnisse gelagert. In der jüngeren Vergangenheit wurde ein Altölverladeplatz betrieben, Teilflächen sind an ein angrenzendes Autohaus und den ESO vermietet. In der Güterhalle befindet sich neben einer Wohnung auch ein privater Modelleisenbahnverein.

 

Im Jahr 2003 wurde vom Büro Albert Speer + Partner GmbH ein städtebaulicher Rahmenplan erarbeitet, der neben dem Kaiserlei und der Innenstadt Offenbachs eine dritte Säule der Stadtentwicklung bei der Ansiedlung von Büro- und Dienstleistungsunternehmen inkl. eines Bürohochhauses mit 20 bzw. 30 Stockwerken vorsah.

 

Im Jahr 2006 wurde die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 585 A beschlossen. Die Ziele des Bebauungsplans waren die Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs zu einem Büro- und Dienstleistungsstandort und die Sicherung des Ostbahnhofs als Halt für den Bahnfernverkehr inkl. Herstellung einer ausreichenden Anzahl an öffentlich zugänglichen Stellplätzen.

 

Aufgrund der sich negativ entwickelnden Büroflächennachfrage und der fehlenden Bereitschaft der Deutschen Bahn AG, den Ostbahnhof zu einem Fern- und Regionalbahnhalt aufzuwerten, ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 585 A nicht mehr erforderlich.

Der planungsrechtliche Zugriff auf das ehem. Güterbahnhofareal und die Zielverfolgung einer wertigen Entwicklung des Areals erfolgen durch die Aufstellung des Bebauungsplans 647.

 

Die Fläche ist aktuell der Planungshoheit der Stadt Offenbach am Main entzogen, da die formale Freistellung von Bahnbetriebszwecken gemäß § 23 Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) bislang noch nicht erfolgt ist. Der Antrag auf Freistellung soll noch in 2016 durch die DB eingereicht werden, nachdem letzte Baumaßnahmen im Zuge der Flächenfreisetzung beendet wurden. Eine förmliche Freistellung ist im Jahr 2017 zu erwarten.

 

 

Zu 1:

 

Vorvertrag zur Absichtserklärung der Kostenübernahme

Die in Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und Realisierung des Vorhabens entstehenden Kosten werden von der Grundstückseigentümerin, der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG übernommen und später in einem Städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 (1) Satz 1 Nr. 1 und 3 BauGB geregelt.

 

Regelungsinhalte dieses Städtebaulichen Vertrags werden insbesondere sein:

-     Das Rollenverständnis zwischen Stadt und Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG

-     Die Übernahme sämtlicher entstehender Kosten für die Aufstellung des Bebauungsplans inkl. Planungen, Fachgutachten

-     Die Kostenübernahme für den natur- und artenschutzrechtlichen Eingriffsausgleich, die Bodenordnung und die Bodensanierung

-     Die Herstellung (und Kostenübernahme) von Erschließungsmaßnahmen (u.a. Anpassungen und Ausbau des Knotens Untere Grenzstraße/ Hebestraße, Erstherstellung des bestehenden Wegs auf dem Flurstück 380/3, Erstherstellung einer Ringstraße auf dem Güterbahnhofgelände)

-     Die Eigentumsübergabe der öffentlichen Verkehrs- und Freiflächen an die Stadt Offenbach am Main

-     Die Kostenübernahme von städtebaulichen Folgekosten für soziale Infrastruktur im Gebiet (z.B. KITA)

 

Anlage 1 zur Beschlussvorlage ist ein Vorvertrag, in dem zwischen der Stadt Offenbach am Main und der Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG der Abschluss des Städtebaulichen Vertrags vereinbart wird.

 

Der Vorvertrag wird notwendig, da es sich um einen Angebotsbebauungsplan und nicht um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, hinter dem kein konkretes Vorhaben steht und somit auch kein Vorhaben- und Erschließungsplan existiert. Dem Vorvertrag zugrunde gelegt wird der städtebauliche Rahmenplan zur Entwicklung des Gebiets (siehe zu 2.). 

 

 

 

Zu 2:

 

Städtebauliches Konzept/ Rahmenplan

Die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG als Eigentümerin möchte die untergenutzten Flächen der Bebauung zuführen. Ziel ist die Bebauung mit einem durchmischten, innerstädtischen Quartier mit Gewerbe- und Wohnnutzung. Hierfür ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

Im Wintersemester 2015/16 unterstützte sie einen studentischen Wettbewerb deutscher und österreichischer Architekturfakultäten zum Thema „Transformation, Quartier 4.0“ – Urban Production und Vereinbarkeit von Produktion und Wohnen, ausgelobt durch den Kulturkreis der deutschen Wirtschaft im Bundesverband der Deutschen Industrie.

Ideen und Ansätze der studentischen Arbeiten wurden durch das Büro Albert Speer + Partner GmbH in Zusammenarbeit mit dem schallgutachterlichen Büro Kohnen Berater & Ingenieure GmbH in einen städtebaulichen Rahmenplan (Anlage 3 zum Aufstellungsbeschluss) überführt, der eng mit der Stadt Offenbach abgestimmt wurde.

 

Das städtebauliche Konzept sieht eine Ringstraße als Haupterschließung vor: In Gegenlage der Hebestraße wird an der Unteren Grenzstraße ein Vollknoten hergestellt. Die nördliche Umfahrung wird durch die Neuherstellung des Wegs auf dem Flurstück 380/3 wieder zur Unteren Grenzstraße geführt.

Die südliche Umfahrung ist bewusst auf eine Parallelität mit den Bahngleisen ausgelegt, um vor der zu erhaltenden Güterhalle eine Freiraumsituation zu erzeugen, welche als öffentlich zugänglicher Platz einen Quartiersmittelpunkt mit Aufenthaltsqualitäten dienen soll. Die Gestaltung und Nutzung des Quartiersplatzes ist im weiteren Verfahren zu verfolgen und abzustimmen.

Planungsrechtlich ist das geplante Quartier in ein Gewerbegebiet im Norden als Puffer zu bestehenden Gewerbebetrieben südlich der Mühlheimer Straße und ein Mischgebiet zu gliedern.

Städtebaulicher Auftakt soll ein siebengeschossiger Hochpunkt im gemischt genutzten Block B1 werden. Aufgrund der Nähe zum Ostbahnhof bietet sich hier u.a. ein größeres Hotelangebot an. Die nördliche, dreigeschossige Riegelbebauung (Blöcke A1 – A5) soll der Nutzung durch „Urban Production“- Betriebe vorbehalten sein, also der Unterbringung möglichst emissionsarmer Gewerbebetriebe dienen.

Der zentrale und somit immissionsgeschützteste Bereich (Blöcke B2 - B5) soll der Herstellung von Mehrfamilienwohnhäusern, jeweils gruppiert um einen grünen Innenhof, dienen.

Im südlichen Teilbereich bleibt die ehem. Güterhalle (D2) erhalten und soll kernsaniert werden, hier sollen Gewerbeflächen für Kleinbetriebe und Selbstständige, möglichst auch aus der Kreativwirtschaft, entstehen. Im Knotenbereich an der Unteren Grenzstraße ist die Errichtung eines Parkdecks und einer Mobilitätszentrale geplant, um Umsteigemöglichkeiten zwischen motorisiertem Verkehr und öffentlichem Nahverkehr sowie den Zugang zur Elektromobilität zu gewährleisten.

Den Abschluss des Quartiers stellen die beiden Blöcke C1 und C2 dar. Diese könnten u.a. durch Büros oder Boardingwohnen genutzt werden, für eine herkömmliche Wohnnutzung stehen sie aber aufgrund der erhöhten Immissionsbelastung nur sehr eingeschränkt zur Verfügung.

Östlich der geplanten Bebauung sollen bis zur Laskabrücke erforderliche natur- und artenschutzrechtliche Eingriffskompensationen dem Angebot möglichst hochwertiger, öffentlich zugänglicher Grünflächen dienen.

 

Insgesamt soll im Plangebiet mit 8,5 ha auf einer Baugrundstücksfläche von ~6,0 ha Baurecht für eine Bruttogeschossfläche von ~80.000 m² geschaffen werden. Neben ~17.000 m² Frei- und Grünflächen werden ~9.000 m² Erschließungsflächen vorbereitet.

 

Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum Bebauungsplan werden insbesondere folgende Belange gutachterlich untersucht:

 

·      Verkehrliche Erschließung

·      Natur- und Artenschutz

·      Schallimmissionen

·      Bodenschutz

·      Klimaschutz

 

Hinweis:

Der Vorvertrag (Anlage 1) enthält schützenswerte Sachverhalte. Es wird empfohlen die Anlage 1 nicht im Ratsinformationssystem zu veröffentlichen und nicht an die Presse weiterzugeben.

 

Anlagen:

Anlage 1: Städtebaulicher Vorvertrag (siehe Hinweis unter 1.)

Anlage 2: Übersichtsplan mit Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs

Anlage 3: Städtebaulicher Rahmenplan, unmaßstäbliche Verkleinerung

 

Verteiler:

13 x HFB

  1 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  1 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x Stv.-Büro