Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)0237Ausgegeben am 24.02.2022

Eing. Dat. 24.02.2022

 

 

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 650B

„Wohn- und Geschäftshochhaus Berliner Straße 43“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2022-062 (Dez. IV, Amt 62 und 60) vom 23.02.2022

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Die Abwägung der Stellungnahmen im Rahmen der ersten Offenlage gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650 (Anlage 6) wird wegen der Vollständigkeit der Unterlagen für die Beschlussfassung nochmals zur Kenntnis genommen. *

 

2.    Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B mit seinen Bestandteilen (Anlagen 1 und 2) sowie der zugehörige Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 3) und die Begründung mit Umweltbericht (Anlage 4), jeweils in der Fassung vom 11.02.2022, werden zum Zweck der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gebilligt.

Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B gemäß § 9 Abs. 7 BauGB wird wie folgt umgrenzt:

-       Im Norden: durch die Straßenmitte der Ziegelstraße (Flurstück 887/33, vormals 887/12)

-       Im Osten: durch die Straßenmitte des Großen Biergrunds (Flurstücks 869/4)

-       Im Süden: durch eine Parallele im Abstand von 10 m südlich entlang der nördlichen Grenze des Flurstücks 887/34, vormals 887/22 (Berliner Straße)

-       Im Westen: durch den angrenzenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650A ungefähr mittig des neuen Platzes, in Verlängerung der westlichen Seitenstraße der Sandgasse.

 

3.    Der Entwurf des Durchführungsvertrags in der Fassung vom 03.02.2022 (Anlage 7) mit dem Vorhabenträger WasE-2 GmbH, Berliner Str. 48, 63065 Offenbach am Main, wird zur Kenntnis genommen. *

 

* nachrichtlich: Eine Abstimmung über die Punkte 1 und 3 erfolgt nicht, da es sich nur um eine Kenntnisnahme handelt.

 

 

Begründung:

 

Anlass der Planung ist der Teil-Abriss des vorhandenen Geschäfts- und Parkhauses an der Berliner Straße und der Neubau mit einem Wohn- und Geschäftshochhaus unter Erhalt einer kerngebietstypischen Nutzung mit Beitrag zur Deckung des in Offenbach bestehenden erhöhten Wohnbedarfs. Es wird dazu auch auf die Magistratsvorlage Nr. 2021-043 vom 27.01.2021, 2016-21/DS-I(A)0932 zum vorhabenbezogenen B-Plan 650A für das westliche Baufeld verwiesen.

 

Die Stadtverordnetenversammlung hat am 22.06.2017 auf Antrag des Vorhabenträgers WasE-2-GmbH die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650 gemäß § 12 Abs. 2 BauGB beschlossen. Nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB und der formellen Beteiligung nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB bis einschließlich 01.02.2019 inklusive dem Billigungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung am 29.11.2018 wurde das Verfahren vom Vorhabenträger zunächst nicht weiterbetrieben.

 

Mit Antrag vom 26.11.2019 hatte der Vorhabenträger mitgeteilt, das Vorhaben mit geänderter Planung fortführen zu wollen. Begründet wurde dies mit der Würdigung der im Bebauungsplanverfahren vorgebrachten Bedenken und mit einer wirtschaftlichen Neubewertung seines Vorhabens. Aus Gründen der Bauabwicklung sollte der bisherige vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650 in die beiden Teilbebauungspläne Nr. 650A „Wohn- und Geschäftshaus Berliner Straße“ für das westliche Baufeld und Nr. 650B „Wohn- und Geschäftshochhaus Berliner Straße 43“ für das östliche Baufeld aufgeteilt werden. Letzterer erforderte nach der architektonischen Prüfung und der Offenlage des Vorhaben- und Erschließungsplans Anfang 2019 einen erhöhten Änderungsbedarf.

 

Die dahingehende Änderung des Aufstellungsbeschlusses zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650 wurde in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 19.12.2019 beschlossen. Die ortsübliche Bekanntmachung der Änderung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte in der Offenbach-Post am 31.01.2020.

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650A wurde zuerst zur Rechtskraft für das dortige Vorhaben zwecks Realisierung gebracht. Dies erfolgte mit dem Satzungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung am 11.02.2021 und der öffentlichen Bekanntmachung am 04.03.2021.

 

In Vorbereitung für den Bebauungsplan Nr. 650B wurde die Hochhausplanung fortgeschrieben und in zwei Sitzungen dem Gestaltungsbeirat der Stadt Offenbach vorgestellt. Nachdem die überarbeitete Hochhausplanung im November 2020 die ausdrückliche Zustimmung des Gestaltungsbeirates erhalten hat, kann in Folge der VEP 650 B in seinem Verfahren fortgesetzt und zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

 

Die nachfolgenden Änderungen gegenüber dem Offenlagebeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.11.2018 beziehen sich ausschließlich auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 650B.

 

·         Im ersten Obergeschoss wird als Nutzung Einzelhandel ausgeschlossen, hier werden andere Kerngebietsnutzungen realisiert.

·         Das vorhandene Parkhaus wird nur teilweise abgebrochen; der östliche Teil bleibt erhalten, wird saniert und mit einer neuen Fassade versehen. Es werden ca. 365 Stellplätze erhalten bleiben, die auch als Stellplatznachweis für das Baufeld West dienen. Davon werden 191 per Baulast als öffentlich anfahrbar gesicherte Stellplätze erhalten. Diese dürfen nicht als notwendige Stellplätze für andere Nutzungen herangezogen werden.

·         Der zu sanierende Parkhausteil kann zu einem Mobilitäts-Hub weiterentwickelt werden. Hierzu gehören insbesondere Bereiche für Carsharing, E-Mobilität und ein Fahrradparkhaus.

·         Wohnnutzung ist ausschließlich im Hochhaus ab dem 2. OG verortet und nicht im Bereich des Parkhauses.

·         Im Erdgeschoss des zu sanierenden Teils des Parkhauses werden ein Fahrradladen, der Zugang zu einer Fahrradstellplatzanlage mit ca. 650 Stellplätzen im Untergeschoss (davon 220 öffentliche), erschlossen mittels Rampe, und einem ausreichend dimensionierten Fahrradaufzug, sowie öffentliche Toiletten untergebracht.

·         Die bestehende Kita bleibt erhalten und wird auf 4 Züge erweitert. Die durch das Vorhaben entstehenden Kosten für die soziale Infrastruktur werden berücksichtigt. Eine Interimslösung für die Kita ist möglichst im Umkreis von 500 m bereit zu stellen.

·         Der architektonische Entwurf des Hochhauses wird mit 19 Geschossen neu entwickelt. Auf Anregung des Gestaltungsbeirates wird die innere Erschließung durch ein Atrium ergänzt und die Fassadengestaltung für ein städtebaulich verträgliches Einfügen in die Nachbarschaft überarbeitet.

 

Für den östlichen Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B wurde auf der Grundlage von § 34 BauGB bereits eine Abriss- und eine Baugenehmigung erteilt. Mit dem Abriss wurde im Frühjahr 2020 begonnen. Die Baugenehmigung ist datiert vom 12.03.2021. Der Vorhabenträger hat mit der Umsetzung der Sanierung des Parkhauses begonnen. Mit der Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B kann der Neubau des Hochhauses nachgezogen werden. Das Vorhaben unterstützt somit das in § 1 Abs. 5 BauGB festgehaltene vorrangige Ziel der Innenentwicklung.

 

Zu 1:

 

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650 hat in der Zeit vom 20.12.2018 bis einschließlich 01.02.2019 öffentlich ausgelegen. Ort und Dauer der Auslegung wurden am 12.12.2018 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 12.12.2018 über die Auslegung unterrichtet und zur Äußerung bis zum 23.01.2019 aufgefordert.

 

Dem Abwägungsvorschlag zu allen Stellungnahmen in Anlage 6 wurde bereits am 10.09.2020 im Verfahren zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650A durch die Stadtverordnetenversammlung zugestimmt und diese wurden als Ergebnis der Prüfung und der Abwägung bereits beschlossen. Die Abwägung bildete die Grundlage für die weitere Erarbeitung und Aufteilung des Bebauungsplans in zwei Teile und ist zur Nachvollziehbarkeit und wegen der Vollständigkeit der Unterlagen im Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650B mit enthalten.

 

Zu 2:

 

Wie in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main am 19.12.2019 beschlossen, wird nach Durchführung des Satzungsverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650A für das westliche Baufeld nun das Bebauungsplanverfahren für den östlichen Teil mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650B durchgeführt.

 

Mit dem Billigungsbeschluss wird der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan und Begründung für die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange freigegeben. Die Öffentlichkeit erhält Gelegenheit, die Unterlagen einzusehen und Stellungnahmen abzugeben. Dies soll im Rahmen einer öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes erfolgen. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange werden angeschrieben, informiert und zur Stellungnahme aufgefordert.

 

Zu 3:

 

Die grundlegenden Vereinbarungen zwischen der Stadt Offenbach am Main und dem Vorhabenträger WasE-2 GmbH wurden bereits im Durchführungsvertrag zum B650A getroffen und beschlossen.

Der jetzt vorgelegte, vom Vorhabenträger zugestimmte, Entwurf des Durchführungsvertrags zum B650B (Anlage 7) zur Absicherung der fortgeschriebenen Planung stellt eine Ergänzung zum bestehenden Durchführungsvertrag, bezogen auf das östliche Baufeld, dar und wird der Stadtverordnetenversammlung zur Kenntnis gegeben. Der Durchführungsvertrag kann in einzelnen Punkten noch präzisiert werden und wird vor dem Satzungsbeschluss des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt.

 

Hinweis:

Der Durchführungsvertrag (Anlage 7) enthält schützenswerte Sachverhalte und sollte nicht veröffentlicht werden.

 

Anlagen:

1)        Bebauungsplanentwurf Nr. 650B - Planzeichnung

2)        Bebauungsplanentwurf Nr. 650B - Textliche Festsetzungen

3)        Vorhaben- und Erschließungsplan

4)        Begründung mit Umweltbericht

5)        Liste der Gutachten

6)        Abwägung der Stellungnahmen aus der Offenlage vom 20.12.2018

            bis 01.02.2019 des Bebauungsplans Nr. 650 (Stand 22.05.2020)

7)        Durchführungsvertrag (nichtöffentliche Anlage)

 

Hinweis: Antrag und Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentliche Auslage und die nichtöffentliche Anlage 7 erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.