Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0345Ausgegeben am 01.09.2022
Eing. Dat. 01.09.2022
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 650B
„Wohn- und Geschäftshochhaus Berliner Straße 43“
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2022-296 (Dez. IV, Ämter 62 und 60) vom 31.08.2022
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
Die eingegangenen Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Dem Abwägungsvorschlag zu allen Stellungnahmen (Anlage 4) wird zugestimmt und als Ergebnis der Prüfung und Abwägung beschlossen.
2. Zustimmung zum Vorhaben- und Erschließungsplan sowie zum Durchführungsvertrag
Dem mit der Stadt Offenbach am Main abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers WasE-2 GmbH in der Fassung vom 19.08.2022 (Anlage 2) sowie dem zugehörigen Durchführungsvertrag mit den Vorhabenträgern in der Fassung vom 02.08.2022 (Anlage 6) wird zugestimmt. Der Magistrat wird beauftragt, den Durchführungsvertrag für die Stadt Offenbach am Main abzuschließen.
3. Beschluss über den Plan als Satzung
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650B in der Fassung vom 19.08.2022 (Anlage 1) für das Gebiet in der Gemarkung Offenbach, Flur 2, mit den Flurstücken 575/3, 575/4, 887/33 tlw., 887/34 tlw., 869/4 tlw., wird umgrenzt im Norden durch die Straßenmitte der Ziegelstraße (Flurstück 887/33, vormals 887/12), im Osten durch die Straßenmitte des Großen Biergrunds (Flurstück 869/4), im Süden durch eine Parallele im Abstand von 10 m südlich entlang der nördlichen Grenze des Flurstücks 887/34, vormals 887/22 (Berliner Straße) und im Westen durch den angrenzenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650A ungefähr mittig des neuen Platzes, in Verlängerung der westlichen Seitenstraße der Sandgasse. Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan in der Fassung vom 19.08.2022 (Anlage 2) als Bestandteil wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650B gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 12 Abs. 3 BauGB und in Verbindung mit §§ 5 und 51 HGO als Satzung beschlossen.
4. Begründung zum Bebauungsplan
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan 650B wird die Begründung inkl. Umweltbericht (Anlage 3) gem. § 9 Abs. 8 BauGB in der Fassung vom 19.08.2022 beigefügt.
Begründung:
Zu 1:
Die in der Auslage enthaltenen Kopien der Stellungnahmen wurden während der Offenlage des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 05.04.2022 bis 12.05.2022 und während des parallel durchgeführten Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 BauGB abgegeben. Die abgegebenen Stellungnahmen führten zu wenigen Änderungen des Entwurfes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Inhalte der einzelnen Stellungnahmen und der jeweilige Abwägungsvorschlag sind in Anlage 4 aufgeführt.
Zu 2:
Vorhabenträger ist die WasE-2 GmbH. Mit Antrag vom 26.11.2019 hatte der Vorhabenträger mitgeteilt, das ursprünglich 2017 beantragte Vorhaben mit geänderter Planung fortführen zu wollen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf Nr. 650 wurde im Nachgang in zwei Teilbereiche aufgeteilt: Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650A wurde bereits in der Stadtverordnetenversammlung am 11.02.2021 als Satzung beschlossen. Grundlegende Vereinbarungen zwischen der Stadt Offenbach am Main und dem Vorhabenträger wurden bereits im Durchführungsvertrag zum B 650A getroffen und beschlossen.
In Vorbereitung für den Bebauungsplan Nr. 650B wurde die Hochhausplanung fortgeschrieben und in zwei Sitzungen dem Gestaltungsbeirat der Stadt Offenbach vorgestellt.
Der Vorhabenträger erklärt auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlage 2), dass er zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist. Er verpflichtet sich mit dem unterzeichneten Durchführungsvertrag (Anlage 6), welcher eine Ergänzung des bestehenden Durchführungsvertrags zum B 650A bezogen auf das östliche Baufeld darstellt, dass er die Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist garantieren und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise tragen wird. Der Durchführungsvertrag und der Vorhaben- und Erschließungsplan enthalten alle erforderlichen Regelungen zur Realisierung des Vorhabens wie die Erschließung des Vorhabens, Vereinbarungen zu Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahmen, zur Übernahme von Kosten und zur Einhaltung von Fristen.
Der Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der Durchführungsvertrag als ein Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplan 650B erfordern die Zustimmung durch die Stadtverordnetenversammlung vor dem nachfolgenden Satzungsbeschluss.
Es ist vor dem Satzungsbeschluss nach § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB rechtlich zwingend erforderlich, dass vor dem Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Durchführung der Planinhalte in Form des Vorhaben- und Erschließungsplans und des seitens des Vorhabenträgers zugestimmten, einseitig unterzeichneten Durchführungsvertrags vorliegen.
Zu 3:
Bei dem Gebiet, für das der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650B beschlossen werden soll, handelt es sich um den Bereich südlich des Mains zwischen Ziegelstraße, Berliner Straße, dem Großen Biergrund und der Verlängerung der Sandgasse im Stadtteil Zentrum. Anlass der Planung ist der Neubau eines Wohn- und Geschäftshochhauses und die Sanierung des Bestandsparkhauses im östlichen Teil des Gesamtareals mit Beitrag zur Deckung des in Offenbach bestehenden erhöhten Wohnbedarfs. Die bestehende kerngebietstypische Nutzung soll erhalten bleiben.
Das Vorhaben löst ein Planungserfordernis aus, da es sich nicht gemäß § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Planung umfasst einen Vorhaben- und Erschließungsplan sowie einen mit dem Vorhabenträger abzuschließenden Durchführungsvertrag. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650B soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das geplante Quartier schaffen. Es wird dazu auch auf die Magistratsvorlage Nr. 2021-043 vom 27.01.2021, 2016-21/DS-I(A)0932 zum vorhabenbezogenen B-Plan 650A für das westliche Baufeld verwiesen.
Für den östlichen Teilbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B wurde auf der Grundlage von § 34 BauGB bereits eine Abriss- und eine Baugenehmigung erteilt. Mit dem Abriss wurde im Frühjahr 2020 begonnen. Die Baugenehmigung ist datiert vom 12.03.2021. Der Vorhabenträger hat mit der Umsetzung der Sanierung des Parkhauses begonnen. Mit der Rechtskraft des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650B kann der Neubau des Hochhauses nachgezogen werden. Das Vorhaben unterstützt somit das in § 1 Abs. 5 BauGB festgehaltene vorrangige Ziel der Innenentwicklung.
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hat in ihrer Sitzung am 10.03.2022 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 650B nebst Vorhaben- und Erschließungsplan, der Begründung und den dazugehörigen Gutachten sowie dem Durchführungsvertrag im Entwurf zum Zweck der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gebilligt.
Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 650B, bestehend aus Planzeichnung und textlichen Festsetzungen, wurde zusammen mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Abwägung der Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 650, der Begründung mit Umweltbericht sowie den zugehörigen Fachgutachten in Form einer umwelttechnischen Untersuchung, einer Verträglichkeitsprüfung, einer artenschutzrechtlichen Untersuchung, einer Verkehrsuntersuchung, einem Entwässerungskonzept, einer schalltechnischen Untersuchung und einer Betrachtung zum Lokalklima in der Zeit vom 05.04.2022 bis einschließlich 12.05.2022 öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer der Auslegung wurden am 29.03.2022 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 29.03.2022 über die Auslegung unterrichtet und zur Äußerung bis zum 12.05.2022 aufgefordert.
Nach Durchführung der vorgeschriebenen Verfahrensschritte und aufgrund der vorliegenden rechtlichen Voraussetzungen – mit der Stadt abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan sowie vom Vorhabenträgern unterzeichneter Durchführungsvertrag - kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan 650B zusammen mit dem Vorhaben - und Erschließungsplan als Bestandteil gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB (jeweils in der Fassung vom 19.08.2022) nunmehr als Satzung beschlossen werden.
Zu 4:
Nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, diesem aber beizufügen, ist nach § 9 Abs. 8 BauGB eine Begründung. Die Begründung stellt die Grundlagen der Abwägung in ihren zentralen Punkten dar und ist Hilfe für die Auslegung der Festsetzungen.
Hinweis:
Der Durchführungsvertrag (Anlage 6) enthält schützenswerte Sachverhalte und sollte nicht veröffentlicht werden.
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die der Abwägung der Stellungnahmen (Anlage 4) zugrundeliegende Kopien der Stellungnahmen, die in der Gutachtenliste (Anlage 5) aufgeführten Gutachten, sowie die Anhänge 1-9 des Durchführungsvertrags (Anlage 6) zur Einsichtnahme aus. Die Auslagen sind nicht zu veröffentlichen. Zur Nachvollziehbarkeit und zur Kenntnis sind die Anlagen 1-7 der Magistratsvorlage zusätzlich im Auslageordner enthalten.
Anlagen:
1) Bebauungsplan Nr. 650B - Planzeichnung mit Textlichen Festsetzungen
2) Vorhaben- und Erschließungsplan
3) Begründung mit Umweltbericht
4) Abwägung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vom 05.04.2022-12.05.2022
5) Liste der Gutachten
6) Durchführungsvertrag (nichtöffentliche Anlage)
Hinweis: Der Antrag sowie die Anlagen 1-5 werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Anlage 6 sowie die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.