Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0647Ausgegeben am 18.01.2024
Eing. Dat. 18.01.2024
Stadtwerke Offenbach (SOH) / GBO Gemeinnützige Baugesellschaft mbH Offenbach (GBO)
„Station Mitte“ / Realisierung am Standort ehem. Galeria/Kaufhof-Immobilie und Gründung „Station Mitte GmbH Offenbach“ durch Erwerb der Geschäftsanteile der 46R-Vermögensverwaltungs-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)
hier: Grundsatzbeschluss
Antrag Oberbürgermeister vom 18.01.2024
Der Oberbürgermeister beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie
folgt beschließt:
1.
Abweichend vom Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 09. März 2023 zu (2021-26/DS-I(A)0478) wird nunmehr die ehemalige Galeria/Kaufhof-Immobilie, die in der Machbarkeitsstudie noch nicht enthalten war, der favorisierte und am besten geeignete Standort für die Realisierung der "Station Mitte". Die Varianten der Machbarkeitsstudie werden nicht weiterverfolgt.
2.
Als erster Schritt zur Realisierung der „Station Mitte“ wird dem Erwerb von 100% der Geschäftsanteile der 46R-Vermögensverwaltungs-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) durch die GBO im Wege eines Geschäftsanteilskauf- und Anteilsabtretungsvertrages mit Wirkung zum 31.03.2024 zugestimmt.
Es dient hierbei zur Kenntnis, dass die 46R-Vermögensverwaltungs-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) Eigentümerin der ehemaligen „Galeria/Kaufhof-Immobilie“ in Offenbach am Main, Hof- und Gebäudefläche Frankfurter Straße 12,18/Herrnstraße 15, ist.
3.
Der beigefügten Neufassung des Gesellschaftsvertrages der 46R-Vermögensverwaltungs-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) unter deren Umfirmierung in „Station Mitte GmbH Offenbach“ und damit der Gründung dieser Gesellschaft wird zugestimmt (Anlage 1).
4.
Der Kaufpreis für die Gesellschaftsanteile und Nebenkosten wird bis zu 13,0 Mio. € betragen und wird aus den freien Mitteln der Stadt Offenbach oder der SOH zwischenfinanziert. Im Zuge des weiteren Projektfortgangs wird eine Bankenfinanzierung für den Kaufpreis und die Umbaukosten angestrebt.
5.
Der Magistrat wird beauftragt, für die Entwicklung bzw. den Umbau der Galeria/Kaufhof-Immobilie eine konkrete Kostenaufstellung vorzunehmen und der Stadtverordnetenversammlung samt Finanzierungsvorschlag vor Vergabe der Umbaumaßnahmen erneut zur Beschlussfassung vorzulegen.
6.
Nach dem erfolgten Umbau der Kaufhof/Galeria-Immobilie wird die Stadt Offenbach eine wesentliche Fläche für die Stadtbücherei von der “Station Mitte GmbH Offenbach” anmieten.
7.
Der Magistrat wird ermächtigt, die zur operativen Umsetzung notwendigen Beschlussfassungen vorzunehmen und die Geschäftsführungen von SOH und GBO zu ermächtigen, die erforderlichen Rechtsgeschäfte vorzunehmen.
8.
Falls sich insbesondere aufgrund rechtlicher Beanstandungen der Urkundsperson
oder des Registergerichtes, wegen Bedenken der Finanzverwaltung oder wegen
Bedenken der Aufsichtsbehörde Änderungen als notwendig erweisen sollten, wird
der Magistrat für die im Zuge der Umsetzung des Erwerbes der Gesellschaft und der in diesem Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte ermächtigt, Änderungen
in den Vertragsentwürfen vorzunehmen, soweit dadurch der wesentliche Inhalt nicht
verändert wird. Über derartige Modifikationen ist der Stadtverordnetenversammlung zu berichten.
Begründung:
Mit Grundsatzbeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 09. März 2023 zu (2021-26/DS-I(A)0478) wurde die Machbarkeitsstudie für die neue Stadtbibliothek „Station Mitte“ in der Offenbacher Innenstadt zur Kenntnis genommen. Die Chancen der konzeptionellen Neuausrichtung der Stadtbibliothek und Erweiterung im Sinne der „Station Mitte“ des Zukunftskonzeptes Innenstadt wurden anerkannt und einer Verlegung in die Kerninnenstadt zugestimmt. Im Hinblick darauf wurde der Magistrat beauftragt verschiedene Immobilien in der Innenstadt zu prüfen.
Über die in der Machbarkeitsstudie favorisierten Standorte hinaus bietet sich nun das Gebäude des ehemaligen „Galeria/Kaufhof“ in der Frankfurter Straße als potenzieller Standort für die „Station Mitte“ an, nach dem sich - nach Erstellung der Machbarkeitsstudie - herausstellte, dass diese Immobilie künftig nicht mehr als Warenhaus betrieben wird.
Eine intensive Prüfung der ehemaligen „Galeria/Kaufhof-Immobilie“ hat erhebliche Vorteile für die dortige Umsetzung der „Station Mitte“ und zur Aufwertung der Offenbacher Innenstadt ergeben. Sie stellt mit der kleinsten Gesamtfläche aller betrachteten Objekte die wirtschaftlich beste Alternative mit den geringsten Umbaukosten dar (vgl. Präsentation, Anlage 2). Die Immobilie gewährt eine hohe Sichtbarkeit des Projekts durch die lange Fensterfront zur Frankfurter Straße hin und hat eine gute Raumaufteilung für die Verwirklichung der geplanten Nutzung. Das Gebäude soll, auch zur Förderung der öffentlichen Bildung, die Offenbacher Stadtbücherei beherbergen, die derzeit nicht den Anforderungen gerecht wird, die an eine Bibliothek gestellt werden (z.B. ruhige Arbeitsplätze, Internetzugang, analoge und digitale Angebote).
Neben der Nutzung der Immobilie als moderne Stadtbibliothek verfügt die Immobilie noch über eine Gewerbefläche und zusätzliche Flächen um ein gastronomisches Angebot sowie auf dem Dach des Gebäudes einen zweigeschossigen Veranstaltungsraum zu realisieren. Zudem soll die „Station Mitte“ Räume erhalten, die zumindest teilweise auch von Vereinen und Initiativen genutzt werden können. Diese Optionen fördern die Belebung der Offenbacher Innenstadt und die Verbindung von Bildungsgerechtigkeit, Wertschätzung für das Ehrenamt und Innenstadtförderung.
Der momentane Eigentümer der Immobilie hat kürzlich als Projektentwickler insgesamt vier Galeria/Kaufhofimmobilien, zu denen auch der Galeria/Kaufhof Offenbach gehörte, zu einem deutlich günstigeren Paketpreis vom ursprünglichen Eigentümer gekauft.
Er ist bereit, die Offenbacher Galeria/Kaufhof-Immobilie, die er mit einer ausschließlich zu diesem Zweck verwendeten Grundstücksgesellschaft in der Rechtsform einer Unternehmergesellschaft haftungsbeschränkt (Sonderform einer GmbH), der 46R-Vermögensverwaltungs-Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt), gekauft hat, an die Stadt Offenbach oder eine der Gesellschaften der Stadtwerke Offenbach zu einem seine Nebenkosten und einem maßvollen Aufschlag enthaltenden Kaufpreis im Wege eines Geschäftsanteilskauf- und Abtretungsvertrages weiter zu verkaufen.
Sämtliche Geschäftsanteile dieser Grundstücksgesellschaft, die ausschließlich die Offenbacher Galeria/Kaufhof-Immobilie hält, sollen durch die GBO mit der Folge erworben werden, dass die GBO alleinige Gesellschafterin dieser GmbH wird.
Die Gesellschaft wird damit eine Tochtergesellschaft der GBO.
Diese Gesellschaft soll bewusst als eigenständige Tochter der GBO geführt werden, wodurch eine transparente Abgrenzung zwischen dem Projekt “Station Mitte” und dem Wohnungsbau-Kerngeschäft der GBO gewährleistet wird.
Die Gesamtprojektfinanzierung wird die finanzielle Leistungsfähigkeit der GBO nicht belasten.
Nach dem Erwerb der Geschäftsanteile ist beabsichtigt die GmbH in „Station Mitte GmbH Offenbach“ umzufirmieren und ihren Unternehmensgegenstand anzupassen.
Der Gesellschaftsvertrag der „Station Mitte GmbH Offenbach“ entspricht inhaltlich den üblichen Gesellschaftsverträgen der Unternehmen der Stadtwerke Offenbach, unter Beachtung der relevanten kommunalrechtlichen Vorschriften der Hessischen Gemeindeordnung für kommunale Beteiligungsgesellschaften sowie den für Mehrheitsbeteiligungen der Stadt Offenbach geltenden Regelungen des Public Corporate Governance Kodex.
Analog der Offenbacher Stadiongesellschaft ist für die „Station Mitte GmbH Offenbach“ ein siebenköpfiger Aufsichtsrat vorgesehen. Da die Gesellschaft über kein Personal verfügt, sind keine Arbeitnehmervertreter im Aufsichtsrat vorgesehen.
Der ausgehandelte Kaufpreis für diese GmbH einschließlich der anfallenden Nebenkosten liegt signifikant unter dem Betrag, den der ursprüngliche Eigentümer von der Stadt Offenbach gefordert hatte. Mit Berücksichtigung der anfallenden Erwerbsnebenkosten beläuft sich die Kaufsumme auf bis zu 13,0 Mio.€. Die Summe wird zunächst aus freien Mitteln der Stadt Offenbach bzw. der SOH zwischenfinanziert.
Eine erste Einschätzung auf Basis eines Nutzungskonzepts des beauftragten Architekten (BB22), in Abstimmung mit dem Projektentwickler, zu den Umbaumaßnahmen sieht einen Investitionsbedarf in der Größenordnung von
ca. 22,0 Mio. € vor. Zusätzliche Anforderungen, die im Laufe des Umbaus aufkommen können, sind hierbei nicht umfasst.
Mit Einreichung einer gesonderten Beschlussvorlage in Form eines Umsetzungsbeschlusses wird sowohl die Umbaumaßnahme als auch die Finanzierung des Geschäftsanteilskaufs und des Gesamtinvestitionsbedarfs konkretisiert.
Der Umbau der Immobilien zur Nutzung als Stadtbibliothek erfolgt nach derzeitigem Planungsstand mittels einer Vergabe an einen Generalübernehmer unter Beachtung vergabe- und beihilferechtlicher Vorschriften.
Nach rechtlicher Prüfung des Sachverhaltes ist der Erwerb der Kaufhof/Galeria-Immobilie bzw. der Erwerb der Besitzgesellschaft vergaberechtsfrei möglich, auch wenn im Rahmen des Kaufs in Bauverträge eingetreten würde, sofern es sich um unwesentliche Leistungen handelt.
Die Fertigstellung der Immobilie ist bedingt durch Vergaberecht und Bauzeit für frühestens Mitte 2026 geplant. Bis zur geplanten Fertigstellung können für die Revitalisierung der Immobilie Fördermittel aus dem Landes- Förderprogramm „Zukunft Innenstadt-Leuchttürme für den nachhaltigen Umgang mit Leerständen“ beantragt werden. Dies wird Gegenstand einer gesonderten Vorlage an den Magistrat durch das Amt 60, sobald mit dem Fördergeber das nun beschlossene Modell auf seine Fördermöglichkeit abgestimmt ist. Gleiches gilt auch für die bewilligten Bundesfördermittel im Rahmen des ZIZ-Programmes. Auch hier steht die Stadt im Austausch mit dem Fördergeber, was die weitere Förderfähigkeit der bewilligten Mittel für neue Maßnahmen für die Umnutzung der ehem. Kaufhof-Immobilie angeht.
Zur Umsetzung der Beschlusslage wurden und werden sowohl vergabe- als auch steuerrechtliche Aspekte - bei Bedarf unter Beauftragung von externer Beratungskompetenz - geprüft und beachtet.
Kommunalverfassungsrechtlich ist nach §§ 9 i.V.m. 50 HGO die Zuständigkeit der Stadtverordnetenversammlung gegeben.
Die Gründung einer Gesellschaft sowie die erstmalige Beteiligung an einer Gesellschaft ist beim Regierungspräsidium Darmstadt anzuzeigen. Die Anzeigepflicht ergibt sich aus § 127 a Abs. 2 HGO. Das Regierungspräsidium wurde über Amt 20 bereits vorab informiert. Eine Ersteinschätzung des Regierungspräsidiums liegt vermutlich bis zur Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vor.
Hinweis:
Die Anlagen enthalten schützenswerte Sachverhalte. Es wird empfohlen, die Anlagen nicht im Ratsinformationssystem zu veröffentlichen und nicht an die Presse weiterzugeben.
Nichtöffentliche Anlagen:
- Entwurf Gesellschaftsvertrag „Station Mitte GmbH Offenbach“ (Anlage 1)
- Präsentation (Anlage 2)
- Klimarelevanzprüfung (Anlage 3)
Hinweis: Der Antrag wird den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentlichen Anlagen erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.