Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0752Ausgegeben am 22.08.2024
Eing. Dat. 22.08.2024
„Neubau einer Grundschule am Standort Ernst-Reuter-Schule, Erweiterung im Bestand, Neugestaltung der Zufahrtsstraße, des Parkplatzes und Schulhofs“
Ausführung des Schulentwicklungsplans 2013 vom 24.07.2014 und Anpassung der Schulplätze an die aktuelle Bevölkerungsentwicklung bis zum Schuljahr 2023/2024
hier: Ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss sowie Bereitstellung zusätzlicher Mittel
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2024-306 (Dez. IV, Amt 60) vom 21.08.2024
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel für das Projekt „Neubau einer Grundschule am Standort Ernst-Reuter-Schule, Erweiterung im Bestand, Neugestaltung der Zufahrtsstraße, des Parkplatzes und Schulhofs“ wird zugestimmt.
Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung von 23.563.000,00 € um 6.957.000,00 € auf nunmehr 30.520.000,00 €.
Die erforderlichen Mittel stehen bei dem Produktkonto 03010100.0951000060, Investitionsnummer 0301010900601902 „Neubau Grundschule am Standort der Ernst-Reuter-Schule(OPG)“, wie folgt zur Verfügung:
Haushaltsmittel 2023 und früher: 8.904.499,00 €
Haushaltsmittel 2024: 4.662.100,00 €
Haushaltsmittel 2025: 9.600.000,00 €
Haushaltsmittel 2026: 7.353.401,00 €
Gesamt: 30.520.000,00 €
2. Die Finanzierung erfolgt aus Kreditmarktmitteln sowie aus Fördermitteln und ist nun wie folgt angepasst und vorgesehen:
Nach dem Projektbeschluss vom 27.01.2022 wurden bei der KfW Mittel aus dem BEG Programm Kommunen – Kredit (264) beantragt und gewährt. Die Stadt Offenbach erhält für den „Neubau eines Effizienzgebäudes 40 Erneuerbare Energien“ einen Kredit in Höhe von 6.612.900,00 € sowie einen Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 10,2 % bzw. 674.450,00 €.
Zuwendungsbetrag: 674.450,00 €
Kreditmarktmittel: 29.845.550,00 €
Gesamt: 30.520.000,00 €
3. Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten erhöhen sich von 3.662.488,62 € um 1.152.251,55 € auf insgesamt 4.814.740,17 €. Diese sind in den folgenden Jahren zu veranschlagen. Die Gebäudebetriebskosten sowie die Bauunterhaltungskosten für den Neubau, die Bestandteil der o. g. geprüften Folgekostenberechnung sind, sind nicht im derzeitigen Budget des Rahmendienstleistungsvertrags (RDLV) enthalten und erhöhen deshalb den RDLV für die zukünftigen Jahre von 684.125,42 € um 250.693,00 € auf 934.818,42 € p. a.
4. Die treuhänderische Abwicklung der Maßnahme ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag wurde der OPG bereits übertragen. Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.
5. Der Anpassung der Honorare für die Planungs- und Beratungsleistungen sowie an den erweiterten Umfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufen I bis III wird zugestimmt. Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf anzupassen.
Begründung:
1. Anlass
Die Stadtverordnetenversammlung hat mit Projekt- und Vergabebeschluss vom 27.01.2022 (Nr. 2021-26/DS-I-(A)0192 und 2021-26/DS-I(A)0192/1) dem „Neubau einer Grundschule am Standort Ernst-Reuter-Schule, Erweiterung im Bestand, Neugestaltung der Zufahrtsstraße, des Parkplatzes und Schulhofs“ mit Gesamtkosten in Höhe von 23.563.000,00 € zugestimmt.
Das Projekt wird in zwei Bauabschnitten bei laufendem Schulbetrieb realisiert und befindet sich in der baulichen Umsetzung.
Gemäß den Angaben der mit der Projektsteuerung sowie der treuhänderischen Abwicklung beauftragten Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG) werden für den erfolgreichen Abschluss des Projekts nun zusätzliche Mittel in Höhe von 6.957.000,00 € benötigt.
2. Begründung des Bedarfs
2.1 Erhöhung der Marktpreise für bereits vergebene Bauleistungen
Mit der ab März 2020 bestehenden Corona-Pandemie und der durch den seit Februar 2022 andauernden Krieg in der Ukraine ausgelösten Energiekrise kommen zu der seit Jahren angespannten Marktlage am Bau erschwerende Bedingungen hinzu, welche zu einer ungewöhnlich hohen Baupreisentwicklung führten.
In den Vergabeverfahren wurden in der ersten Ausschreibungsrunde teilweise keine Angebote abgegeben oder Angebote lagen so weit über der Kostenberechnung, dass die Vergaben aufgehoben werden mussten. Auch bei einer zweiten Vergaberunde konnten nur geringe Effekte erzielt werden. Der geplante Bauablauf bedingte, dass bis zu bestimmten Zeitpunkten die Gewerke beauftragt sein mussten, um die Arbeiten vor Ort einigermaßen termingerecht auszuführen. Folglich mussten Aufträge teilweise deutlich über Budget vergeben werden, um eine Unterbrechung der begonnenen Baumaßnahme zu vermeiden. Dies betraf insbesondere den Holzbau sowie die haustechnischen Gewerke als auch die Tiefbauarbeiten.
Die Neubewertung der Kosten bedingt außerdem eine Anpassung der Baunebenkosten, da die Honorare auf Basis der aktuellen Kostenberechnung ermittelt werden: Die Anpassung der Honorare erfolgt jedoch lediglich für die Baunebenkosten des zweiten Bauabschnitts, die Baunebenkosten des ersten Bauabschnitts ändern sich gemäß Honorarrecht nicht.
2.2 Konkretisierungen nach Abgabe der Planungs- und Kostendaten zum Projektbeschluss
Bei Abgabe der Planungs- und Kostendaten zum Projekt- und Vergabebeschluss hat die Planung einen Detaillierungsgrad, der noch Unschärfen in der Planung beinhaltet. Gegenüber den tatsächlichen Kosten nach Fertigstellung können die zu diesem Zeitpunkt geschätzten Kosten um bis zu 20 % abweichen. Die Planung wird üblicherweise nach Projektbeschluss weiter vertieft und notwendigerweise ergänzt.
So musste unter anderem aufgrund der äußeren Rahmenbedingungen die Ausführung der Bodenplatte und deren Tragschichten geändert werden. Auch wurden mit der GBM (GBM Service GmbH Offenbach) weitere Optimierungen abgestimmt, die den späteren Betrieb verbessern. Die Abstimmungen mit ENO (Energienetzte Offenbach) und ZWO (Zweckverband Wasserversorgung Stadt und Kreis Offenbach) ergaben, dass für die geplanten Neubauten bestehende Versorgungsleitungen umzuverlegen sind.
Der Rahmenvertrag für die Lieferung von losen Möbeln musste während der Planungsphase vom Stadtschulamt neu verhandelt werden. Die daraus resultierenden erhöhten Preise waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt. Weitere Kosten entstanden durch die Übernahme der Unterhaltungskosten für die Pflege der Grünfläche an der Bürgeler Straße. Diese Fläche war bis zum Baubeginn den Sportvereinen zugeordnet. Die Übernahme dieser Kosten während der Bauphase war nicht vorhersehbar.
Einsparungen ergaben sich aus dem Entfall eines ursprünglich geplanten Interimscontainers und den Verzicht auf eine Lüftungsanlage für den neuen Mehrzweckraum.
2.3 Erweiterungen der Projektinhalte
Aus nach dem Projekt- und Vergabebeschluss geänderten Anforderungen ergaben sich Erweiterungen der Projektinhalte. Hierbei handelt es sich um weitergehende Maßnahmen zum Schutz vor Vogelschlag sowie den Einsatz einer zusätzlichen Photovoltaik-Anlage, wodurch die Förderquote für einen beantragten BEG-Kredit für Kommunen erhöht werden konnte.
2.4 Mehrleistungen und Nachträge
Trotz gewissenhafter Planung und Ausschreibung beinhalten die Bauaufträge immer ein gewisses Potential für Mehrleistungen und Nachträge.
Bei den Tiefbauarbeiten ergaben sich Mehrleistungen aufgrund fehlender oder falscher Leitungspläne. Die tatsächlich ausgeführte Leitungsführung stellte sich nach Baugrundöffnung in einigen Teilbereichen anders als in den Bestandsplänen dar. Dies verursachte notwendige Umplanungen. Da die Bauaufträge vergaberechtskonform als Aufmaßaufträge (es werden am Ende die tatsächlichen Mengen mit den vereinbarten Einheitspreisen abgerechnet) vergeben werden, sind die tatsächlichen Kosten in gänze erst zum Auftragsende mit der Schlussrechnung bekannt.
2.5 Risikoanpassung für Baupreisindex und Unvorhergesehenes
2.5.1 Anpassung Baupreisindex
In der Kostenberechnung für den Projekt- und Vergabebeschluss wurde kein Preissteigerungsindex ausgewiesen, da man zu diesem Zeitpunkt davon ausgehen konnte, die angesetzten Kostenwerte einhalten zu können.
2.5.2 Anpassung Unvorhergesehenes
Der Projekt- und Vergabebeschluss vom 27.01.2022 sah 10 % (rund 2.100.000,00 €) für Unvorhergesehenes für beide Bauabschnitte vor. Laut OPG wurde dieses Budget jedoch bereits vollständig für den ersten Bauabschnitt benötigt. Zwar sind die Bauleistungen des ersten Bauabschnitts weit fortgeschritten (ca. 31 %). Erfahrungsgemäß können aber weiterhin noch nicht absehbare Risiken und Notwendigkeiten in der Restbauzeit eintreten. Daher werden auch für den ersten Bauabschnitt noch 2 % bzw. rund 472.000,00 € für Unvorhergesehenes angesetzt. Der Ansatz für Unvorhergesehenes für den zweiten Bauabschnitt wird mit 10 % bzw. rund 744.000,00 € kalkuliert.
3. Kostenänderung
Beschlusssumme vom 27.01.2022 23.563.000,00 €
Mehrkosten für Konkretisierung Planung nach Projektbeschluss + 1.248.000,00 €
Mehrkosten für Erweiterungen der Projektinhalte + 154.000,00 €
Preissteigerung bereits vergebene Aufträge + 3.042.000,00 €
Mehrleistungen und Nachträge + 1.580.000,00 €
Kostenanpassung für 2. Bauabschnitt + 1.694.000,00 €
Bereits ausgeführte Leistungen 2. Bauabschnitt + 210.000,00 €
Ausgaben der Reserve Unvorhergesehenes Projektbeschluss - 2.100.000,00 €
Anpassung Reserve für Unvorhergesehenes + 1.216.000,00 €
Rundung - 87.000,00 €
Beschlusssumme neu 30.520.000,00 €
Im Erläuterungsbericht sowie den Kostendaten und der Kostenprognose der OPG werden die Mehrungen und Kostenveränderungen im Einzelnen erläutert.
4. Aktueller Ausführungsstand und Terminplanung
4.1 Ausführungsstand
Das Projekt wird in zwei Bauabschnitten bei laufendem Schulbetrieb realisiert und befindet sich in der baulichen Umsetzung des ersten Bauabschnitts sowie der Vorbereitung des zweiten Bauabschnitts. Der Leistungsstand auf der Baustelle beträgt etwa 31 % für den ersten Bauabschnitt und 3 % für den zweiten Bauabschnitt.
Gegenüber dem Terminplan zum Projekt- und Vergabebeschluss verschieben sich die Fertigstellung sowie die Nutzungsaufnahme des ersten Bauabschnitts um ca. fünfzehn Monate, die des zweiten Bauabschnitts um ca. dreizehn Monate. Dafür gibt es mehrere Ursachen. Der Projektbeschluss erfolgte später als vorgesehen. Mehrere Vergabeverfahren mussten wiederholt werden, da keine oder keine wirtschaftlichen Angebote abgegeben wurden. Die bauliche Umsetzung der Tiefbauarbeiten verzögerte sich trotz vorhandener Bestandstrassenpläne wegen vorgefundener unbekannter Leitungen. Dadurch verschoben sich die Folgearbeiten in die ungünstige Jahreszeit, wodurch sich die Bauzeit witterungsbedingt verlängerte.
4.2 Terminplanung
- Fertigstellung 1. Bauabschnitt (BA): voraussichtlich Juni 2025
- Nutzungsaufnahme 1. BA: Ende Sommerferien 2025
- Fertigstellung 2. Bauabschnitt: voraussichtlich Juni 2026
- Nutzungsaufnahme 2. BA: Ende Sommerferien 2026
5. Einsparpotenzial
Aufgrund der bereits in der Planung zum Projekt- und Vergabebeschluss sparsam gesetzten Standards ergeben sich keine Einsparmöglichkeiten.
6. Förderung
Nach dem Projekt- und Vergabebeschluss wurde eine Förderung aus der „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für Nichtwohngebäude (NWG)“ beantragt. Diese Förderung war daher in den Unterlagen zum Projekt- und Vergabebeschluss noch nicht berücksichtigt. Im April 2022 wurde ein Förderantrag gestellt und mit Schreiben der KfW vom Juli 2022 bewilligt. Die Stadt Offenbach erhält für den „Neubau eines Effizienzgebäudes 40 Erneuerbare Energien“ einen Kredit in Höhe von 6.612.900,00 € sowie einen Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 10,2 % bzw. 674.450,00 €. Nach Projektbeschluss wurde noch eine Photovoltaik-Anlage eingeplant, um die Fördersumme zu erhöhen.
Die vom Revisionsamt geprüften jährlichen Folgekosten für die Gesamtmaßnahme belaufen sich insgesamt auf 4.814.740,17 €.
Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 23.563.000,00 € erhöhen sich somit auf 30.520.000,00 €.
Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.
Dieses Projekt ist Bestandteil des im Masterplan 2030 benannten Schlüsselprojekts: neue Baugebiete.
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen sowie die Folgekostenberechnung zur Einsichtnahme aus.
Anlagen:
1. Auszug aus der Stadtkarte
2. Klimarelevanzprüfung
Hinweis: Der Antrag sowie die Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.