Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)0565Ausgegeben am 31.08.2023

Eing. Dat. 31.08.2023

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 652 B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“

Bauplanerische Steuerung des östlichen Teils des nordöstlichen Kaiserleigebiets

1.    Beschluss über die Änderung des städtebaulichen Konzepts „Rahmenplan Nordkap“ gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB

2.    Zustimmung zum städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB (Vorvertrag)

3.    Fortführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 652 B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2023-248 (Dez. IV, Amt 60) vom 30.08.2023

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Die Änderung eines Teilbereichs des städtebaulichen Entwicklungskonzepts „Rahmenplan Nordkap“ gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB wird gemäß Anlage 1 beschlossen. Bebauungspläne in diesem Bereich sollen auf Grundlage dieses städtebaulichen Konzepts aufgestellt werden.

 

2.     Dem städtebaulichen Vertrag nach § 11 BauGB (Vorvertrag) zwischen der Stadt Offenbach am Main und der IPK Germany Property Mainpark Projektgesellschaft mbH wird zugestimmt (Anlage 2).

 

Der Vorvertrag umfasst insbesondere folgende Inhalte:

-        Kostentragung bzgl. der Baurechtschaffung für einen hochwertigen Büro-. und Dienstleistungskomplex mit einer Fläche von 74.000 qm Geschossfläche und einer Tiefgarage (u. a. Bebauungsplan, Fachgutachten)

-        Abschluss eines weiteren städtebaulichen Vertrags zum Bebauungsplan,

u. a. mit weiterführenden Regelungen zu natur- und artenschutzrechtlichem Eingriffsausgleich.

 

3.     Das Bebauungsplanverfahren Nr. 652 wird für den Teilbereich B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ auf Grundlage der Planung in Anlage 1 und 3 weiterbearbeitet.

 

 

Begründung:

 

Zu 1:

Der städtebauliche Rahmenplan, der das Gebiet zwischen dem Nordring, dem Goethering, der Kaiserleistraße und der Bundesautobahn 661 städtebaulich ordnet und bereits im Jahr 2019 von der Stadtverordnetenversammlung als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (Baugesetzbuch) beschlossen wurde (2016-21/DS-I(A)0669), soll in Teilen geändert werden.

 

Der Begründung zum Beschluss des städtebaulichen Entwicklungskonzepts aus dem Jahr 2019 ist zu entnehmen, dass der Rahmenplan „eine mögliche Bebauung auf den noch unbebauten Grundstücken entlang der Kaiserleistraße beispielhaft“ aufzeigt. Bei Bedarf wäre eine geringfügige Anpassung möglich, sofern die Grundzüge des Konzepts nicht berührt werden.

Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens Nr. 652 „Kaiserlei-Nordost“, das den gesamten Geltungsbereich des städtebaulichen Entwicklungskonzepts umfasste, stellte sich heraus, dass zum einen aufgrund geänderter Rahmenbedingungen und vertiefter Auseinandersetzung mit damaligen Planungen auf dem südlichen Grundstück der Brachfläche entlang der Kaiserleistraße eine Bebauung mit mehr Masse nach § 34 BauGB möglich ist Zum anderen stellte sich im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplan-Vorentwurf und nachfolgenden Abstimmungen heraus, dass entgegen ursprünglicher Annahmen die nördliche Teilfläche (geplante öffentliche Grün- und Freifläche, sog. „Nordkap-Park“, gemäß Rahmenplan) ebenfalls bebaubar wäre.

 

Um dennoch die nördliche Teilfläche gemäß Rahmenplan einer öffentlichen Nutzung als Park zuführen zu können, soll eine Kompensation einer gewissen Baumasse auf dem südlichen Grundstück erfolgen, was im geänderten Rahmenplan „Nordkap“ auf Grundlage der Planung des Grundstückseigentümers (IPK Germany Property Mainpark Projektgesellschaft mbH) dargestellt ist.

 

Der Beschluss zur Änderung des städtebaulichen Entwicklungskonzepts gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB gewährleistet, dass das aktualisierte, städtebauliche Konzept als Planungsgrundlage für zukünftige städtebauliche Planungen in diesem Bereich dient und bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen ist.

 

Zu 2:

Die in Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans entstehenden Kosten werden vom Investor, der IPK Germany Property Mainpark Projektgesellschaft mbH, übernommen und später in einem Städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 (1) BauGB geregelt.

 

Regelungsinhalte des noch im Rahmen der Bauleitplanung abzuschließenden Städtebaulichen Vertrags werden insbesondere sein:

-     Die Übernahme sämtlicher entstehender Kosten für die Fortführung des Bebauungsplans inkl. Planungen, Fachgutachten.

-     Die Kostenübernahme für den natur- und artenschutzrechtlichen Eingriffsausgleich.

-     Die Herstellung (und Kostenübernahme) von Erschließungsmaßnahmen (u. a. Anpassungen der Grundstückszufahrt des Flurstücks 38/10 an der Kaiserleistraße).

-     Die angemessene Bezuschussung zur Herstellung einer öffentlichen Grün- und Freifläche im Gebiet.

 

Anlage 2 zur Beschlussvorlage ist ein Vorvertrag, in dem zwischen der Stadt Offenbach am Main und der IPK Germany Property Mainpark Projektgesellschaft mbH der Abschluss des Städtebaulichen Vertrags vereinbart wird.

 

Der Vorvertrag wird notwendig, da es sich um einen Angebotsbebauungsplan und nicht um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt. Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist vom Investor nicht gewünscht, die Erstellung eines konkreten Vorhaben- und Erschließungsplans als wesentlicher und zwingender Bestandteil eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans aus Gründen des aktuellen Projektstands (Bebauungsvorschlag) nicht möglich.

Dem Vorvertrag zugrunde gelegt wird der geänderte städtebauliche Rahmenplan zur Entwicklung des Gebiets (siehe zu 1.).

 

Zu 3:

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 652 „Kaiserlei Nordost“ wurde nach der Offenlage des Vorentwurfs des Bebauungsplans (Beteiligung nach §§ 3 und 4 jeweils Abs. 1 BauGB) in zwei Teilbereiche untergliedert, um unabhängig voneinander im weiteren Verfahren weitergeführt zu werden.

 

Da sich das Maß der baulichen Nutzung auf Grundlage des geänderten städtebaulichen Entwicklungskonzepts „Rahmenplan Nordkap“ (Anlage 1) sowie des Bebauungsvorschlags (Anlage 3) nicht mehr nach § 34 BauGB aus der Umgebung ableiten lässt, soll das Bebauungsplanverfahren Nr. 652 für die betroffenen Grundstücke fortgeführt werden.

Der Teilbereichsbebauungsplan Nr. 652 B „Kaiserlei Nordost; östlicher Teil“ umfasst in der Gemarkung Offenbach, Flur 5, die Flurstücke 38/9, 38/10 und 356/6 sowie 343/39 (Nordring) teilweise und 356/8 (Kaiserleistraße) teilweise.

 

Im städtebaulichen Vorvertrag sind die anzustrebenden und vom Investor vorgegebenen Zeitziele für die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens unter § 4 benannt. Der mit dem Investor noch abzuschließende Kaufvertrag zwecks Erwerb des Parkgrundstücks enthält konkrete Fristen, wonach die Wirksamkeit des Kaufvertrags an die Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 652 B geknüpft ist.

 

Dieses Projekt ist Bestandteil des im Masterplan 2030 benannten Schlüsselprojekts: Neupositionierung des Kaiserlei.

 

Hinweis:

Anlagen:

Anlage 1: Rahmenplan Nordkap - Fortschreibung, Stand: August 2023

Anlage 2: Vorvertrag inkl. Anlagen, Stand: 04.08.2023 (nichtöffentlich)

Anlage 3: Bebauungsvorschlag, Stand: 04.08.2023

Anlage 4: Übersicht Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 652 B, Stand 04.08.2023

Anlage 5: Klimarelevanzprüfung

 

Hinweis: Der Antrag sowie die öffentlichen Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentliche Anlage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.