Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

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2021-26/DS-I(A)0120                                                         Ausgegeben am 23.09.2021

                                                                                               Eing. Dat. 23.09.2021

 

 

 

 

 

Ausführung des Schulentwicklungsplans 2013 und Anpassung der Schulplätze an die aktuelle Bevölkerungsentwicklung bis zum Schuljahr 2023/24

hier: Mehrkostenvorlage für das Projekt Erweiterungsbau mit Cafeteria, Küche, Büro und Betreuungsräumen sowie Kanalsanierung an der Humboldtschule, Humboldtstraße 30, Offenbach am Main

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2021-300 (Dez. IV, OPG und Amt 60) vom 22.09.2021

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.         Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel zur Errichtung eines neuen Betreuungsgebäudes sowie zur erforderlichen Kanalsanierung an der Humboldtschule in Offenbach am Main wird zugestimmt.

 

Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung um 1.960.000,00 € von 4.000.000,00 € auf 5.960.000,00 €.

 

2.      Die erforderlichen Finanzmittel in Höhe von 1.960.000,00 € stehen wie folgt auf dem Produktkonto 03010100.0951000060, Investitionsnummer 0301010900601904 „Neubau Cafeteria an der Humboldtschule – KIP II“, zur Verfügung:

 

Haushaltsmittel 2019:                                                 700.000,00 €

Haushaltsmittel 2020:                                              1.500.000,00 €

Haushaltsmittel 2021:                                                 300.000,00 €

Haushaltsmittel 2022:                                              2.500.000,00 €

Haushaltsmittel 2023:                                                 960.000,00 €

gesamt:                5.960.000,00 €

 

Die Erhöhung der Gesamtkosten auf 5.960.000,00 € sowie die erforderlichen Mittelanpassungen erfolgen im Rahmen der Haushaltsplanung 2022 und vorbehaltlich der Genehmigung des Haushalts 2022 durch das Regierungspräsidium Darmstadt.

 

Die jährlich anfallenden Folgekosten verändern sich gegenüber dem Übertragungsbeschluss vom 04.06.2020 nicht.

 

3.      Die Abwicklung der Maßnahme wurde der OPG ab Leistungsstufe I (Projektleitung und Projektsteuerung), gemäß dem Beschluss aus dem Magistrat vom 03.06.2020 übertragen (Nachtragsvorlage an den Magistrat Nr. 2020-232).

 

 

Begründung:

 

Die Humboldtschule wurde 1956 als vierzügige Grundschule errichtet und 1964 mit mehreren zusätzlichen Pavillonbauten erweitert. Die sanierungsbedürftigen Pavillonbauten werden zurückgebaut und an deren Stelle soll ein Erweiterungsbau mit Cafeteria, Küche, Büro und Betreuungsräumen entstehen.

 

Im Rahmen der Planung wurden verschiedene Grundrissvarianten geprüft. Zur Erfüllung der Belange des Schulbetriebs und der Vorgaben des Bauordnungsrechts wurde letztendlich ein L-förmiger Baukörper entwickelt, der das auf dem Grundstück zur Verfügung stehende Baufenster ausnutzt und die nachbarschaftliche Bebauung als Referenzgröße berücksichtigt.

 

Das zur Verfügung stehende Baufenster wird maßgeblich durch die vorhandene Schulbebauung, die für den Schulbetrieb nutzbare Schulhoffläche sowie die vorhandenen, zu schützenden Bestandsbäume definiert.

 

Vor diesem Hintergrund wurden verschiedene Optionen zur Bauweise des Gebäudes überprüft. Ein klassischer Massivbau ist aufgrund der baulogistischen Rahmenbedingungen (fast keine Lagerflächen vorhanden), wegen der Vermeidung von Beeinträchtigungen des parallellaufenden Schulbetriebs (lange Bauzeit vor Ort, großer Flächenbedarf für Materiallager, lange Standzeit eines Krans auf dem Hauptschulhof) frühzeitig ausgeschlossen worden. Die Holzmodulbauweise, die bei den genannten Randbedingungen eine optimale Lösung darstellen würde, konnte aufgrund der Gebäudegeometrie (Raumgröße und Gebäudehöhe) statisch nicht umgesetzt werden. Daher wurde eine Holzsystembauweise gewählt, die wie die Modulbauweise einen hohen Vorfertigungsgrad möglich macht.

 

Die Ergänzungsvorlage wird im Wesentlichen wegen zusätzlicher Projektaufgaben (Erweiterung des Projektumfangs) sowie wegen pandemiebedingten Baukostensteigerungen erforderlich. Im Folgenden werden diese Punkte detailliert erläutert und die entsprechenden Mehrkosten benannt.

 

1. Kostenvergleich Beschlusslage zur Kostenberechnung

Die mit dem Beschluss freigegebenen Gesamtkosten wurden 2018 auf Basis des Raumprogramms und von Kennwerten ermittelt. Die Kostenvarianz betrug zu diesem Zeitpunkt aufgrund der großen Ungenauigkeit mindestens 50 % (das entspricht ca. 1,5 Mio. Euro brutto). In den Gesamtkosten wurden ca. 360.000 Euro brutto für Unvorhergesehenes vorgesehen. Die Gesamtkosten betrugen zu diesem Zeitpunkt 4.000.000 Euro brutto.

 

Mit der im dritten Quartal 2020 begonnen Planung wurden diese Ansätze verfeinert und eine Kostenberechnung erstellt. Hier hat sich gezeigt, dass die Kostenansätze 2018 nicht eingehalten werden können. Das Unvorhergesehene i. H. v. 360.000 Euro wurde vollständig aufgebraucht und es ergeben sich Mehrkosten von 394.582 Euro brutto. Diese Mehrkosten liegen damit noch innerhalb des üblichen Varianzbereichs der Beschlusslage.

 

In der Kostenberechnung wird davon ausgegangen, dass das vorhandene Erdreich aufgrund seiner gutachterlichen Voreinstufung vollständig und kostensteigernd entsorgt werden muss. Eine genauere Bewertung dieses Risikos kann erst erfolgen, wenn der Aushub tatsächlich erfolgt ist.

 

Im besten Fall lassen sich Einsparungen von ca. 80.000 Euro brutto erzielen, sofern eine spätere Einstufung ein besseres Ergebnis zur Folge hat und das Erdreich wieder eingebaut werden darf.

 

Die Planerhonorare wurden von der OPG auf Basis der anrechenbaren Kosten aus der Kostenberechnung ermittelt. In der Summe ergibt sich ein Anteil von 41 % Baunebenkosten (inkl. Bauherrenaufgaben) der Baukosten. Der Ansatz von 41 % Baunebenkosten wird auch bei der weitergehenden Kostenbetrachtung im Folgenden verwendet.

 

Die Mehrkosten ohne Unvorhergesehenes (UVG) betragen damit 394.582 Euro brutto.

 

2. Kosten aus zusätzlicher Maßnahme Kanalsanierung

In der Kostenberechnung wurde ursprünglich ein Anschluss der Entwässerung an die, auf dem Grundstück vorhandene Grundleitungen, berücksichtigt.

Da sich diese Leitungen als marode erwiesen, muss ein komplett neuer Anschluss an den Hauptkanal in der Waldstraße mit einem getrennten System berechnet werden. Die aufwendige Bauweise mittels Saugbagger erhöht die Kosten dieser Maßnahme zusätzlich. Die Maßnahme ist unverzichtbar, um das Gebäude betriebsbereit zu errichten.

 

Da durch die Maßnahme auch die Oberflächen entlang des Leitungswegs aufgebrochen und damit im Anschluss erneuert werden müssen, enthält die Kostenberechnung neben den Leitungen und Gräben auch diese Kosten. Hinzu kommen Baunebenkosten, die mit dem Ansatz von 41 % aus der Kostenberechnung ermittelt wurden.

 

Auch bei dieser Maßnahme wurde eine vollständige Entsorgung des gutachterlich voreingestuften Aushubmaterials und eine abschließende Verfüllung mit geeignetem Material kalkuliert. Im besten Fall lassen sich Einsparung von ca. 60.000 Euro brutto erzielen, sofern eine spätere Einstufung ein günstigeres Ergebnis zur Folge hat und das Erdreich wieder eingebaut werden darf.

 

Die Mehrkosten ohne UVG für diese Zusatzmaßnahmen betragen damit

405.909 Euro brutto.

 

3. Kosten aus terminlicher Verschiebung Baubeginn

Der Terminplan zum Projektstart sah eine kontinuierliche Bearbeitung ohne Unterbrechungen vor. Dementsprechend wurden die Planer beauftragt.

Durch die Verschiebung des Abbruch- und damit auch des Baubeginns um acht bis neun Monate ergeben sich zusätzliche Kosten. Aufgrund der räumlichen Abhängigkeit ist diese Verschiebung unverzichtbar. Ausweichflächen stehen auf dem Schulgelände nicht zur Verfügung.

 

Durch die Verschiebung des Baubeginns in das Jahr 2022 muss eine zusätzliche Preissteigerung von einem Jahr in Ansatz gebracht werden. Da die Preissteigerung gem. Baukostenindex größer als 4 % ist wurde als Ansatz eine Preissteigerung von 5 % gewählt.

 

Die Mehrkosten ohne UVG für diese Zusatzmaßnahmen betragen damit

240.025 Euro brutto.

 

4. Pandemiebedingte Mehrkosten (Risiko)

Seit Anfang 2021 hat sich gezeigt, dass in vielen Bereichen die Materialpreise für Baustoffe infolge gestiegener Nachfrage und Rohstoffknappheit deutlich über die sonst üblichen Preissteigerungen gestiegen sind. Derzeit ist es für Unternehmen bei manchen Baustoffen kaum möglich, Preise zu kalkulieren.

 

Begründet wird dies mit im letzten Jahr zurückgefahrenen Produktionskapazitäten der Hersteller und einem starken Anziehen der Nachfrage in diesem Jahr. Die üblichen Preissteigerungsraten beim Hochbau bilden diese Preissprünge nicht mehr ab.

 

In der jetzigen Zeit ist daher davon auszugehen, dass bei Angebotsrückläufen ein deutlich überhöhter Angebotspreis abgegeben wird. Erste Entspannungen des Holzpreises in den USA lassen sich bereits erkennen, jedoch liegt auch hier das Preisniveau noch oberhalb des Vor-Pandemie-Niveaus. Aus diesem Grund muss zur Sicherstellung der Vergaben Enden 2021/Anfang 2022 eine Risikovorsorge bei den Baukosten der KG 300 vorgenommen werden. Der Baukostenindex weist verschiedene Preissteigerungen aus, die im Maximum bis zu 35 % betragen können. Aufgrund der sich aber auch abzeichnenden Beruhigung des Markts hat die OPG diesen Zuschlag auf durchschnittlich 16 % reduziert, d. h. ca. 50 % des vom Architekten empfohlenen Werts. Die weitere Baupreisentwicklung bleibt abzuwarten und ist mit großen Unsicherheiten behaftet. Der Baukostenindex hat angekündigt, die Baupreise im Herbst 2021 neu zu erheben und zu konkretisieren. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass der von der OPG gewählte Kostenansatz Ende 2021 noch angepasst werden muss. Da die Planer derzeit auch in ihren Kostenberechnungen mit aktuellen Preisen rechnen müssen, besteht hier ein Honoraranspruch auf Basis der aktuell hohen Preise. Daher wurde der Ansatz von 41 % Baunebenkosten auch auf die gestiegenen Preise angewendet.

 

Die Risikovorsorge ohne UVG für diese Preissteigerung beträgt damit 390.683 Euro brutto.

 

5. Budgetvorschlag OPG

Die Kostenberechnung beinhaltet noch eine Varianz von 20 % (das entspricht ca. 900.000 Euro brutto) und darüber hinaus sind Unwägbarkeiten in Form von Abschätzungen in der Kostenherleitung enthalten. Die OPG schätzt für die Budgetbildung eine Vorsorge für Unvorhergesehenes von 10 % als ausreichend ein. Dieser Wert entspricht dem auch in anderen Projekten im Rahmen des Projektbeschlusses angesetzten Wert.

 

Die Risikovorsorge für Unvorhergesehenes beträgt damit 528.801 Euro brutto.

 

Abschließend ergibt sich damit folgende Kostensituation:

 

Bisherige Kosten                                                        4.000.000 Euro brutto

1. Kosten Planungsfortschreibung                              394.582 Euro brutto

2. Kanalsanierung                                                          405.909 Euro brutto

3. Verschiebung Baubeginn                                         240.025 Euro brutto

4. Pandemiebedingte Mehrkosten                              390.683 Euro brutto

5. Unvorhergesehenes (10 % auf KGR 200-700)    528.801 Euro brutto

Neue Gesamtsumme                                                 5.960.000 Euro brutto

 

Mögliche Einsparungen gegenüber diesem Budgetvorschlag betragen

ca. 140.000 Euro brutto (Entsorgung des Erdreichs).

 

6. Variante Stahlmodulbau

Aufgrund der insbesondere beim Holzpreis vorhandenen großen Preissprünge wurde als Alternativlösung ein Stahlmodulbau kalkuliert. Hierzu wurde ein Richtpreisangebot eines Stahlmodulherstellers zu Grunde gelegt. Abweichend von der Vorgabe der Stadt Offenbach würde bei dieser Variante kein ökologischer Baustoff eingesetzt werden. Die anderen Randbedingungen des Projekts insbesondere die Erzielung eines möglichst großen Vorfertigungsgrads zur Reduzierung der Einschränkungen des Schulbetriebs könnten mit dieser Variante sehr gut eingehalten werden. Allerdings zeigt sich, dass sich mit einem Stahlmodulbau keine Einsparung erzielen lässt. Vielmehr ist von höheren Baukosten auszugehen, weshalb diese Variante nicht weiter betrachtet wird.

Die gewählte Bauweise als Holzsystembau bedeutet eine Kosteneinsparung von 299.203 Euro brutto gegenüber einer Ausführung als Stahlmodulbau.

 

Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 4.000.000,00 € erhöhen sich somit auf 5.960.000,00 €.

 

Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen zur Einsichtnahme aus.

Anlagen:

 

1.    Lageplan zur Ausführung

2.    Stellungnahme Amt für Umwelt, Energie und Klimaschutz (33)

 

Hinweis: Der Antrag sowie die Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.